Hat ein Mieter ein berechtigtes Interesse an einer dauerhaften Untervermietung an einen Untermieter, wenn er durch die sie seine Wohnkosten reduzieren will und dieses Interesse erst nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden ist?
Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a. M. – 33 C 2762/15, Urteil vom 23.12.2015) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das AG Frankfurt a. M. in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Klägerin kann die Erlaubnis zur Untervermietung eines der Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung an Herrn ## verlangen, da sie ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung hat (§ 553Abs. 1 S. 1 BGB).
An die Annahme eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB sind keine besonders hohen Anforderungen zu stellen. Einerseits reicht der bloße Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten für sich allein nicht aus. Es genügt aber, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Deshalb ist ein berechtigtes Interesse zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will. Wesentlich ist, dass das Interesse an der Gebrauchsüberlassung nach dem Vertragsschluss entsteht.
Die Klägerin hat in ihrem Schreiben vom 09.06.2015 ihr Interesse an einer Untervermietung im Wesentlichen damit begründet, dass sie durch ihre berufsbedingten Auslandseinsätze einer finanziellen Mehrbelastung ausgesetzt ist, die sie durch die Vermietung eines der zwei Zimmer gerne reduzieren möchte. Im Schreiben vom 08.07.2015 hat die Klägerin darüber hinaus darauf hingewiesen, dass der potentielle Untermieter sich bereits in der Vergangenheit um die Wahrnehmung von Handwerkerterminen gekümmert habe und auch im Hinblick auf die zurückliegenden Einbrüche in der Liegenschaft sich die Aufnahme des Untermieters positiv auswirken würde. Der Beklagte hat in der Klageerwiderung den diesbezüglichen Vortrag nicht substantiiert bestritten, sondern vielmehr die Ansicht vertreten, dieser könne dahingestellt bleiben. Lediglich hinsichtlich des Internetinserats hat der Beklagte behauptet, dieses sei lediglich zur Erwirtschaftung von Geld für Reisen erfolgt. Das seinerzeitige Interesse der Klägerin an einer tageweisen Untervermietung ist aber zu trennen von dem mit Schreiben vom 09.06.2015 und 08.07.2015 bekundeten Interesse. Mangels substantiierten Bestreitens eines berechtigten Interesses der Klägerin an der Untervermietung ist der entsprechende Klagevortrag als unstreitig anzusehen (§ 138 Abs. 3 ZPO). Dieses Interesse ist auch erst nach Abschluss des Mietvertrags (25.3.2013) entstanden.
Der Anspruch scheitert auch nicht gemäß § 553 Abs. 1 S. 2 BGB an in der Person des Dritten liegenden Gründen. Die Ablehnung der Erlaubnis zur Untervermietung aus personenbezogenen Gründen kommt nur dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte. Anhaltspunkte dafür, dass der von der Klägerin im Schreiben vom 09.06.2015 namentlich vorgestellte Untermieter ## in dieser Weise das Miteinander der übrigen Mieter oder auch die streitgegenständliche Wohnung beeinträchtigen würde, sind nicht ersichtlich und werden vom Beklagten auch nicht vorgetragen.
Schließlich liegt auch kein sonstiger Fall der Unzumutbarkeit für den Beklagten als Vermieter der Wohnung vor. Hiervon kann dann ausgegangen werden, wenn der Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung an den Dritten unzumutbar belastet würde, beispielsweise weil das Hauptmietverhältnis alsbald endet und die Durchsetzung des Rückgabeanspruchs des Vermieters unter Umständen einen zusätzlichen Räumungstitel erfordert. Eine baldige Beendigung des Mietverhältnisses mit der Klägerin ist – auch unter Berücksichtigung der unwirksamen Kündigung vom 04.08.2015 (im Einzelnen hierzu unter II.) – nicht absehbar. Der Beklagte hat die Versagung der Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung im Wesentlichen darauf gestützt, dass die Klägerin ohne seine Erlaubnis ein Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung tageweise untervermietet hat. Es dürfte unstreitig sein, das die Klägerin hierzu nicht berechtigt war. Dem Beklagten ist es aber nicht gelungen substantiiert darzulegen, dass die Klägerin über die einmalige Untervermietung im März 2015 hinaus das Zimmer erneut unerlaubt untervermietet hat. Aus der einmaligen unerlaubten Untervermietung kann aber die Unzumutbarkeit einer künftigen Untervermietung an eine konkrete genannte Person nicht folgen, vielmehr sind diese beiden Umstände getrennt zu betrachten.”