Aus der Rubrik „Wissenswertes“:


Kann ein Vermieter ohne vorherige Abmahnung seinem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser ohne Erlaubnis ein Zimmer seiner Wohnung über ein Internetportal gewerblich tageweise untervermietet?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a. M. – 33 C 2762/15, Urteil vom 23.12.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Frankfurt a. M.  in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Beklagte hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB, da die Kündigung vom 04.08.2015 das Mietverhältnis nicht wirksam beendet hat.

Zwar hat die Klägerin durch die unerlaubte Untervermietung der Wohnung im März 2015 schuldhaft gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen, so dass der Beklagte gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung grundsätzlich berechtigt war. Gemäß § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung aber erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Hiervon kann nur dann abgesehen werden, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Im Fall einer unerlaubten Untervermietung ist eine Abmahnung dann entbehrlich, wenn der Mieter endgültig und bestimmt erklärt, dass er die Gebrauchsüberlassung nicht beenden werde. An einen Verzicht auf die Abmahnung sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen. Hiervon ist im vorliegenden Fall nicht auszugehen, da die Klägerin gerade nicht die Gestattung der Untervermietung an Feriengäste begehrt, sondern an ihren Bekannten ##. Gerade die beabsichtigte Untervermietung an diesen steht der vom Beklagten gerügten Untervermietung an Interessierte aus dem Internet entgegen, da dann jedenfalls eines der beiden Zimmer der Wohnung bereits belegt wäre. Soweit der Beklagte behauptet hat, die Klägerin habe das Zimmer auch nicht nur einmal an unbekannte Dritte überlassen, ist dieser Vortrag wie oben dargelegt unsubstantiiert. Dem Beklagten ist es nicht gelungen, hinsichtlich dieser weiteren Gebrauchsüberlassungen wenigstens konkrete Vorfälle zu benennen – auch wenn die Namen der Dritten nicht bekannt sein dürften. Aus dem bloßen Vortrag des Beklagten, andere Bewohner der Liegenschaft hätten sich darüber beschwert, dass sich „mehrfach“ fremde Personen in der Wohnung aufgehalten haben, folgt dies nicht. Hierbei kann es sich auch um sonstige Besucher der Klägerin gehandelt haben. Auch die Überlassung des Schlüssels in einem nahe gelegenen Kiosk stellt keinen besonders schwerwiegenden Vertragsschluss dar, da es sich nach dem vom Beklagten in der mündlichen Verhandlung nicht bestrittenen Klägervortrag bei dem Kioskinhaber um einen Freund der Klägerin handelt. Der Schlüssel ist somit nicht – mehrfach – unkontrolliert in fremde Hände geraten.

Die im Kündigungsschreiben vom 04.08.2015 neben der fristlosen Kündigung erklärte ordentliche Kündigung zum 31.10.2015 ist ebenfalls unwirksam, da auch die Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 wegen nicht unerheblicher schuldhafter Vertragsverletzungen des Mieters eine Abmahnung voraussetzt. Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob die Abmahnung lediglich Bedeutung für die Frage hat, ob die Pflichtverletzung als „nicht unerheblich“ anzusehen ist (so der BGH, vgl. BGH NJW 2008,508), oder ob eine Abmahnung auch bei der ordentlichen Kündigung erforderlich ist, wenn jedenfalls die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung von einer Abmahnung abhängt (vgl. Schmidt-Futterer § 573 Rz. 13). Im Falle einer Abmahnung hätte die Klägerin – im Gegensatz zu einer dauerhaften unerlaubten Untervermietung – die Vermietung an Feriengäste jederzeit unterlassen können, so dass eine Verletzung der Interessen des Beklagten durch die Abmahnung beendet worden wäre. Die unstreitig einmalige Untervermietung im März 2015 stellt somit keine nicht unerhebliche Vertragsverletzung dar bzw. hätte vor einer Kündigung abgemahnt werden müssen.“