Hat ein Vermieter den Fortbestand der Versorgung des Hörfunk- und Fernsehempfangs über Breitkabelnetz zu gewährleisten, wenn die Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags über Hörfunk- und Fernsehempfang über Breitkabelnetz verfügte?

Die Antwort des Landgerichts Kempten (LG Kempten – 52 S 2137/15, Urteil vom 08.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Kempten  in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 4. wie folgt aus: “1. Zunächst ist davon auszugehen, dass den Klägern ein vertraglicher Anspruch auf Bereitstellung eines Kabelanschlusses zusteht, und zwar gemäß § 535 i 2 BGB:

In § 1 Abs. (6) des Mietvertrages vom 04.04.2014 zwischen den Klägern und der Rechtsvorgängerin der Beklagten (vollständig vorgelegt von den Beklagten als Anlage B1) ist ausdrücklich ausgeführt, dass die Wohnung über einen Kabelanschluss verfügt. Gemäß § 2 Abs. (4) u) des Mietvertrages sind die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage als Betriebskosten umlagefähig. Daraus ergibt sich, dass der Vermieter bereits bei Vertragsschluss von der in § 7 des Mietvertrages angesprochenen Möglichkeit Gebrauch gemacht hatte, die Mieter über ein Breitbandkabelnetz mit Hörfunk- und Fernsehempfang zu versorgen und die hierbei anfallenden Kosten in den Betriebskostenvorauszahlungen zu berücksichtigen.

Wurde also (wie hier) vereinbart, dass die Wohnung mit einer bestimmten Empfangsmöglichkeit vermietet wird, so hat der Vermieter den Fortbestand zu gewährleisten. Die Mieter haben gemäß § 535 i 2 BGB hinsichtlich der (bereits bei Vertragsschluss) bauseits vorhandenen Empfangsanlage (hier: dem Breitbandkabelanschluss) einen Instandsetzungs- und Instandhaltungsanspruch (vgl. Hannemann/Wiegner, Münchner Anwaltshandbuch Mietrecht, 4. Auflage 2014, § 16 Rn. 165 m. w. N.). Die Vorsorgung durch (Breitband-)Kabelanschluss gehört auch nicht zu den Anlagen und Einrichtungen, bei denen es dem Vermieter gemäß § 1 Abs. (4) freisteht, sie jederzeit wieder abzuschaffen. Zum einen ist der Kabelanschluss dort nicht ausdrücklich genannt. Zum anderen überlagert die Formulierung in § 1 Abs. (6) nach Auffassung der Kammer die allgemeine Regelung in § 1 Abs. (4); abgesehen davon ginge eine etwaige Unklarheit darüber, ob der in § 1 Abs. (6) angesprochene Kabelanschluss auch zu den in § 1 Abs. (4) genannten Einrichtungen bzw. Anlagen gehört, zulasten der Vermieterseite, die den vorliegenden Formularmietvertrag verwendet hatte. Die in § 18 des Mietvertrages in Bezug genommene Hausordnung ist für die vorliegende Rechtsfrage ohne Erkenntniswert.

2. Inhalt der Leistungspflicht ist nach Auffassung der Kammer die Bereitstellung des Kabelanschlusses in Form eines entsprechenden Kabelsignals, das in der Wohnung der Kläger ankommt. Wenn das bisherige (nach Mitteilung der Kläger analoge) Kabelsignal splitterfähig war, was zwischen den Parteien unstreitig ist, dann ist die Beklagte in diesem Zusammenhang auch zur Bereitstellung eines splitterfähigen Kabelsignals verpflichtet.

Eine einvernehmliche Vertragsänderung dahingehend, dass eine Versorgung der Kläger nunmehr allein über die von der Beklagten installierte Satellitenanlage erfolgt, liegt nicht vor. Die Beklagte kann vorliegend nicht einseitig das Vertragsverhältnis hinsichtlich der Empfangsart ändern, indem sie die Kläger (insbesondere ohne formgerechte Ankündigung i. S. d. § 555c i BGB, vgl. unten Ziff. II. 4) vor vollendete Tatsachen stellt.

3. Die Leistungspflicht der Beklagten ist nicht nachträglich erloschen.

a) Die Leistungspflicht ist nicht nach § 275 i BGB wegen nachträglich eingetretener Unmöglichkeit erloschen. Völlig unabhängig von der Frage, wie die Eigentumsverhältnisse am “alten” Kabelnetz sind, ist nicht ersichtlich, weshalb eine (Wieder-)herstellung der Versorgung mit dem bisherigen Kabelsignal objektiv bzw. für die Beklagte subjektiv dauerhaft unmöglich sein sollte. Selbst wenn man davon ausginge, dass das (unbestritten nach wie vor vorhandene) Kabelnetz nur mit Zustimmung der Fa. E. genutzt werden darf, so wäre Unmöglichkeit i. S. d. § 275 i BGB nur gegeben, wenn die Wiedereinräumung der Nutzung des “alten” Kabelnetzes von vornherein aus- geschlossen ist. Dies steht hier nicht fest. Dass die Beklagte das gegenüber der Fa. E. gekündigte Vertragsverhältnis wiederbeleben müsste, ändert daran nichts. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Fa. E. sich einer solchen Sachbehandlung endgültig verweigert hätte.

Die Voraussetzungen des § 275 II BGB liegen ebenfalls nicht vor. Durch die bloße Behauptung, das Kabelnetz sei “veraltet”, kann ein Schuldner keinesfalls die Hürde des § 275 II BGB überspringen, insbesondere wenn man berücksichtigt, dass die Beklagte die Kosten für die Bereitstellung des Kabelanschlusses im Rahmen des § 2 Abs. 4 Buchstabe u) als Betriebskosten auf die Mieter umlegen darf.

b) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Leistungspflicht der Beklagten auch nicht gemäß § 362 i BGB erloschen. Nach § 362 i BGB erlischt ein Schuldverhältnis nur, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt wird. Daran fehlt es hier:

Es mag sein, dass (auch) in der Wohnung der Kläger ein Glasfaseranschlusspunkt (FTTH-Anschluss) vorhanden ist, bei dessen Inanspruchnahme (und nach Abschluss eines Direktvertrages mit dem jeweiligen Anbieter) die Kläger ein splitterfähiges Kabelsignal beziehen könnten. Die Einräumung dieser zusätzlichen Option ist – unabhängig von der Frage von ggf. zusätzlich anfallenden Kosten – jedenfalls kein Bewirken der geschuldeten Leistung. Denn nach den obigen Ausführungen ist der Vermieter verpflichtet, ein entsprechendes Kabelsignal zur Verfügung zu stellen. Die Schaffung der technischen Voraussetzungen, um durch Direktvertrag mit dem jeweiligen Anbieter ein splitterfähiges Kabelsignal beziehen zu können, ist etwas anderes und bereits deswegen nicht erfüllungstauglich. Auf die weiteren Erwägungen des Amtsgerichts kommt es insoweit nicht an. Die Voraussetzungen des § 364 i BGB liegen im Falle der Kläger ohnehin nicht vor, insbesondere auch nicht hinsichtlich des dargebotenen Satellitensignals.

4. Das Klagebegehren ist auch durchsetzbar.

Zwar sprechen durchaus Argumente für die Rechtsauffassung der Beklagten, dass die Inbetriebnahme der Satellitenanlage eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB ist. Das bedeutet, dass die Beklagte die Kläger unter den Voraussetzungen der §§ 555b ff. BGB hätte dazu zwingen können, eine solche Maßnahme zu dulden. Bei einer entsprechenden fälligen Duldungsverpflichtung der Mieter wäre das vorliegende Klagebegehren jedenfalls nicht durchsetzbar (§ 242 BGB).

Eine fällige Duldungspflicht der Kläger als Mieter der streitgegenständlichen Wohnung liegt jedoch nicht vor. Selbst wenn sämtliche Voraussetzungen des § 555b BGB gegeben sind und eine Duldungspflicht der Mieter gemäß § 555d I BGB entsteht, so wird diese Duldungspflicht grundsätzlich erst fällig, wenn eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung i. S. d. § 555c I BGB vorliegt und eine entsprechende Ankündigungsfrist abgelaufen ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 555d BGB Rn. 3). Daran fehlt es hier:

Nach Aktenlage ist eine Modernisierungsankündigung i. S. d. § 555c I BGB überhaupt nicht erfolgt. Sie war auch nicht gemäß § 555c IV BGB entbehrlich, da insoweit kein tragfähiger Sachvortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagtenseite zu den beiden Voraussetzungen des § 555c IV BGB, die kumulativ vorliegen müssen, gegeben ist.”

Kann eine modernisierungsbedingte Erhöhung des Mietzinses für einen Mieter mit besonders niedrigem Einkommen grundsätzlich zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte führen, wenn die ihm vor der Modernisierung zur Verfügung stehenden Mittel bereits absolut zu gering waren, um seine Grundbedürfnisse angemessen zu decken?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 78/16, Beschluss vom 26.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin  in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “1. Der Klägerin steht der auf die Modernisierungsmieterhöhungserklärung vom 9. September 2013 gestützte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum ab Juni 2014 nicht zu, da sich die Miete nicht gemäß § 559 ff. BGB a.F aufgrund des von der Klägerin veranlassten Fahrstuhlanbaus modernisierungsbedingt erhöht hat.

Auf die streitgegenständliche Erhöhung ist – was die Berufung nicht in Zweifel zieht – gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB altes Recht anzuwenden, da die Klägerin mit den streitgegenständlichen Maßnahmen vor dem 1. Mai 2013 begonnen hat. Sie kann sich in der Sache allerdings nicht mit Erfolg auf eine Erhöhung des Mietzinses gemäß § 559 Abs. 1 BGB a.F. berufen, da die geltend gemachte Erhöhung für die Beklagte mit einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.S.d. § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. verbunden wäre.

Gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. hat der Mieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden, wenn die Maßnahme für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Zwar ist der – finanzielle – Härteeinwand des Mieters bereits ausweislich des Gesetzeswortlauts der §§ 554und 559 BGB a.F. nicht im Rahmen des § 559 Abs. 1 BGB a.F., sondern gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. allein bei dem der Erhöhung vorgelagerten Duldungsanspruch des Vermieters beachtlich. Etwas anderes gilt jedoch ausnahmsweise dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Geltendmachung des Härteeinwands im Duldungsprozess – wie hier – dadurch vereitelt, dass er die Maßnahme entgegen § 554Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. nicht ankündigt und sie gleichwohl durchführt. Zwar ist auch in solchen Fällen eine spätere Modernisierungsmieterhöhung nicht grundsätzlich ausgeschlossen (vgl. BGH, Urt. v. 2. März 2011 –VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220 Tz. 14). Die Erhebung des Härteeinwands ist dann aber – gemäß § 242 BGB – auch noch im Erhöhungsprozess möglich und beachtlich (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 16). Ob etwas anderes gilt, wenn der Mieter auch ohne vorherige Modernisierungsankündigung von den Maßnahmen und ihrem Charakter Kenntnis erlangt und sich mit deren Durchführung einverstanden erklärt, kann dahinstehen. Denn aus den Gründen des angefochtenen Urteils, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen insoweit nichts hinzuzufügen ist, befand sich die Beklagte bis zur erst im Nachgang der Maßnahmen erfolgten “Ankündigung” vom 4. Januar 2013 in Unkenntnis von deren Charakter und der von der Klägerin beabsichtigen anteiligen Kostenumlage auch auf sie. Auch ihre Zustimmung zur beabsichtigten Modernisierung und späteren Kostenumlage hat die Beklagte weder vor, während noch nach Durchführung der Maßnahmen erklärt.

Das Vorliegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte hat das Amtsgericht zutreffend bejaht:

Die von der Klägerin für die Installation von Außenaufzügen umgelegten Modernisierungskosten von 82.140,00 EUR würden für die Beklagte zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 71,66 EUR und zusätzlichen monatlichen Betriebskostenvorschüssen von 108,00 EUR und damit zu einer Erhöhung der bisherigen – mittlerweile gemäß § 558 Abs. 1 BGB weiter erhöhten – (Nettokalt-)Miete von 204,58 EUR auf insgesamt 384,24 EUR führen. Eine zusätzliche Mietzinsbelastung von 179,66 EUR ist für die Beklagte jedoch auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen.

Die Beurteilung, ob eine für den Mieter nicht zu rechtfertigende finanzielle Härte vorliegt, entzieht sich einer schematischen Betrachtung der Quote von Haushaltseinkommen und erhöhter Miete. Es ist vielmehr auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalles abzustellen, wobei neben den modernisierungsbedingten finanziellen Belastungen des Mieters auch das Maß der durch die Modernisierung geschaffenen Komfortverbesserung zu berücksichtigen ist (vgl. BGH, Beschl. v. 10. Dezember 2013 – VIII ZR 174/13, NJW-RR 2014, 396 Tz. 1, 2). Gemessen an diesen Grundsätzen hat das Amtsgericht die Zumutbarkeit der zusätzlichen finanziellen Belastung für die Beklagte zutreffend verneint:

Für die vorzunehmende Abwägung ist von dem zum Erklärungs- und Erhöhungszeitpunkt erzielten monatlichen Gesamteinkommen der Beklagten auszugehen, welches das Amtsgericht rechtsfehlerfrei unter Zugrundelegung der eingereichten Gewinnermittlung der Beklagten, ihrer eidesstattlichen Versicherung und des Wohngeldbescheides des Bezirksamts Pankow mit einem Betrag von monatlich 846,65 EUR bemessen hat ((9.737,83 EUR : 12) + 31,00 EUR Wohngeld). Soweit die Klägerin auch weiterhin die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten bestreitet, ist ihr dies unbehelflich. Denn sie trifft hinsichtlich der von der Beklagten zu beweisenden negativen Tatsache, dass über die angegebenen Einkünfte hinaus keine weiteren Einkünfte erzielt werden oder weiteres Vermögen vorhanden ist, nach den Regeln zum Beweis negativer Tatsachen eine sogenannte sekundäre Darlegungslast. Dieser ist sie nicht gerecht geworden. Sie hätte die Behauptung der Beklagten, ihre Einkünfte und ihr Vermögen vollständig angegeben zu haben, substantiiert bestreiten und ihrerseits darlegen müssen, welche konkreten zusätzlichen Einkünfte und Vermögen der Beklagten zuzurechnen sein sollen. Erst wenn ihr Vorbringen diesen Anforderungen genügt hätte, wäre es an der Beklagten gewesen, die substantiiert vorgetragenen zusätzlichen Einkünfte zu widerlegen (vgl. BGH, Urt. v. 20. März 2013 – XII ZR 120/11, NJW 2013, 1447; LG Berlin, Urt. v. 9. Juli 2013 – 63 S 438/12). An entsprechenden Darlegungen indes fehlte es. Das gilt auch hinsichtlich des von der Klägerin behaupteten erhöhten Wohngeldanspruchs der Beklagten; gegen einen solchen spricht bereits der von der Beklagten zur Akte gereichte Wohngeldbescheid, der genau den von ihr behaupteten Zuschuss ausweist und sogar ein niedrigeres als das von der Kammer angesetzte Einkommen der Beklagten als Bemessungsgrundlage heranzieht. Unabhängig davon ist der Vortrag der Beklagten zu ihren Einkommensverhältnissen auch prima facie zutreffend, da die eingereichten Unterlagen nicht nur in sich schlüssig sind, sondern auch in ihrer Gesamtschau nicht in Widerspruch zu dem ergangenen Wohngeldbescheid stehen.

Den sich demnach anzusetzenden monatlichen Einnahmen von 846,65 EUR stehen bisherige monatliche Nettokaltmietzinsbelastungen von 204,58 EUR gegenüber, so dass der Beklagten ohne den Ausspruch der streitgegenständlichen Erhöhung für die Bestreitung der sonstigen Mietnebenkosten und ihres allgemeinen Lebensunterhaltes monatlich noch lediglich 642,07 EUR (21,40 EUR täglich) zur Verfügung standen. Bereits dieser Betrag liegt deutlich unter dem gemäß § 32a Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei zu stellenden Existenzminimum von derzeit monatlich 721,00 EUR (2014: 696,16 EUR); die genannte Grenze würde noch deutlicher unterschritten, wenn die Beklagte zusätzlich mit der von der Klägerin erklärten Mieterhöhung von 179,66 EUR belastet würde und ihr ein monatliches Resteinkommen von nur noch 462,41 EUR (15,41 EUR täglich) verbliebe. Es bedarf keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob ein Überschreiten der aufgezeigten abstrakten Grenze durch eine Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich deren Unzumutbarkeit für den Mieter indiziert (vgl. Kammer, Urt. v. 30. Mai 2013 – 67 S 577/12; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 559 Rz. 104), ebensowenig, ob dem Mieter nach der Erhöhung von seinem Einkommen so viel verbleiben muss, dass er im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festhalten kann (vgl. dazu Emmerich, in: Staudinger, Neubearb. 2014, § 559 Rz. 34 m.w.N.). Denn hier waren die der Beklagten zur Deckung ihrer Grundbedürfnisse zur Verfügung stehenden Mittel bereits vor der Modernisierung absolut so gering, dass jede weitere modernisierungsbedingte Erhöhung für sie zu einer nicht mehr zu rechtfertigen Härte geführt hätte. Diese Wertung gilt unabhängig, erst Recht aber vor dem Hintergrund, dass bei Mietern mit niedrigen Einkommen dem mit der Modernisierung verbundenen Grad des Komfortzuwachses bei der Beurteilung einer nicht zu rechtfertigenden Härte eine gesteigerte Bedeutung zukommt. Bedingt durch diese Wechselwirkung führen – selbst nur anteilige – modernisierungsbedingte Mieterhöhungen bei Mietern mit einem besonders niedrigen Einkommen allenfalls dann nicht zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte, wenn die Modernisierung mit einem nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort verbunden ist (vgl. BGH, Beschl. v. 10. Dezember 2013 – VIII ZR 174/13, NJW-RR 2014, 396 Tz. 2 (zur Berücksichtigung des Komfortzuwachses)). Von einem derart deutlichen Komfortgewinn durch den von der Klägerin installierten Außenaufzug kann für die im 2. Obergeschoss gelegene Wohnung der Beklagten allerdings bereits wegen der lediglich auf den Ebenen der Zwischengeschosse eingerichteten Haltepunkte des Fahrstuhls keine Rede sein; es ist sogar zweifelhaft, ob eine nicht vollständig barrierefrei errichtete Aufzugsanlage – vor allem für Mieter niedergeschossiger Wohnungen – überhaupt eine Modernisierung der Mietsache darstellt (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 555b Rz. 101 m.w.N.).

Schließlich führen auch der Zuschnitt und die Größe der von der Beklagten angemieteten – 74,65 m² großen – 2-Zimmer Wohnung zu keinem der Klägerin günstigeren Abwägungsergebnis. Zwar kann bei der gebotenen Interessenabwägung zu Lasten des Mieters Berücksichtigung finden, dass er sich – gemessen an seinen sozialen Verhältnissen – eine viel zu große und teure Wohnung leistet (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 559 Rz. 105). Jedoch ist ein derartiges Missverhältnis hier nicht gegeben. Einerseits ist die Wohnung nicht unverhältnismäßig groß, da nach den als Vergleichsmaßstab heranziehbaren Angaben des Statistischen Bundesamtes die durchschnittliche Wohnfläche eines 1-Personen Haushaltes im Jahr 2011 69,6 m² betrug (Statistisches Jahrbuch 2014, S. 151); diese Fläche überschreitet die streitgegenständlichen Wohnung aber nur geringfügig. Andererseits war die Wohnung für die Beklagte vor der streitgegenständlichen Erhöhung mit einer Nettokaltmiete von 204,58 EUR auch nicht erheblich zu teuer, sondern – gemessen an ihrem vergleichsweise niedrigen Einkommen – gerade noch finanzierbar. Das gilt erst Recht für den Zeitpunkt der Wohnungsanmietung im Jahr 1989, an dem die Beklagte eine – auch für sie – erschwingliche Monatsmiete von lediglich 51,40 M zu entrichten hatte. Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.”

Ist ein Vermieter ohne zuvorige Abmahnung zum Ausspruch der fristlosen Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1,569 Abs. 2 BGB befugt, wenn ein Mieter die Wohnungstür seiner Nachbarn eingeschlagen hat, um diese wegen einer Aussage in einem Rechtsstreit mit dem Vermieter zur Rechenschaft zu ziehen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 110/16, Beschluss vom 12.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin  in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat der von dem Kläger erhobenen Räumungsklage zu Recht stattgegeben, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch die Kündigung vom 22. Juli 2015 seine Beendigung gefunden hat. Der Kläger war zum Ausspruch der fristlosen Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB befugt, da ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist aufgrund einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens durch die Beklagte nicht zuzumuten war. Der Beklagten ist eine gravierende Pflichtverletzung zur Last zu legen, indem sie am 18. Juli 2015 gemeinsam mit dem Mieter X die Wohnungstür ihrer Nachbarn eingeschlagen hat, um diese so für ihr (Aussage-)Verhalten im Zusammenhang mit dem von der Klägerin gegen den Mieter X geführten – weiteren – Räumungsrechtsstreit zur Rechenschaft zu ziehen. Das auf Vergeltung und Einschüchterung ihrer Wohnungsnachbarn gerichtete Handeln der Beklagten war nicht nur strafbar, sondern widersprach auch sämtlichen Grundregeln gegenseitiger Rücksichtnahme, die das Zusammenleben mehrerer Personen in einem Haus überhaupt erst erträglich machen.

Die Beklagte hat vorsätzlich und als Mittäterin des Mieters X gehandelt. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern. Die Kammer teilt insoweit vollständig die vom Amtsgericht nach einer ausführlichen Beweisaufnahme vorgenommene Beweiswürdigung, auf die sie Bezug nimmt und der nichts hinzuzufügen ist.

Es bedarf keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob eine auf § 569 Abs. 2 BGB gestützte fristlose Kündigung überhaupt des Ausspruchs einer vorherigen Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 BGB bedarf (vgl. zum Meinungsstand Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 569 Rz. 36 m.w.N). Eine solche wäre hier jedenfalls gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB entbehrlich gewesen, da die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt war. Danach kann eine Abmahnung ausnahmsweise dann unterbleiben, wenn durch das Fehlverhalten des anderen Teils die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert ist, dass sie auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann (vgl. Emmerich, a. a. O.). So lag der Fall hier, in dem das strafbare Verhalten der Beklagten jegliche gemeinsame Vertrauensgrundlage mit dem Kläger und den bedrohten Mietmietern dauerhaft und endgültig zerstört hat.”