Hat eine Wohngemeinschaft gegenüber ihrem Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und Aufnahme eines neuen Mitglieds in die Wohngemeinschaft, wenn der Vermieter im Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft ein Wechselrecht der Mitglieder der Wohngemeinschaft nicht ausdrücklich ausgeschlossen hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 314/15, Urteil vom 23.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Der geltend gemachte Anspruch der Kläger auf Auswechselung der Mietparteien ergibt sich daraus, dass vorliegend die Vermietung an eine Wohngemeinschaft erfolgte.

Aus den unstreitigen Umständen des Vertragsschlusses kann hier mit der erforderlichen Sicherheit darauf geschlossen werden, dass der Beklagte wusste, dass die Kläger, anders als das Vertragsrubrum, in welchem die hiesigen Kläger als Mieter jeweils namentlich benannt sind, dies nahe legen könnte, nicht als Einzelmieter auftreten, sondern als Gemeinschaft von Menschen die sich zusammen geschlossen haben, um im Rahmen einer Haushalts- und Wirtschafts-, nicht aber eheähnlichen Lebensgemeinschaft innerhalb einer Wohnung zu leben (vgl. Scholz in Harz/Kääb/Riecke/Schmid, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., 2008, S. 183 Rn. 286; Horst, Vertragsgestaltung bei Vermietung an Wohngemeinschaften in MDR 1999, 266).

Zwischen den Mietern bestanden bei der Anmietung keine familiären Bindungen, was für den Beklagten erkennbar war. Zudem war – wie die unstreitige Entwicklung des Zustandekommens des Mietvertrages aus der vorherigen Hausbesetzungssituation belegt – dem Beklagten als Geschäftsführer der seinerzeitigen Vermieterin bekannt, dass die Mieter zuvor im Rahmen der Hausbesetzung das gemeinsame Wohnen im Objekt praktiziert haben. Dies fand seine Fortsetzung in dem Fördervertrag, in welchem unstreitig die vermieterseitige Pflicht enthalten ist, die konkrete Wohnung an die konkret benannten Kläger nach Abschluss der Modernisierung zu vermieten. Das Verhalten seitens des Bezirksamts kann nicht anders bewertet werden, als die Schaffung einer Vertragssituation, zur Fortführung der gemeinsamen Wohnform im (modernisierten) Objekt, was dem Beklagten zumindest erkennbar war.

Dass in den seinerzeitigen modernisierungsbegleitenden Verhandlungen zwischen den Mietvertragsparteien und dem Bezirksamt …………. von Berlin über ein Verfahren betreffend den Austausch von Mietern gesprochen wurde, ist unbestritten geblieben. Mithin wusste der Beklagte auch aus diesen Verhandlungen von dem beabsichtigten gemeinsamen Wohnen als Gemeinschaft und dem Interesse an einem Mieteraustausch. Dass es tatsächlich nicht zum Abschluss der als “Ordnungsmaßnahmenvertrag” bezeichneten Vereinbarung gekommen ist, weil der Beklagte als Geschäftsführer der Vorvermieterin mit dem darin vorgesehenen Verfahren zum Mieterwechsel über einen zu gründenden Verein nicht einverstanden war, ändert an seiner Kenntnis von dem geplanten gemeinsamen Wohnen der Mieter als Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft und mithin als einer auf Mitgliederfluktuation angelegten (vgl. Horst, aaO) Wohngemeinschaft nichts. Der Beklagte hat ferner vor dem Vertragsschluss Auskünfte über die Kläger eingeholt und erhalten, aus denen sowohl der Familienstand als auch die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse ersichtlich waren. Für den Beklagten als seinerzeitigem Geschäftsführer der Vorvermieterin war aufgrund dieser konkreten persönlichen Verhältnisse der Kläger zu 1) bis 3) sowie des aus den vorstehend genannten Gründen bekannten Wohnprojektes kein Anhaltspunkt dafür gegeben, dass es sich bei der Wohnnutzung um eine auf dauerhaftes Zusammenleben beruhende Lebensbeziehung handele, wie dies bei Familienangehörigen oder nichtehelichen Lebenspartnern der Fall ist (vgl. hierzu BGH Urteil vom 4.3.2015 – VIII ZR 166/14), sondern vielmehr um eine Gemeinschaft, die lebensphasenabhängig begründet und beendet wird.

In rechtlicher Hinsicht wird ein solcher Zusammenschluss mehrerer Personen zu einer Wohngemeinschaft bei Bezeichnung der einzelnen Gemeinschaftsmitglieder im Vertragsrubrum als BGB- Innengesellschaft angesehen (vgl. KG Beschluss v. 30.03.1992 – 2 W 1331/92).

Nach wohl überwiegender Ansicht, der die Kammer- auch für das hiesige Verfahren – folgt, besteht bei Mietereigenschaft aller Mitglieder ein Anspruch der Wohngemeinschaft gegen den Vermieter, einer Auswechselung von Mietern zuzustimmen, d. h. der Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und der Aufnahme eines neuen Mitglieds (vgl. Horst, a.a.O., 270; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., S. 110 f.; Scholz, a.a.O., S. 183 Rn. 291, m.w.N.; LG Karlsruhe Urteil v. 10.05.1991 – 9 S 588/90; Urteil v. 14.08.1992 – 9 S 102/92; LG Göttingen Urteil v. 11.11.1992 – 5 S 123/92).

Zur Begründung wird ausgeführt, dass dem Vermieter bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft – wie hier – von Anfang an klar sein muss, dass die Gemeinschaft aufgrund möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen nicht auf Dauer angelegt ist. Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof (vgl. BVerfG Kammerbeschluss v. 28.01.1993 – 1 BvR 1750/92 Rn. 8ff.; BGH Urteil v. 15.07.2009 – VIII ZR 307/08, inGrundeigentum 2009, 1309 f.) sind dieser Wertung gefolgt. Die Zivilkammer 61 (im Folgenden: ZK 61) des Landgerichts Berlin hat ihre abweichende Rechtsauffassung 1994 maßgeblich darauf gestützt, dass einem Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Austausch der Mieter auch bei einer Vermietung an eine Wohngemeinschaft die Vertragsfreiheit entgegen stünde; das Recht des Vermieters, sich seinen Vertragspartner auszusuchen, würde in verfassungsrechtlich unzulässiger Weise beschränkt. Diese Auffassung – die im hiesigen Rechtstreit auch vom Beklagten vertreten wird – ist überholt, denn das Bundesverfassungsgericht hat die – auch von der ZK 61 zitierte – gegenteilige Auffassung des LG Karlsruhe ausdrücklich gebilligt (vgl. LG Berlin Beschluss v. 18.08.1994 – 61 S 372/93; BVerfG – Kammerbeschluss v. 05.09.1991 – 1 BvR 1046/91; Kammerbeschluss v. 28.01.1993 – 1 BvR 1750/92). Soweit der Beklagte geltend macht, die Rechtsprechung betreffe völlig andere Konstellationen, übersieht er, dass entscheidend ist, ob sich aus den Umständen des Vertragsschlusses ergibt, dass Vertragspartner des Vermieters eine Wohngemeinschaft ist. Ist das so, so muss er sich an einem “Wechselrecht” der Mitglieder der Gemeinschaft festhalten lassen, wenn er ein solche nicht ausdrücklich im Vertrag ausgeschlossen hat (vgl. Scholz a.a.O., m.w.N.). Anders als der Beklagte meint, kommt es daher in diesem Zusammenhang auch nicht darauf an, ob es sich um eine studentische Wohngemeinschaft oder einen entsprechenden Zusammenschluss von Menschen im Rahmen einer Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft handelt, ohne dass diese eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft bilden und dabei anderen Tätigkeiten nachgehen oder Berufe ausüben. Dies rechtfertigt weder bezogen auf die antizipierte Zustimmung des Vermieters noch die daran anknüpfenden Rechtsfolgen eine abweichende Behandlung.

Wie ausgeführt, war dem Beklagten hier gerade im Hinblick auf die vorvertraglichen Verhandlungen über den sog. “Ordnungsmaßnahmenvertrag” bewusst, dass hier ein Wechsel der Mieter schon vor Vertragsschluss mieterseitig vorausgesehen und mithin auch beabsichtigt war. Zwar ist der Ordnungsmaßnahmenvertrag nicht zustande gekommen; dies berührt jedoch nur den Modus des Mieterwechsels über einen Verein; ein vertraglicher Ausschluss eines solchen Wechsels ist nicht erfolgt.

Da dieser Rechtsprechung der Kammer ein antizipiertes Einverständnis des Vermieters mit dem künftigen Wechsel der Mieter zugrunde liegt, bedarf es, anders als die Kläger meinen, nicht der (bereits konkludent erteilten) Zustimmung, sondern “nur” einer Anzeige an den Vermieter, um diesem zu ermöglichen – in entsprechender Anwendung der gesetzlichen Regelung zur Untervermietung, § 553 Abs. 1 S. 2 BGB – zu widersprechen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt.

Das Amtsgericht hat im Ergebnis frei von Rechtsfehlern vorliegend einen solchen wichtigen Grund bejaht.

Obgleich im zweiten Rechtszug veränderte Umstände bei beiden potentiellen neuen Mieterinnen vorgetragen sind, die gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zuzulassen sind, weil die maßgeblichen wirtschaftlichen Verhältnisse von Frau …. und Frau ….. sich nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz verändert haben und dies im Hinblick auf den maßgeblichen Eintrittszeitpunkt zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung auch zu berücksichtigen ist, fehlt nach wie vor für Frau ….. die nötige Solvenz.

Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Solvenz der aufzunehmenden Mieter nicht im Hinblick auf die Gesamtschuld mit den zwei noch verbleibenden Mietern dahinstehen kann. Der Beklagte hat unbestritten vorgetragen, dass die Kläger bereits 2010 mitgeteilt hatten, dass die verbleibenden Mieter aufgrund ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnisse nicht in der Lage sind, die Miete vollständig zu tragen. Die Kläger haben im Verlaufe des Rechtsstreits auch nicht behauptet, dass sich an dieser wirtschaftlichen Situation der verbleibenden Kläger zu 2. und 4. etwas geändert hätte.

Der Klägervortrag, dass sich die Kläger gemeinsam mit den übrigen Bewohnern des Objekts als Solidargemeinschaft verstehen, wobei die Höhe, in welcher der einzelne Mieter die Miete in den “gemeinsamen Topf” zu zahlen habe, von verschiedenen Umständen abhänge, ist zu wenig konkret, als dass sich der Beklagte auf eine solche pauschale Behauptung im Rahmen der Bonitätsprüfung einstellen könnte. Auch der Umstand, dass bei Vertragsabschluss 2006 keine entsprechende Prüfung erfolgt sei, wie die Kläger vortragen, ist angesichts der unstreitig im Fördervertrag enthaltenen Pflicht der Vorvermieterin zur Aufnahme der Kläger in den Mietvertrag nachvollziehbar, bedeutet aber nicht, dass für die nunmehrigen Interessen des Vermieters die Bonität ohne Belang wäre.

Zwar trifft es zu, wie die Berufung meint, dass § 553 BGB hier nicht unmittelbar anwendbar ist. Jedoch kann bei Heranziehung des in § 553 Abs. 1 S. 2 BGB enthaltenen Rechtsgedankens, dass bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten die Gebrauchsüberlassung an diese Person nicht zumutbar ist, im Wege des “erst- Recht-Schlusses” hier nicht ohne eine Bonitätsprüfung beim potentiellen Mieter ein Eintrittsrecht für diesen angenommen werden. Dies folgt daraus, dass dem Vermieter im Rahmen von § 553Abs. 1 S. 2 BGB selbst für den Fall der Untermiete, bei der keine unmitttelbare Vertragsbeziehung zwischen Vermieter und Drittem besteht, über den unbestimmten Rechtsbegriff des “wichtigen Grundes” die Rechtsmacht zur Verhinderung der Gebrauchsüberlassung vom Gesetz eingeräumt wird. Im Falle des Austausches des Vertragspartners muss dies im Hinblick auf eine sich für den Vermieter dadurch möglicherweise verändernde Solvenzsituation erst Recht gelten. Da bei einem Mieterwechsel das Vertragsverhältnis zum Vermieter unmittelbar betroffen ist, ist kein Grund ersichtlich, warum der Vermieter einen angebotenen neuen Mieter als Vertragspartner ohne Bonitätsprüfung akzeptieren sollte. Für eine so weitreichende, vom gesetzlichen Leitbild interessenwidrig abweichende Einigung im Rahmen des Vertragsschlusses gibt es keinen Anhalt. Eine Rechtsgrundlage für die Auffassung der Berufung, dass – wie zu Beginn des Mietverhältnisses – auch bei einem Mieterwechsel eine Bonitätsprüfung zu unterbleiben habe, lässt sich dem Mietvertrag nicht entnehmen und ist auch sonst nicht ersichtlich. Dass Entsprechendes im Fördervertrag vereinbart worden wäre, wird schon nicht behauptet.

Für die Kammer ist mithin nicht zweifelhaft, dass die Bonität des potenziellen neuen Mieters einen wichtigen Grund in diesem Sinne darstellt. Gerade wenn es – wie hier – um den Austausch von zwei bislang unstreitig solventen Mietern gegen neue Mieter geht, kommt es für den Vermieter ganz maßgeblich auf deren finanzielle Leistungsfähigkeit an.

Daran fehlt es hier jedenfalls bezogen auf Frau …. .

In der Berufung wird nunmehr vorgetragen, Frau …. habe sich am 16.10.2015 mit einem Kleinunternehmen selbständig gemacht und erhalte neben ihren Einkünften ergänzend Leistungen nach dem SGB II.

Auf der Grundlage mutmaßlicher Einkünfte – vom Jobcenter geschätzt auf 424,17 Euro monatlich – leistet das JobCenter monatlich 469,66 Euro. Ihr verbleibe daher nach Abzug des rechnerischen Anteils an der Miete in Höhe von 329,98 Euro ein Gesamtbetrag von 563,85 Euro, was für ihre Lebensführung ausreiche.

Diese Angaben reichen nicht aus, die Einkommenssituation der Frau ….. – auch für die nähere Zukunft – hinreichend darzustellen, um eine Prognose ihrer Einkommenssituation wenigstens annähernd vornehmen zu können.

Es wird auf jede konkrete Angabe zu der aufgenommenen selbständigen Tätigkeit der Frau …. verzichtet. Soweit das JobCenter den vorläufig, bis zum 31.3.2016 befristet bewilligten Leistungen mutmaßliche Einkünfte der Frau …. zugrunde gelegt hat, fehlt es gegenüber dem Beklagten und der Kammer an jedem Vortrag zu den entsprechenden Angaben gegenüber dem JobCenter.

Auch sonst tragen die Kläger weder Daten vor noch legen sie geeignete Unterlagen dar, denen sich wenigstens Anhaltspunkte für die zu treffende Prognose der Einkommenssituation bzw. -entwicklung entnehmen ließen.

Die isolierte Mitteilung im Schriftsatz vom 18.1.2016 darüber, dass Frau …. im November 2015 Rechnungen in Höhe von 614,50 Euro und im Dezember 2015 in Höhe von 1079,50 Euro gestellt habe, die bestritten sind, belegen schon nicht den dabei erzielten unternehmerischen Gewinn, der allein die Einkommenssituation der Frau …. beeinflussen würde. Der angebotenen Beweiserhebung über die vorstehend genannten Rechnungen der Monate November und Dezember 2015 bedarf es nicht, weil dies für sich genommen nicht geeignet ist, Aufschluss über die allein maßgebliche Einkommenssituation und -entwicklung der Frau …. zu geben.

Selbstverständlich steht es Frau ….. völlig frei, ihre berufliche Tätigkeit nach ihren Wünschen – auch bezogen auf den Zeitpunkt der Aufnahme einer selbständigen Tätigkeit – zu gestalten. Dies führt aber nicht dazu, dass der beklagte Vermieter sich ohne jegliche Angaben zu Art und zu erwartenden Einnahmen einer in seiner Konzeption nicht im Ansatz dargelegten Tätigkeit schlicht auf das Gelingen der Vorstellungen der Frau …. vertrauen muss.

Auf die Einkommens- und Vermögenssituation der Frau …. kommt es mithin nicht ( mehr ) an.

Dies deshalb, weil nachdem aufgrund der unzureichend dargelegten Einkommenssituation der Frau ….. für diese keine Prognose in Bezug auf die künftige Bonität getroffen werden kann; ein Anspruch auf Vertragseintritt für sie nicht besteht.

Aufgrund dessen kann aber – selbst wenn zugunsten der Kläger unterstellt würde, dass bezogen auf die Frau …. von einer ausreichenden Solvenz auszugehen ist – die Kammer den beantragten Mieterwechsel nicht titulieren.

Gemäß § 308 Abs. 1 S. 1 ZPO ist das Gericht nicht befugt, einer Partei etwas zuzusprechen, was nicht beantragt ist. Die Antragsbindung besteht sowohl in qualitativer als auch in quantitativer Hinsicht, was bedeutet, dass das Gerichts nichts anderes zusprechend darf als begehrt ist. (Vollkommer in: Zöller, ZPO-Komm., 31. Aufl. 2016, zu § 308 Rn 2).

Beantragt ist die Verurteilung des Beklagten einem Ausscheiden der zwei Kläger zu 1. und 3. un- ter gleichzeitigem Eintritt der zwei potentiellen Mieterinnen, Frau …. und Frau …. , in den Vertrag zuzustimmen. Der Antrag war von vornherein unklar.

Nachdem – wie ausgeführt – eine der beiden potentiellen Mieterinnen – Frau ….. – mangels dargelegter Solvenz nicht in den Vertrag eintreten kann, lässt sich – anhand des gestellten Klageantrages – nicht feststellen, an wessen Stelle Frau …. – bei weiterhin unterstellter Solvenz – in den Mietvertrag eintreten soll, ob für den Kläger zu 1. oder zu 3.. Die Auswahl, welche der beiden Frauen für welchen Kläger eintreten soll, kann nicht die Kammer treffen. Dies ist vielmehr eine Auswahlentscheidung, die im Rahmen der Dispositionsmaxime nur die Kläger treffen können.

Die Vorsitzende hat im Rahmen der ausführlichen Erörterung der Sach- und Rechtslage im Berufungstermin den Klägervertreter auf die Unzulänglichkeit der Antrages insoweit hingewiesen. Eine Klarstellung des Antrags diesbezüglich ist unterblieben, weshalb die Berufung zurückzuweisen war.

Da mithin ein Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel nicht zuerkannt werden kann, kommt es nicht (mehr) darauf an, ob aufgrund einer durch die vermieterseitig ausgesprochenen Kündigungen eingetretenen Vertragsbeendigung ein solcher Zustimmungsanspruch ebenfalls entfallen könnte.”

Kann die materielle Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf Grundlage eines einfachen Mietspiegels überprüft werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 177/16, Beschluss vom 15.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die von diesem inne gehaltene Wohnung aus § 558 Abs. 1 BGB, denn die derzeit vereinbarte Miete übersteigt bereits die ortsübliche Vergleichsmiete.

a) Zutreffend hat das Amtsgericht die materielle Berechtigung der verlangten Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete hier auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2015 überprüft; ob der Mietspiegel den (erhöhten) Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d Abs. 1 BGB genügt, was allein die Klägerin zunächst im Erhöhungsverlangen in Zweifel zieht, kann offen bleiben.

Nach gesicherter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der die Kammer und – soweit ersichtlich – auch die übrigen Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin folgen, darf ein Mietspiegel als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB in die Überzeugungsbildung des Gerichts über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen (§ 286 ZPO). Einem einfachen Mietspiegel kommt zwar nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung (§ 558d Abs. 3 BGB) zu; er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben; wie weit die Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere davon, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010, – VIII ZR 99/09, in WuM 2010, 505 = Grundeigentum 2010, 1049; Urt. v. 21.11.2012 – VIII ZR 46/12, in WuM 2013, 233 = Grundeigentum 2013, 197). Voraussetzung für die Berücksichtigung des Mietspiegels als Indiz im Rahmen der richterlichen Überzeugungsbildung ist, dass er die Tatbestandsmerkmale des § 558c Abs. 1 BGB erfüllt (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012, a.a.O.).

Diese Voraussetzungen sind hier gegeben.

Nach § 558c Abs. 1 BGB ist ein (einfacher) Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Der Berliner Mietspiegel 2015 wurde ausweislich der Angaben unter Ziffer 1. von der Gemeinde – dem Land Berlin – und Interessenvertretern der Mieter – dem Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin, der Berliner MieterGemeinschaft e. V., dem Mieterschutzbund e. V. – sowie einem Interessenvertreter der Vermieter – dem BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. erstellt, zu deren Mitgliedsunternehmen die Klägerin im Übrigen gehört. Die vorgenannten Interessenvertreter haben den Mietspiegel sogar als qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB ausdrücklich anerkannt, insbesondere weil er “nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen” fortgeschrieben wurde, was die Klägerin nunmehr im Prozess in Abrede gestellt hat. Weder dem Wortlaut der Vorschrift noch den Gesetzesmaterialien lässt sich entnehmen, dass eine bestimmte Anzahl von Interessenvertretern bei der Erstellung mitgewirkt haben muss; die Anerkennung als (einfacher) Mietspiegel wird lediglich alternativ genannt, ist demnach ebenfalls nicht Tatbestandsvoraussetzung.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs spricht in einem Fall wie dem hier gegebenen – der Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter sowie der Mieter- und Vermieterseite an der Erstellung – schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010, a.a.O.).

Der gemäß §§ 529, 531 ZPO zugrunde zu legende Vortrag der Klägerin begründet keine Zweifel an dieser Annahme bzw. – weitergehend – an der Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2015 als einfachem Mietspiegel.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind substanziierte Angriffe gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels zu richten. Erst wenn danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels verbleiben, ist die Indizwirkung erschüttert (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010, a.a.O., Rn. 13, 15; Urt. v. 21.11.2012,a.a.O., Rn. 16ff.).

Die Klägerin beschränkt sich in der Klageschrift auf allgemeine Beanstandungen unter Hinweis auf Feststellungen in anderen Verfahren frühere Mietspiegel betreffend; ein Bezug zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete bezüglich der hier gegenständlichen Wohnung fehlt vollständig. Dass die Orientierungshilfe lediglich eine Schätzgrundlage bietet, lässt sich bereits dem Mietspiegel selbst entnehmen, vgl. Ziff. 4 des Mietspiegels (a. E.). Vor dem hier gegebenen Hintergrund überrascht es, wenn die Klägerin ihrerseits dem Bundesgerichtshof vorwirft, er habe es sich “recht leicht gemacht” (Bezug: BGH, Urt. v. 20.04.2005 – VIII ZR 110/04). Die Klägerin – ein großes Berliner Wohnungsunternehmen – beschränkt sich – anders etwa als der Vermieter in dem Verfahren VIII ZR 46/12 – zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf den Berliner Mietspiegel 2015, “nutzt” demnach die Vereinfachungen der Regelungen der Mietrechtsreform 2001, die im Interesse der Vermieter und der Mieter lagen, “demontiert” dann aber bereits in der Klageschrift – wenngleich mit allgemeinen, unsubstanziierten Beanstandungen – ihre Begründung, dies unter Verzicht auf die Angabe eines alternativen Begründungsmittels.

b) Entgegen der Auffassung der Klägerin verkennt das Amtsgericht nicht das ihm eingeräumte und auszuübende Ermessen im Rahmen der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die hier gegenständliche Wohnung, § 287 Abs. 1 ZPO.

Nach den (gesetzlich definierten) Kriterien wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind, § 558 Abs. 2 BGB.

Offen lässt die Klägerin, auf welche Rechtsgrundlage sie ihre Auffassung meint stützen zu können, dass im Rahmen der Anwendung der Orientierungshilfe – abweichend von § 558 Abs. 2 BGB – nunmehr der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit – hier 1918 – zugrunde zu legen sein soll. Es ist nach dem Wortlaut des Gesetzes vollkommen unerheblich, ob es – wie die Klägerin ausführt – 1918 “schlichtweg keine Häuser (gab), die 1918 bereits mit einem Geschirrspülanschluss ausgestattet waren, schlicht deshalb, weil es damals noch keine Geschirrspülmaschinen als allgemein übliches Küchengerät gab.”

Diese und die weiteren diesbezüglichen Feststellungen der Klägerin können – ohne den von ihr insoweit angebotenen Sachverständigenbeweis zu erheben – als zutreffend unterstellt werden.

Die im Zeitpunkt der Errichtung übliche Ausstattung ist nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes allerdings auch nicht der Maßstab für die Bewertung der Ausstattung der Wohnung im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mieter hat vielmehr – es sei denn, es wurde wirksam Abweichendes vereinbart – auch bei einer nicht modernisierten Altbauwohnung sogar einen Anspruch auf den heute üblichen Mindeststandard etwa bei der Elektrizitätsversorgung (vgl. BGH, Urt. v. 10.02.2010 – VIII ZR 343/08, in WuM 2010, 235).

Die Argumentation der Klägerin vermag keine Zweifel bei der Kammer zu begründen, dass – nach den zugrunde zu legenden Kriterien des § 558 Abs. 2 BGB – die hier in Frage gestellte Ausstattung eines Bades mit Fliesen anstelle eines Ölpaneelanstrichs oder die Möglichkeit des Anschlusses eines Geschirrspülers – die Höhe der vereinbarten Mieten in dem nach § 558 Abs. 2 BGB maßgeblichen Zeitraum beeinflusst.

Unerheblich sind die Ausführungen der Klägerin zum Breitbandkabelanschluss und Balkon. Das Amtsgericht hat in der Entscheidung bereits rechnerisch dargestellt, dass die Mieterhöhung selbst dann nicht gerechtfertigt wäre, wenn zugunsten der Klägerin eine überwiegend wohnwerterhöhende Wirkung der in der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) zusammengefassten Ausstattung unterstellt würde.

Im Rahmen der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) verweist die Klägerin ohne Erfolg auf die gute Anbindung an den Personennahverkehr, die gute Versorgungslage und die gute Erreichbarkeit eines Naherholungsgebietes. Ein etwa dem Merkmal der bevorzugten Citylage vergleichbares, den Wohnwert erhöhendes Gewicht kann dem – jedenfalls für Berliner Verhältnisse – nicht ohne Weiteres beigemessen werden. Die gute Verkehrsanbindung ist innerhalb des Berliner Stadtgebietes kein besonders herausragendes Merkmal, sondern weitgehend sichergestellt; ob umgekehrt eine besonders schlechte Verkehrsanbindung – ohne gesonderte Berücksichtigung im Rahmen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 – zu einer Wohnwertminderung führen könnte, kann hier offen bleiben. Woraus die Klägerin eine für Berliner Verhältnisse herausgehobene “Versorgungslage” ableitet, lässt sie schon offen. Bei Kenntnis der Berliner Verhältnisse, für die eine sehr gute Versorgungslage – gemeint sind wohl Einkaufsmöglichkeiten – typisch ist, ergibt sich das auch nicht von selbst. Auch die “Naherholungsmöglichkeiten” sind hier keineswegs herausgehoben, denn solche sind in der hier gegebenen Art über das gesamte Berliner Stadtgebiet verteilt vorhanden. Hier ergibt sich noch nicht einmal eine Besonderheit, wie etwa – allerdings auch über ganz Berlin verteilt vorhanden – eine unmittelbare Gewässeranbindung mit Wassersport- und anderen Möglichkeiten.”