Ist eine Wohnung, bei der das Badezimmer und sämtliche Böden umfangreich saniert wurden, vergleichbar mit einer Wohnung, bei der sich das Bad noch im Ursprungszustand (Baujahr 1962) befindet und auch keine neuen Bodenbeläge bei Anmietung durch den Vermieter eingebaut wurden?

Die Antwort des Amtsgerichts Lünen (AG Lünen – 7 C 507/15, Urteil vom 07.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Lünen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist unzulässig nach § 558 b Abs. 2 BGB.

Das Erhöhungsverlangen ist formell unwirksam, weil die Klägerin entgegen § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB keine 3 Vergleichswohnungen benannt hat. Nach dem substantiierten Bestreiten der Beklagten ist die in Rede stehende, im Tatbestand näher bezeichnete Wohnung vor ca. 3-4 Jahren umfangreich saniert worden, indem das Badezimmer vollständig erneuert, der Fliesenspiegel in der Küche erneuert und die Wohnung vollständig mit Laminat ausgestattet wurde. Hingegen handelt es sich bei der von den Beklagten angemieteten Wohnung um eine Wohnung aus dem Baujahr 1962, in welcher sich das Badezimmer noch im Ursprungszustand befindet und ein Oberbodenbelag Vermieterseits bei Anmietung nicht zur Verfügung gestellt wurde. Aufgrund vorbezeichneter Umstände ist nichts dafür ersichtlich, die Wohnungen seien trotz so unterschiedlicher Ausstattung in der Gesamtschau vergleichbar. Infolgedessen ist davon auszugehen, dass in dem Erhöhungsverlangen lediglich 2 Vergleichswohnungen angegeben sind, so dass das Erhöhungsverlangen formell unwirksam ist, was die Unzulässigkeit der Klage zur Folge hat (vergleiche Amtsgericht Hannover Beck RS 2012, 06724; Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, § 558 a Rn. 147; Sternel Mietrecht, 4. Aufl. IV Rn. 254; BGH NJW-RR 2014,1357).”

Ist im Rahmen der formellen Ordnungsmäßigkeit eines Mieterhöhungsverlangens Voraussetzung, dass die Angaben hinsichtlich der Vergleichswohnungen zutreffend und die Vergleichswohnungen örtlich identifizierbar sind?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 416 C 27402/14, Urteil vom 11.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Die im Prozess grundsätzlich zulässige Heilung eines formellen Mangels gem. § 558 b Abs. 3 BGB ist den Klägern in den Schriftsätzen vom 27.8.2015 und 8.10.2015 nicht gelungen.

Zwar ist den Klägern zuzugeben, dass hinsichtlich der formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, welches mit Vergleichswohnungen begründet wird, an die Benennung der Vergleichswohnungen grundsätzlich ein großzügiger Maßstab anzulegen ist. Jedoch muss im Rahmen der formellen Ordnungsmäßigkeit eines Mieterhöhungsverlangens jedenfalls verlangt werden, dass die Angaben hinsichtlich der Vergleichswohnungen zutreffend und die Vergleichswohnungen örtlich identifizierbar sind.

Dies war hinsichtlich der unter Ziffer 1), 2) und 5) genannten Vergleichswohnungen nicht der Fall, sodass das Mieterhöhungsverlangen letztlich nur noch mit 2 Vergleichswohnungen (Ziffer 3) und 4) begründet wurde, was gem. § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB nicht ausreichend ist.

Im Einzelnen:

a) Die Behauptung der Beklagten, dass das Baujahr für das Anwesen ### falsch angegeben wurde, trifft zu. Insoweit ist gerichtsbekannt, dass das tatsächliche Baujahr 1998 und nicht 1918 ist. Dass es sich bei dem Anwesen um einen Neubau handelt, ergibt sich auch aus dem in der mündlichen Verhandlung vom 04.11.2015 mit den Parteien in Augenschein genommenen Foto. Die Angaben im Mieterhöhungsverlangen zum Baujahr der Vergleichswohnung waren daher falsch und ermöglichten den Beklagten keine Überprüfung, ob die Wohnung mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar ist oder nicht (das Gericht geht aufgrund der erheblichen Abweichung der Baujahre von letzterem aus).

b) Hinsichtlich der 2. Vergleichswohnung trifft die Behauptung der Beklagten ebenfalls zu, dass das Anwesen ### über kein “5. OG”, wie im Mieterhöhungsverlangen angegeben, verfügt. Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass die Wohnung im obersten Stockwerk des Anwesens liegt, ergibt sich aus dem Mieterhöhungsverlangen nicht, um welche Wohnung auf dem Stockwerk es sich handelt. Nach dem in der mündlichen Verhandlung in Augenschein genommenen Foto gibt es pro Stockwerk 3 Wohnungen, so dass die Vergleichswohnung örtlich nicht identifizierbar und damit nicht zu berücksichtigen ist.

c) Hinsichtlich der 5. Vergleichswohnung in der ### ergibt sich aus dem Mieterhöhungsverlangen nicht, ob die monatliche Gesamtmiete oder die angegebene qm – Miete zutreffend ist. Für die Beklagten war daher aufgrund der widersprüchlichen Angaben nicht nachvollziehbar, welche Angabe richtig oder falsch ist.

Dahinstehen kann, ob die mit Schriftsatz vom 8.10.2015 neu benannte Vergleichswohnung in der ### örtlich identifizierbar ist oder – wie die Beklagten behaupten – nicht. Zwar wurde in diesem Schriftsatz hinsichtlich der Vergleichswohnung in der ### nun die zutreffende Grundmiete mit 2.950,00 Euro angegeben. Selbst wenn man hier jedoch von einer Heilung der formellen Mängel des Mieterhöhungsverlangens ausginge, ist die Überlegungsfrist gem. § 558 Abs. 2 BGB, welche dann neu zu laufen begonnen hätte, noch nicht abgelaufen. Auch in diesem Fall wäre die Klage daher als unzulässig abzuweisen.”

Ist ein Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nur für Wohnungen bis max. 160 m² wiedergibt, als Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen bei einer Wohnung mit einer Wohnfläche von 161,70 m² geeignet?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 416 C 27402/14, Urteil vom 11.11.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “Die Klage war unzulässig und daher abzuweisen.

Die Mieterhöhungsverlangen vom 30.6.2014 und 27.8.2015 sind formell unwirksam, sodass die Überlegungsfrist gem. § 558 b Abs. 2 BGB noch nicht zu laufen begonnen hat und daher eine besondere Sachentscheidungsvoraussetzung für die erhobene Zustimmungsklage fehlte.

1.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 30.6.2014 war fehlerhaft mit dem Mietspiegel für ### begründet worden. Dieser war aufgrund der Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung in sachlicher Hinsicht nicht anwendbar.

Die streitige Wohnfläche wurde von der Sachverständigen ### mit Gutachten vom 17.6.2015 auf 161,70 m² berechnet. Trotz der Einwendungen der Beklagtenseite gegen die vorgenommene Wohnflächenberechnung hat das Gericht – insbesondere aufgrund des Ergänzungsgutachtens der Sachverständigen ### vom 31.8.2015 – keine Zweifel an der Richtigkeit der Wohnflächenberechnung. Die Sachverständige setzte sich eingehend mit den Einwänden der Beklagten – insbesondere unter Anfertigung einer Skizze – auseinander und kommt in ihrem Ergänzungsgutachten für das Gericht schlüssig trotzdem zu keinem anderen Ergebnis. Dem Antrag der Beklagtenseite auf Nachmessen der bereits vorgenommenen Messung war daher nicht nachzugehen. Der Entscheidung war mithin die von der Sachverständigen berechnete Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung von 161,70 m² zugrunde zu legen. Der auf das Mieterhöhungsverlangen zeitlich anzuwendende Mietspiegel für ### 2015 war damit sachlich nicht anwendbar (er gibt die ortsübliche Vergleichsmiete nur für Wohnungen bis max. 160 qm wieder) und daher als Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen von vornherein ungeeignet (gleiches gilt für den Mietspiegel 2013). Dies war für die Kläger, die aufgrund des ihnen vorliegenden Privatgutachtens vom 6.10.2013 (Anlage K 3) selbst von einer Wohnfläche von über 160 m² ausgingen, auch von vornherein erkennbar.

Mangels ordnungsgemäßer Begründung im Sinne von § 558 a BGB ist dieses Mieterhöhungsverlangen daher formell unwirksam.”