Stellt es eine Modernisierungsmaßnahme dar, die der Mieter zu dulden hat, wenn unisolierte Heizrohre durch isolierte ausgetauscht und anschließend nicht mehr über dem Boden, sondern im Boden verlegt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 208 C 148/16, Urteil vom 20.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Soweit die Heizrohre ausgetauscht wurden bzw. werden sollten, bestand bereits ein Duldungsanspruch des Verfügungsbeklagten gemäß § 555 d Abs. 1 BGB gegen die Verfügungsklägerin. Dass der Ersatz unisolierter durch isolierter Heizrohre und deren Verlegung von über dem Boden in den Boden eine Modernisierung im Sinne von § 555 b Nr. 1, 2 und 5 BGB darstellt, ist offenkundig. Dies wurde auch ausreichend und rechtzeitig mit Schreiben vom 15.11.2015 angekündigt. Angesichts dessen erschien ein Rückbau bzw. Untersagung gemäß § 242BGB rechtsmissbräuchlich, da in der Folge ohnehin dieser Anspruch erneut vom Verfügungsbeklagten wieder durchgesetzt werden könnte; außerdem und zumindest wäre kein Grund ersichtlich, bereits im einstweiligen Verfügungsverfahren wie in einem Hauptsacheverfahren schon diesbezüglich zu entscheiden. Nach Auffassung des Gerichts kann die Verfügungsklägerin sich auch nicht auf den possessiven Charakter der Ansprüche berufen, da sie eine Ersatzwohnung zurzeit bewohnt und der Verfügungsbeklagte Besitz an der vermieteten Wohnung erhalten hat. Zumindest ist der schützenwerte Bezug der Verfügungsklägerin zu ihrer Wohnung (soweit Besitzbezogen) gelockert, dass eine Regelung im einstweiligen Verfügungsverfahren angesichts der erheblichen Verzögerung eines Hauptsacheverfahrens zur Erlangung eines Duldungstitels unverhältnismäßig erschiene.”

Stellen Schimmel und Feuchtigkeitsschäden grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 211 C 446/13, Urteil vom 07.10.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Klägern steht gegenüber dem Beklagten kein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 591,79 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.

Zwar hat der Beklagte im Zeitraum von Januar 2013 bis einschließlich Juli 2013 jeweils 53,80 Euro und in den Monaten August 2013 bis einschließlich Oktober 2013 jeweils 71,73 Euro zu wenig Miete gezahlt, so dass per Oktober 2013 ein Gesamtrückstand von 591,79 Euro bestand.

Der Beklagte war indes für den vorgenannten Zeitraum wegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich einschränkt, zur Minderung der Miete gemäß § 536 BGB berechtigt. Die dabei seitens des Beklagten vorgenommene Minderung in Höhe von 15 % der Bruttomiete für die Monate Januar 2013 bis einschließlich Juli 2013 bzw. in Höhe von 20 % der Bruttomiete für die Monate August 2013 bis einschließlich Oktober 2013 ist nicht zu beanstanden.

Unstreitig befand sich in der streitgegenständlichen Wohnung Schimmel in dem seitens des Beklagten im Schriftsatz vom 2.12.2014 dargelegten Umfang. Schimmel und Feuchtigkeitsschäden stellen grundsätzlich auch einen Mangel der Mietsache.

Ein Minderungsrecht des Beklagten wäre nur dann ausgeschlossen, wenn dieser den Mangel verschuldet bzw. verursacht hätte. Für die Aufklärung der Ursachen von Feuchtigkeitsschäden und Schimmel gelten folgende Grundsätze: Zunächst muss der Vermieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und dass der Zustand der Fenster und Türen sowie der Zustand der Heizung keinen Einfluss auf die Mängel ausübt. Erst wenn der Vermieter bewiesen hat, dass die Schadensursache im Bereich des Mieters gesetzt worden ist, muss sich der Mieter umfassend entlasten. Ist die Verursachung für den Feuchtigkeitsschaden bzw. Schimmelbefall nicht aufzuklären, so geht dies zulasten des Vermieters (vgl. Blank in:Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 538 Rn 52 ff. m.w.N. aus der Rspr).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass es den Klägern nicht gelungen ist, die Baumängelfreiheit des streitgegenständlichen Mietobjekts zu beweisen. Vielmehr steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Schimmelbefall an den vorliegenden Stellen baulich bedingt ist. Das Gericht folgt bei seiner Entscheidung den nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Darstellungen des Sachverständigen Dr. C. nach eigener Prüfung gemäß § 286ZPO. Der Sachverständige C. hat plausibel erläutert, dass Schäden an Fenstern vorgefunden worden sein, die zu der Schimmelbildung beigetragen hätten. Der Sachverständige hat hierzu ausgeführt, dass die Schäden an den Fenstern einen Durchzug und kalte Flächen an den Innenwänden verursachten, wodurch es an den betreffenden Stellen zu Kondensat komme. Der Sachverständige ist gerichtsbekannt für die Ermittlung der Ursachen von Schimmelschäden.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Sachverständige festgestellt hat, dass die in der Wohnung verwendete Vinyl-Tapete für die streitgegenständliche Wohnung, die nach den Feststellungen des Sachverständigen altersbedingt ein hohes Gefährdungspotenzial für Schimmel aufweist, nicht geeignet ist und als zweiter bauphysikalischer Faktor zu den festgestellten Schimmelschäden führt. Auch wenn das Gefährdungspotenzial für Schimmel nach den Feststellungen des Sachverständigen mit der Bauweise des Gebäudes zusammenhängt, die nach den Feststellungen des Sachverständigen zur Zeit des Baujahres üblich war und den damaligen Regeln der Technik entsprach, hat der Mieter grundsätzlich ein Recht auf eine gesundheitlich unbedenkliche Wohnung (vgl. BayOblG NZM 1999,899). Damit hat der Vermieter die Wohnung in Hinblick auf Art. 2 GG auch nach den aktuellen Grenzwerten von gesundheitsschädigenden Einwirkungen freizuhalten (vgl. BayOblG NZM 1999,899). Würde das streitgegenständliche Mietobjekt kein altersbedingt hohes Gefährdungspotenzial für Schimmel aufweisen, dann wäre die Verwendung der Vinyl-Tapete auch nicht ursächlich für den festgestellten Schimmel. Im Übrigen geht es zu Lasten des Vermieters, wenn die Ursache des Schimmels nicht aufzuklären ist (s.o.).

Angesichts des Umfangs des Schimmelbefalls die beklagtenseits vorgenommene Minderung nicht zu beanstanden, sodass kein Mietrückstand besteht. Der Höhe der vorgenommenen Minderungsquote von 15 % bzw. 20 % steht insbesondere nicht entgegen, dass der Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen ist, dass der Schimmel lediglich in Kategorie 1 einzuordnen sei. Der Sachverständige kommt nämlich auch zu dem Ergebnis, dass sich bei einem aktiven Befall die Mikroorganismen-Population schnell ändern könne und unerwartet krankheitserregende Schimmelpilzarten auftreten können. Dem schließt sich das Gericht nach eigener Prüfung an.”

Ist eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag, nach der dem Mieter die Durchführung sämtlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen mit Ausnahme der Arbeiten an Dach und Fach, der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage, der Wasserrückhaltevorrichtung in der Waschküche sowie der Anschlüsse für die Grundversorgung obliegt, wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Köln (LG Köln – 19 O 36/14, Urteil vom 06.10.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klausel in § 11 Abs. 2 des Mietvertrags, nach der der Klägerin die Durchführung sämtlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen mit Ausnahme der Arbeiten an Dach und Fach, der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage, der Wasserrückhaltevorrichtung in der Waschküche sowie der Anschlüsse für die Grundversorgung obliegt, stellt eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin dar und ist aus diesem Grund unwirksam.

Bei der streitgegenständlichen Klausel handelt es sich unstreitig um eine von den Beklagten vorformulierte, von der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB abweichende Vertragsklausel. Die Klausel unterliegt daher der Kontrolle nach § 307 BGB.

Unter Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien ergibt sich, dass die streitgegenständliche Klausel die Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Nach der gesetzlichen Regelung obliegen die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten grundsätzlich dem Vermieter. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder die Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH NZM 2005,863). Eine unangemessene Benachteiligung liegt hingegen vor, wenn dem Mieter formularmäßig Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel oder bereits vorhandener Abnutzung durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet werden oder wenn ihm Kosten für Schäden auferlegt werden, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt (BGH a.a.O.).

Den vorgenannten Anforderungen an eine zulässige Klausel wird die hier streitgegenständliche Regelung nicht gerecht. Denn aus dem Wortlaut der Klausel ergibt sich, dass die Klägerin auch für Schäden, die durch Dritte außerhalb des Mietgebrauchs verursacht wurden, haften soll. Dieser Punkt hat bereits vorgerichtlich zwischen den Parteien zu Streit geführt, da sich an der Außenfassade ein durch Dritte angebrachtes Graffiti befand, für dessen Beseitigung nach dem Wortlaut der Klausel die Klägerin verantwortlich wäre, auch wenn weder sie noch ihre Erfüllungsgehilfen das Graffiti verursacht haben. Durch die Verpflichtung zur Beseitigung von durch Dritte verursachten Schäden wird die Klägerin mit nicht abschätzbaren Kosten belastet. Eine Kostenobergrenze enthalten die mietvertraglichen Regelungen nicht. Zwar halten sich die Kosten für die gelegentliche Entfernung von Graffiti in Grenzen, es sind jedoch auch andere durch Dritte verursachte Schäden im Außenbereich denkbar, die zu höheren Kosten führen, beispielsweise durch Brandstiftung, solange nicht Dach und Fach betroffen sind. Entgegen der Ansicht der Beklagten lässt sich eine Beschränkung der Pflichten der Klägerin auf Schäden durch Mietgebrauch dem Wortlaut der Klausel gerade nicht entnehmen. Dies folgt bereits daraus, dass es in § 11 Abs. 2 weiter unten heißt: “Die durch den Mietgebrauch entstandenen Schäden […] hat der Mieter auf eigene Kosten zu beheben.” Würde diese Einschränkung auch für den vorangehenden Klauseltext gelten, wäre eine ausdrückliche Erwähnung weiter unten gerade überflüssig. Daraus folgt, dass der erste Teil der Klausel gerade auch die Pflicht zur Beseitigung von Schäden erfasst, die nicht auf dem Mietgebrauch beruhen. Durch die Klausel wird der Klägerin außerdem die Pflicht zur Beseitigung von Schäden, die durch höhere Gewalt entstehen, aufgebürdet, soweit diese nicht den Bereich von Dach und Fach betreffen. Es ist zwar zutreffend, dass für das Objekt eine Gebäudeversicherung besteht, nichtsdestotrotz besteht jedoch die Möglichkeit, dass Schäden durch ihre Gewalt eintreten, die von dem Versicherungsschutz nicht erfasst sind und für die dann die Klägerin nach dem Wortlaut der Klausel einzustehen hätte.

Eine weitere unangemessene Benachteiligung der Klägerin besteht darin, dass sie nach dem Wortlaut der Klausel auch für anfängliche Mängel und bereits durch Vormieter verursachte Abnutzung einzustehen haben soll. Die Beklagten haben nicht angegeben, dass das Objekt zu Beginn des Mietverhältnisses vollständig saniert und in neuwertigen Zustand an die Klägerin übergeben worden wäre. Nach dem Wortlaut der Klausel müsste die Klägerin daher insbesondere hinsichtlich der Aufzugsanlage und der Teppichböden auch die Kosten übernehmen, die durch die Abnutzung und den Verschleiß durch Vormieter entstanden sind. Nach dem Wortlaut erfasst die Klausel, die neben der Instandhaltung auch die Instandsetzung erfasst, insbesondere auch die Erneuerung technischer Geräte wie beispielsweise der Fahrstuhlanlage, was wiederum mit kaum kalkulierbaren Kosten einhergeht.

Bereits unter diesen beiden Gesichtspunkten stellt die Klausel eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin dar. Sie ist daher unwirksam, so dass aufgrund des Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion hinsichtlich der Durchführung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die gesetzliche Regelung gilt.”

Hält sich die Pflanzung eines Baumes in einer Loggia nach der Verkehrsanschauung im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs im Sinne des § 535 Abs.1 BGB?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 31 S 12371/16, Beschluss vom 08.11.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht München I in seiner vorgenannten Entscheidung unter C) wie folgt aus: “Die streitgegenständliche Nutzung eines Balkons bzw. einer Loggia entspricht auch nach Ansicht der Kammer keineswegs der allgemeinen Nutzung, auch wenn der Prozessbevollmächtigte des Beklagten auf dem Balkon seiner Münchener Altbauwohnung mehrere Bäume gepflanzt haben mag und es auch sog. Baumfassaden – welche dann vermutlich auch als solche (städtebaulich) konzipiert und/oder vom Eigentümer akzeptiert sind – in Deutschland geben sollte.

Die vorliegende Pflanzung kommt aufgrund ihres Umfanges praktisch schon einer baulichen Veränderung gleich. Jedenfalls ist ein Balkon bzw. eine Loggia keine Fläche, auf der solche Pflanzungen üblich oder dafür vorgesehen sind. Der Bergahorn, welcher bis zu 40 Meter hoch werden und einen Stammumfang bis zu zwei Metern erreichen kann, findet seine Verwendung hauptsächlich als Garten-, Straßen-, Park- und Waldbaum (vgl. Baumportal.de unter: https://www.baumportal.de/Bergahorn.htm). Insbesondere ist er als sog. Tiefwurzler (vgl. Baumportal de. aaO.) für die Bepflanzung eines Balkons ersichtlich auch nicht geeignet.

Zudem ist aus den vorgelegten Lichtbildern erkennbar, dass durch die streitgegenständliche Nutzung das Erscheinungsbild der Hausfassade optisch beeinträchtigt wird. So ist die Krone des Baumes relativ groß, ungleichmäßig und ragt sogar über das Dach des Hauses hinaus. Die Loggia ist von außen betrachtet kaum noch zu erkennen. Der vom Beklagten genannte “Durchgrünungseffekt” verändert – entgegen der Ansicht des Beklagten – das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht zu seinem Vorteil, sondern erzeugt einen eher ungepflegten Eindruck.

Dass eine dauerhafte optische Veränderung des Erscheinungsbildes des Gebäudes eine Beeinträchtigung des Eigentumsrechts des Vermieters und grundsätzlich ein rechtliches Argument für die Verpflichtung zur Beseitigung darstellt, hat der BGH in zahlreichen Entscheidungen zu den Parabolantennen festgestellt (vgl. z.B. BGH Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 260/06). Auch das BVerfG (z.B. Urteil vom 09.02.1994 – 1 BvR 1687/92) hat das Interesse des Eigentümers an der Bewahrung des Erscheinungsbildes seines Hauses als ein rechtlich relevantes Interesse anerkannt.

Dem steht kein überwiegendes berechtigtes Interesse seitens des Beklagten gegenüber. Insbesondere wird er durch die Beseitigung in seinem Mietgebrauch der Loggia oder auch in seinem Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit nicht bzw. nicht wesentlich oder unzumutbar eingeschränkt. Unabhängig von der Frage, ob sich der Beklagte überhaupt auf Art. 20a GG (Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen) – als formuliertes Staatsziel und nicht als ein Grundrecht – im Wege mittelbarer Drittwirkung berufen kann, ist der darin genannte Inhalt – Schutz der künftigen Generationen, der natürlichen Lebensgrundlagen und der Tiere – durch die Beseitigung des einzelnen Baumes auf dem Balkon des Mietshauses in einer Großstadt nicht bzw. keinesfalls wesentlich berührt. Ein absolutes Verbot der Entfernung von Bäumen lässt sich dem Art. 20 a GG jedenfalls nicht entnehmen. Es ist jeweils im Einzelfall ein “stetiger Schutzgüter- und Interessenausgleich sowie eine dem Verhältnismäßigkeitsprinzip entsprechende Lösung der Konflikte zwischen Umweltinteressen einerseits und sonstigen Interessen andererseits (sog. praktische Konkordanz) zu suchen und zu finden” (Westphal, Art. 20a GG – Staatsziel “Umweltschutz”, JuS 2000, 339, 340). Sofern der Beklagte als Beispiel u.a. die Parabolantennen anführt, so ist dort auf Seiten des jeweiligen Mieters – im Gegensatz zum vorliegenden Fall – ein Grundrecht, nämlich Art. 5 GG (Meinungs- und Informationsfreiheit) unmittelbar betroffen. Aber auch in diesen Fällen ist nach der Rechtsprechung jeweils eine fallbezogene Abwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles erforderlich, für die sich jede schematische Lösung verbietet (vgl. BGH Urteil vom 16.05.2007 – VIII ZR 207/04, BVerfG Urteil vom 09.02.1994 – 1 BvR 1687/92). Auch diese Abwägung würde aufgrund der oben genannten Gesichtspunkte hier zu keinem anderen Ergebnis führen.”