Setzt ein Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraus, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Stuttgart (AG Stuttgart – 37 C 4905/15, Urteil vom 07.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Stuttgart in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Darüber hinaus ist die als Anlage B1 vorgelegte Betriebskostenabrechnung formell unwirksam.

Der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dies setzt eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggf. Erläuterung der zu-grunde gelegten Umlageschlüssel und die Berechnung des Anteils des Mieters voraus. Zu-dem ist erforderlich, dass ein verständiger, betriebswirtschaftlich aber nicht geschulter Durchschnittsmieter in die Lage versetzt wird, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (vgl. nur BGH, Urt. v. 19.11.2008 – VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78, 79; Urt. v. 17.11.2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, 220).

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt demgemäß weitergehende Angaben als in der Abrechnung vom 06.07.2014 voraus. Es kann dabei dahinstehen, ob die Anlage “Kostenabrechnung 2013” (der Verwalterin) und der “Abrechnung für Heizung 2013” der Klägerin bereits innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB zugingen. Nach der Abrechnung vom 06.07.2014 gilt diese nämlich für den Zeitraum vom 30.04.2013 bis zum 30.04.2014. Jedenfalls für diesen (Gesamt-)Zeitraum erfolgte indes keine Zusammenstellung der Gesamtkosten und keine Berechnung des jeweiligen Anteils des Mieters, vielmehr beziehen sich die weiteren Ausführungen in der Abrechnung vom 06.07.2014 sowie die vorgelegten Anlagen dieser Abrechnung auf den Zeitraum vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013. Bereits hinsichtlich des Abrechnungszeitraums ist die Abrechnung daher aus Sicht eines verständigen Mieters missverständlich. Hinzu kommt, dass die vorgelegte Abrechnung vom 06.07.2014 von der Anlage “Kostenabrechnung 2013” teilweise abweicht bzw. dass Abrechnungspositionen dort unter anderweitigen Bezeichnungen und Einzelbeträgen aufgeführt werden. Insoweit fehlt eine rechnerisch nachvollziehbare Aufschlüsselung von Gesamtkosten und Mieteranteil. Dies gilt etwa hinsichtlich der Kostenposition “Müllabfuhr etc.”, welche sich mit dem Betrag von 78,78 EUR nicht in der Anlage wiederfindet; bei den Grundbesitzabgaben fehlt überdies jeglicher Bezug in den Anlagen.”