Trifft einen Vermieter eine vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, seinem Mieter Zugang zu den Bedien- und Messelementen der Stromversorgung zu ermöglichen, die typischerweise auch zur Benutzung und Einsichtnahme durch einen Laien geeignet und bestimmt sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Celle (AG Celle – 151/110 C 1176/16, Urteil vom 25.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Celle in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger hat einen Anspruch darauf, dass die Beklagte ihm Zugang zu dem bislang verschlossenen Stromzähler- und Sicherungskasten verschafft.

Der Anspruch des Klägers korrespondiert mit einer entsprechenden mietvertraglichen Nebenpflicht der Beklagten als dessen Vermieter. Sofern ein Mieter – wie vorliegend der Kläger – mit einem Dritten einen Stromlieferungsvertrag abgeschlossen hat, trifft den Vermieter eine vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, dem Mieter Zugang zu den Bedien- und Messelementen der Stromversorgung zu ermöglichen, die typischerweise auch zur Benutzung und Einsichtnahme durch einen Laien geeignet und bestimmt sind. In diese Kategorie fällt nach der Überzeugung des Gerichts sowohl ein Stromzähler (Ablesen) als auch der Sicherungskasten mit den der Wohnung des Mieters zuzuordnenden Sicherungen. Letzteres gilt nicht zuletzt im Hinblick darauf, dass es etwa bei Notfällen, möglichen Stromausfällen aber auch bei etwaigen Kleinreparaturen in der Mietwohnung für den Mieter erforderlich sein kann, Zugriff auf die Sicherungen seiner Stromkreise zu haben.

Die demnach bestehende Verpflichtung zur Zugangsverschaffung hat die Beklagte auch nicht durch die Einrichtung eines 24-Stunden-Hausmeister-Service erfüllt. So ergibt sich bereits aus dem mit dem Schreiben vom 08.06.2016 aus Anlage K 4 vorgetragenen Sachverhalt, dass der 24-Stunden-Service von der Beklagten tatsächlich nicht gewährleistet wird, als der Kläger im Rahmen des Sachverhalts vom 19.04.2016 im Rahmen des Telefonats mit dem Hausmeister um 22.00 Uhr auf den nächsten Morgen verwiesen wurde. Eine 24-stündige Erreichbarkeit des Zugangsberechtigten (der Hausmeister) ist freilich nicht gleichzusetzen mit einem 24stündigen Zugang.

Unabhängig davon hält es der erkennende Richter für unzumutbar, einen Mieter – jedenfalls im Hinblick auf den Zugang zu den Sicherungen – permanent auf einen Dritten zu verweisen, der zur Zugangsgewährung erst von einem anderen Ort anfahren muss. Stattdessen ist die mietvertragliche Nebenpflicht dergestalt auszulegen, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, selbst unmittelbar und ohne zeitliche Verzögerung auf die seiner Wohnung zuzuordnenden Sicherungen zuzugreifen. Dies gilt gerade auch im Hinblick auf etwaige Notfälle wie einen Brand oder auch einen Wasserschaden, in denen es gegebenenfalls geboten sein kann, ohne Zuwarten die Stromzufuhr durch Betätigung der Sicherung abzuschalten. Im Rahmen der Zumutbarkeitserwägungen ist allerdings ein Zuwarten auch dann nicht mehr hinzunehmen, wenn etwa aufgrund einer Überlastung des Wohnungs-Stromkreises durch die Nutzung übermäßig vieler Abnahmegeräte die Sicherung rausspringt und das Problem mit einer kurzen Betätigung der Sicherung behoben wäre. Auch in diesem Fall kann der Mieter nicht darauf verwiesen werden, erst das – zeitlich ungewisse – Erscheinen des Hausmeisters vor Ort abzuwarten.

Entgegen der in der mündlichen Verhandlung von der Beklagtenvertreterin unter Bezugnahme auf das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 15.02.2013 (Az: 201 C 464/12) geäußerten Ansicht reichte es nach dem Vorstehenden gerade nicht aus, den Kläger auf die Einrichtung eines Hausmeisterservice zu verweisen. So ging es in dem vom Amtsgericht Köln entschiedenen Fall ersichtlich ausschließlich um das Ablesen des Stromzählers, während der Kläger im hiesigen Fall Zugriff zuvorderst auf den Sicherungskasten begehrt. Allein aufgrund der unstreitigen baulichen Gegebenheiten erhält der Kläger hier bei Zugriff auf den Sicherungskasten stets zugleich auch Zugriff auf den Stromzähler. Im Rahmen der tenorierten Verpflichtung der Beklagten bleibt es dieser unbenommen, hier gegebenenfalls eine bauliche Trennung herbeizuführen, welche dem von ihr angeführten Problem vermeintlicher Stromdiebstähle entgegenzuwirken vermag, Diese Problematik rechtfertigt es aber von vornherein nicht, den Zugang der Mieter (auch) auf die Sicherungen derart zu beschränken.”

Liegt ein Mangel einer Gegensprechanlage vor, wenn diese nur funktioniert, wenn der Knopf der Sprechanlage gedrückt wird, die Person draußen spricht, der Knopf wieder losgelassen wird, wenn man selber spricht und wieder gedrückt wird, wenn die Person draußen spricht?

Die Antwort des Amtsgerichts Spandau (AG Spandau – 12 C 149/15, Urteil vom 29.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Spandau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Betreffend Gegensprechanlage hat sich das Gericht im durchgeführten Ortstermin am 15. Februar 2016 nicht davon überzeugen können, das Mängel an dieser Anlage bestehen. Bei der Gegensprechanlage handelt es sich um ein älteres Modell, was nur funktioniert, wenn der Knopf der Sprechanlage gedrückt wird, die Person draußen spricht, der Knopf wieder losgelassen wird, wenn man selber spricht und wieder gedrückt wird, wenn die Person draußen spricht. Den Klägern ist dies vor Ort mitgeteilt worden. Etwaiges Rauschen bei der Tonübertragung und Knistern bzw. Knacken ist systembedingt und stellt keinen Mangel dar, da die Anlage in dem vorgefundenen Zustand mitvermietet wurde.”

Haben Mieter einen Anspruch auf Mängelbeseitigung bzw. Instandsetzung eines Kellerraums, wenn der Mietvertrag lediglich einen nicht näher bezeichneten Kellerverschlag zur Mitbenutzung freigibt?

Die Antwort des Amtsgerichts Spandau (AG Spandau – 12 C 149/15, Urteil vom 29.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Spandau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Betreffend den Kellerraum kann festgestellt werden, dass den Klägern weder ein Instandsetzungsanspruch noch ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes zusteht. Unabhängig davon, dass der Kellerraum nicht näher bezeichnet wurde und die Klage mangels vollstreckungsfähigen Inhalts diesbezüglich unzulässig sein dürfte, was zunächst dahingestellt bleiben kann, wird darauf hingewiesen, dass in keinem der hier vorgelegten Mietverträge, nämlich dem Ursprungsvertrag von 1965 und dem jetzt geltenden Vertrag vom 11. September 1997 ein Keller mitvermietet, sondern lediglich zur Mitbenutzung freigegeben wurde (siehe § 1 des Vertrages vom 11. September 1997, wonach ein Kellerverschlag mitbenutzt werden kann). Um welchen Verschlag es sich dabei handelt, wurde nicht geregelt. Betreffend diesen Verschlag ist wohl davon auszugehen, dass die Gastherme und Heizung dort aufgestellt werden konnten; die Kläger scheinen hiervon immer noch Gebrauch zu machen, wie sich aus den eingereichten Lichtbildern ergibt. Da allerdings kein Anspruch auf Besitzeinräumung eines bestimmten Kellerraums besteht, besteht auch kein Anspruch auf Instandsetzung desselben nicht näher bezeichneten Kellerraums. Dies betrifft auch die Zugangstreppe und den Boden des Kellerraums, da davon auszugehen ist, das letzterer in dem Zustand mit überlassen wurde, wie er jetzt vorliegt. Gleiches betrifft auch die Treppe.”