Ist eine Beweislastumkehr anzunehmen bzw. widerlegbar zu vermuten, dass der Vermieter gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat, wenn die in einer Betriebskostenabrechnung angesetzten Hauswartkosten von einem regionalen Betriebskostenspiegel abweichen?

Die Antwort des Amtsgerichts Naumburg (AG Naumburg – 12 C 270/15, Urteil vom 25.01.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Naumburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Für die Leistungen des Hauswarts im Haus … wird vorliegend ein Betriebskostenanteil des Beklagten in Höhe von 211,78 Euro gemäß § 287 ZPO geschätzt. Zwar hat der Kläger insoweit Hauswartskosten in Höhe von 2.870,30 Euro belegt, jedoch verstößt der Kläger mit der Verursachung dieses Kostenumfangs gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Der für eine entsprechende Pflichtverletzung darlegungspflichtige Beklagte hat unter Hinweis auf den örtlichen Betriebskostenspiegel dargelegt, das in der Region entsprechende Betriebskosten in Höhe von lediglich 0,20 Euro/ qm/ Monat üblich sind. Anders bei dem in der von dem Kläger zitierten Entscheidung (BGH VIII ZR 340/10) vorliegenden überregionalen Betriebskostenspiegel für Deutschland ist bei einer entsprechenden Abweichung von einem regionalen Betriebskostenspiegel eine Beweislastumkehr anzunehmen bzw. widerlegbar zu vermuten, dass der Vermieter gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus Mietrecht 4. Auflage BGB § 556 Rz 155 a.E.). Das Vorbringen des Klägers, dass der Hauswart für das Haus … eine Rasenfläche von 229 qm zu mähen und theoretisch eine Fläche von 125 qm zu beräumen hat, sofern die Parkflächen nicht mit den Fahrzeugen der Mieter zugestellt, sondern frei sind, ist nicht ausreichend, die umgelegten Hauswartkosten in Höhe von 0,79 Euro /qm/ Monat zu rechtfertigen, bzw. die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend substantiiert zu bestreiten. Das Gericht schätzt vorliegend den Kostenanteil des Beklagten auf 200 % des üblichen Betriebskostenanteils in der Region laut des örtlichen Betriebskostenspiegel. Der Aufschlag von 100 % wird seitens des Gerichts vorliegend mit den unstreitig vom Hauswart durchzuführenden Gartenarbeiten, insbesondere für eine Rasenfläche von 229 qm, welche in der Wachstumsperiode regelmäßigen zu mähen ist, und einem gewissen allgemeinen Ermessensspielraum des Vermieters begründet. Es ist für das Gericht nicht ersichtlich, dass entsprechende Arbeiten für einen Hauswart in der Region üblicherweise für die ausgewiesenen Kosten erbracht werden. Mangels hinreichender Anhaltspunkte für den üblichen Leistungsumfang eines Hauswarts in der Region laut Betriebskostenspiegel erschien eine Erhöhung der Kosten um 100 % vertretbar, aber auch ausreichend.”