Kann ein Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf eine Auskunft der zuständigen Stadtverwaltung verweisen, wonach die durchschnittlichen Mietpreise zwischen 6,60 Euro/qm bis 8,80 Euro/qm liegen sollen?
Die Antwort des Amtsgerichts Ludwigsburg (AG Ludwigsburg – 7 C 1931/16, Urteil vom 29.12.2016) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Ludwigsburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist bereits unzulässig, da kein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 13.11.2013, Az. VIII ZR 413/12).
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerseite vom 13.05.2016 entspricht nicht den Anforderungen des § 558a BGB.
Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH NJW 2008, 573). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BGH, Urteil vom 13.11.2013, Az. VIII ZR 413/12).
Die Begründung muss auf ein geeignetes Begründungsmittel gestützt werden. An dieser Voraussetzung fehlt es vorliegend.
Die Klägerseite hat zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens weder auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen noch auf Vergleichswohnungen verwiesen. Zwar ist die Aufzählung des § 558 Abs. 2 BGB nicht abschließend. Zulässig sind vielmehr alle Begründungsmittel, die geeignet sind, dem Mieter die für seine Entschließung erforderliche Information zu geben (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 558a Rn. 29). Die Klägerseite stützt ihr Mieterhöhungsverlangen vorliegend auf eine Auskunft der Stadtverwaltung Möglingen, wonach die durchschnittlichen Mietpreise zwischen 6,60 Euro/qm bis 8,80 Euro/qm liegen sollen. Bei Auskünften einer Gemeinde oder Stadt handelt es sich nicht um ein geeignetes Begründungsmittel, da diese Ämter in der Regel keine Daten haben, um solche Auskünfte zu erteilen und der Mieter die Angaben auch nicht nachprüfen kann, weil jegliche Befundtatsachen, die einer solchen Auskunft zugrunde liegen, fehlen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 558a Rn. 152 mwN).
Auch die Begründung in der Klageschrift reicht nicht aus, um den formellen Mangel des Mieterhöhungsverlangens zu heilen, weil nicht ersichtlich ist, auf welche Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sich die Auskunft der Stadtverwaltung Möglingen beziehen soll. Dem Mieter ist es nicht möglich, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen.”