Kann ein Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung nach den §§ 312 ff. BGB widerrufen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 357/15, Urteil vom 16.09.2016) lautet: Nein! (anders LG Berlin – 63 S 248/16, Urteil vom 10.03.2017)

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “In rechtlich nicht zu beanstandender Weise hat das Amtsgericht die Ansprüche des Klägers und hierbei insbesondere ein Widerrufsrecht nach § 312g BGB verneint.

Zwar liegen die Tatbestandsvoraussetzungen der §§ 312 ff. BGB dem Wortlaut nach vor; §§ 312 ff. BGB sind auf Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB aber nicht anwendbar (so im Ergebnis auch das Amtsgericht unter Bezugnahme auf dort zitierte Literatur und wohl auch AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27. April 2016, Az. 202 C 3/16 (WuM 2016, 360 f.), die allerdings das Vorliegen eines Fernabsatzvertrages verneinen).

Denn schon nach Sinn und Zweck ist § 312c BGB auf Mietänderungsvereinbarungen nach §§ 558 ff. BGB nicht anzuwenden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 12. Auflage, vor § 535 BGB, Rn. 89 ff., insbesondere Rn. 92 mit ausführlicher Begründung; Beuermann, Grundeigentum 2015, 561 f.; aA u.a. Pitz-Paal, Grundeigentum 2015, 556-560).

Die Berufung zeigt nicht auf, dass diese Bewertung unzutreffend ist.

Insbesondere ergibt sich dies nicht aus der dort zitierten Begründung des Gesetzgebers.

Zwar heißt es dort, dass für spätere Vertragsänderungen, z.B. Abreden über Mieterhöhungen, Satz 1 von § 312 Abs. 4 BGB gelten solle. Diese Aussage ist aber im Kontext der vorherigen Ausführungen zu sehen. Dort wird auf die detaillierte Ausgestaltung des sozialen Wohnraummietrechts hingewiesen und zum Ausdruck gebracht, dass die Richtlinienumsetzung, der die Gesetzesänderung dienen sollte, keine Verschlechterung des Mieters im Vergleich zur bis dahin geltenden Rechtslage bewirken solle. Im Hinblick darauf, dass § 558a BGB dem Vermieter – zum Schutz des Mieters – vorschreibt, das Mieterhöhungsbegehren in Textform zu erklären, und dies in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle per Brief geschieht, geht die Kammer daher davon aus, dass dem Gesetzgeber bei der Einbeziehung von Abreden über Mieterhöhungen andere als die nach §§ 558 ff. BGB im einzelnen geregelten vor Augen standen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, sofern berechtigt, im Klagewege durchgesetzt werden kann und damit eine gänzlich andere Situation betrifft, als die ursprünglich auf den Versandhandel und vergleichbare Geschäfte ausgerichteten §§ 312 ff. BGB. So käme es zu abwegigen Ergebnissen, wenn das Widerrufsrecht noch nach Ablauf der Klagefrist von § 558b Abs. 2 BGB bestehen würde bzw. in Fällen wie vorliegend, in denen der Erhöhungsbetrag mehrfach gezahlt wurde und somit eine doppelte Zustimmung – oder jedenfalls eine mehrfach bestätigte Zustimmung – des Mieters vorliegt, die ausdrücklich sowie konkludent erklärt wurde. Auf konkludentes Verhalten finden die §§ 312 ff. BGB nämlich keine Anwendung (vgl. Beuermann aaO m.w.N.) So ergibt sich auch aus einer Stellungnahme des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz, dass fraglich erscheint, ob der Gesetzgeber ein Widerrufsrecht für Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB mit der Gesetzesänderung einführen wollte (vgl. Grundeigentum 2015, 563).

Ob §§ 558 ff. BGB den §§ 312 ff. BGB damit als lex specialis vorgehen (hiergegen Mediger, NZM 2015, 185 aus systematischen Gründen) oder aber die §§ 312 ff. BGB teleogisch dahingehend zu reduzieren sind, dass sie für andere Mieterhöhungen als nach §§ 558 ff. BGB gelten, kann für das Ergebnis dahinstehen.

Selbst wenn ein Widerruf entgegen der hier vertretenen Ansicht nach §§ 312 ff. BGB bestehen würde, stünde dessen Geltendmachung in Fallkonstellationen wie der vorliegenden in der Regel entgegen, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung im Kontext von §§ 558 ff. BGB zugleich ein deklaratorisches Anerkenntnis des vermieterseitigen Anspruchs auf Mieterhöhung darstellen würde. Ein solches wäre nur nach §§ 812 ff. BGB kondizierbar. Der Mieter müßte dann vortragen und beweisen, dass der Anspruch des Vermieters nicht bestand und unterläge zudem den Beschränkungen von § 814 BGB.”

Setzt die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung eines vermietenden Wohnungseigentümers einen Beschluss der zu Grunde liegenden Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG voraus?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 50/16, Urteil vom 14.03.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Senat hat – nach Erlass des Berufungsurteils – entschieden, dass das Vorliegen eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist. Vielmehr hat der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB – wie hier seitens des Klägers erfolgt – abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Verwalters noch nicht vorliegt (Senatsurteil vom 25. Januar 2017 – VIII ZR 249/15, Rn. 17, 20 ff.). Dies gilt auch, wenn der Vermieter – wie hier der Kläger – Mitglied einer Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft ist, für die die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten (§ 30 Abs. 3 Satz 2 WEG).

…

Die – entsprechend dem Umfang der Revisionszulassung – gegen das Bestehen des Klageanspruchs erhobenen Rügen der Revision greifen nicht durch. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass der Kläger über die streitgegenständlichen Betriebskosten auch ohne Vorliegen. eines Beschlusses der Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft (§ 28 Abs. 5 i.V.m. § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG) abrechnen durfte und er demzufolge aus der Betriebskostenabrechnung einen Nachzahlungsanspruch gegen den Beklagten geltend machen kann, steht im Einklang mit den Grundsätzen des oben genannten Senatsurteils vom 25. Januar 2017 (VIII ZR 249/15, aaO).

Entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung sind laufend entstehende Kosten im Sinne, des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV – der .von der Revision angeführte § 24 Abs. 2 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ist hier nicht einschlägig – bei der Vermietung einer Eigentumswohnung auch nicht erst dann angefallen, wenn eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die das Gemeinschaftseigentum betreffende Jahresabrechnung erfolgt ist. Zwar entsteht – hinsichtlich der die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan übersteigenden sogenannten Abrechnungsspitze – die Verpflichtung des einzelnen, Wohnungseigentümers gegenüber den anderen Eigentümern, die Lasten und die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen, im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den – rechtswirksamen Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung.

Dieser Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen (Senatsurteil vom 25. Januar 2017 – VIII ZR 249/15, aaO Rn. 23 f. mwN). Der Mieter kann den Vermieter demnach – entgegen der Auffassung der Revision nicht darauf verweisen, dieser dürfe die Betriebskosten ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung nicht abrechnen und ansetzen und der Mieter habe deshalb insoweit eine Betriebskostennachforderung nicht zu zahlen.

Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand der Revision, das von ihr – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und des Senats – befürwortete Erfordernis eines Beschlusses nach § 28 Abs. 5 WEG führe nicht zu einer (möglicherweise) lang anhaltenden Rechtsunsicherheit zwischen den Mietvertragsparteien, da es dem Wohnungseigentümer beziehungsweise Wohnungserbbauberechtigten möglich sei, eine solche Beschlussfassung erforderlichenfalls gerichtlich gegenüber der Gemeinschaft durchzusetzen. Diese Erwägungen stehen – jedenfalls soweit es um die hier in Rede stehenden rechtlichen Voraussetzungen für die Abrechnung der Betriebskosten geht – im Widerspruch zu der mit § 556 Abs. 3 BGB verfolgten Zielsetzung des Gesetzgebers.

Wie der Senat in seinem Urteil vom 25. Januar 2017 (VIII ZR 249/15, aaO Rn. 25 ff., 36 ff.) im Einzelnen ausgeführt hat, dient § 556 Abs. 3 BGB der Abrechnungssicherheit für den Mieter und der Streitvermeidurig und gewährleistet – was die Revision nicht hinreichend in den Blick nimmt – eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Dieser vom Gesetzgeber verfolgte Zweck würde verfehlt und der Mieter einer Eigentumswohnung zudem in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, sähe man – wie von der Revision gefordert – eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung als notwendige Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung an.”

Rechtfertigt der Anbau und der Konsum von illegalen Betäubungsmitteln in einer Mietwohnung den Ausspruch einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter?

Die Antwort des Amtsgerichts Karlsruhe (AG Karlsruhe – 6 C 2930/16, Urteil vom 03.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Karlsruhe in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “Die Klägerin hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vom Beklagten bewohnten Wohnung nebst aller ihm überlassenen Schlüssel aus § 546 Abs. 1 BGB.

Die Klägerin hat das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 12.08.2016 wirksam beendet. Es lag ein wichtiger Grund zur Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, welcher der Klägerin gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar machte.

Es kann dahinstehen, ob der Beklagte das angebaute Cannabis auch an Dritte veräußert oder ausschließlich selbst konsumiert hat. Schon der Anbau und Konsum von illegalen Betäubungsmitteln in der Wohnung rechtfertigt den Ausspruch einer fristlosen Kündigung durch die Klägerin (Schmidt-Futterer/Blank BGB § 543 Rn. 212, beck-online). Der Beklagte hat das Vertragsverhältnis dadurch in seiner Grundlage entscheidend erschüttert, dass er die Wohnung genutzt hat, um in erheblichem Umfang Rauschgift zu produzieren. Bereits aus dem unstreitigen Sachverhalt ergibt sich, dass der Beklagte Teile der Mietsache vorsätzlich und planmäßig zur Begehung von Straftaten genutzt hat, und zwar in einem Umfang, der weit davon entfernt ist, noch als Bagatelle bezeichnet werden zu können. Der Beklagte hat sowohl im Kellerraum als auch in der Mansarde Cannabispflanzen angebaut. Die Polizei hat im Rahmen der Durchsuchung am 29.07.2016 unzählige Cannabispflanzen aufgefunden. Darüber hinaus verfügte der Beklagte über einen speziellen “Growschrank” zur Aufzucht von Cannabispflanzen, sodass nicht mehr von einem unerheblichen und nur einmaligen Vorfall ausgegangen werden kann. Hierin liegt ein schwerwiegender Verstoß gegen mietrechtliche Verpflichtungen, den der Vermieter nicht hinzunehmen braucht und der ihm das Recht zur fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses gibt (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 08. Februar 2008 — 518 C 359/07). Bei einem Missbrauch der Mietsache im vorliegenden Umfang ist es dem Vermieter weder zuzumuten, sich zunächst mit einer Abmahnung zu begnügen, noch, dass Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen (vgl. AG Köln Urt. v. 25.3.2008 — 219 C 554/07, BeckRS 2008, 11151, beck-online).

Der Anbau und der Konsum von Betäubungsmitteln in der Wohnung ist nicht dadurch gerechtfertigt, dass der Konsum aus medizinischen Gründen indiziert war. Auch auf den gerichtlichen Hinweis mit Verfügung vom 16.11,2016 hat der Beklagte nicht näher dargelegt oder durch Vorlage einer ärztlichen Verordnung oder Bestätigung nachgewiesen, dass er auf ausdrücklichen ärztlichen Rat hin Cannabis konsumiert hat. Vielmehr hat der Beklagte im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 11.01.2017 erklärt, er werde nach dem Termin einen Arzt aufsuchen und sich erstmalig eine entsprechende Bestätigung ausstellen lassen. Zum Zeitpunkt des kündigungsrelevanten Anbaus und Konsums von Marihuana im Sommer 2016 verfügte er daher nicht über eine ärztliche Ausnahmeerlaubnis nach § 3 BtMG.

Eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB war im vorliegenden Fall entbehrlich. Die sofortige Kündigung ohne Abmahnung war hier aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gem. § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB gerechtfertigt. Zu bedenken bi; dass eine Abmahnung immer nur sinnvoll ist, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses (bei Unterlassen des beanstandeten Verhaltens in der Zukunft) überhaupt noch in Betracht kommt. Das ist jedoch nicht der Fall, wenn das durch den Mietvertrag begründete gegenseitige Vertrauensverhältnis bereits endgültig zerstört worden ist und auch durch vertragsgemäßes Verhalten in der Zukunft nicht mehr wiederhergestellt werden kann. Dies ist wegen des schweren Vertragsverstoßes der Beklagten anzunehmen, weil dadurch das Interesse der klagenden Vermieterin erheblich und offensichtlich verletzt worden und ihr Interesse an der Leistungserfüllung weggefallen ist. Zugunsten der Mieterin ist zwar zu berücksichtigen, dass durch den Verstoß gegen das Betäubungsmittelgesetz weder der Vermieter noch andere Mieter unmittelbar geschädigt wurden; eine Verletzung ihrer Gesundheit oder ihres Eigentums ist nicht eingetreten. Andererseits handelt es sich aber nicht um eine fahrlässige, sondern um eine vorsätzliche Straftat, für die das Betäubungsmittelgesetz gemäß § 29 Abs. 1 einen Strafrahmen von Geldstrafe bis zu einer Freiheitsstrafe von fünf Jahren vorsieht (vgl. AG Hamburg-Altona Urt. v. 14.2.2012 — 316 C 275/11, BeckRS 2012, 15113, beck-online). Insbesondere hat der Beklagte auch im Termin zur mündlichen Verhandlung keinerlei Einsicht gezeigt, sodass damit zu rechnen ist, dass es künftig zu weiteren vergleichbaren strafbaren Handlungen des Beklagten kommen würde.”