Archiv für den Monat: Juni 2017

Aus der Rubrik „Mietensituation“:

welt.de am 23.06.2017: Der Kampf um bezahlbare Mieten erreicht die Mittelschicht

Hohe Mieten werden laut aktueller Umfragen für immer mehr Deutsche eine ernste Belastung. Längst sind davon auch große Teile der Mittelschicht betroffen. Sogar das einstige Allheilmittel ist wirkungslos.

https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article165834644/Der-Kampf-um-bezahlbare-Mieten-erreicht-die-Mittelschicht.html

Aus der Rubrik „Mietensituation“:


heute.de am 22.06.2017: Explodierende Mieten
– Situation am Wohnungsmarkt immer dramatischer

Bezahlbarer Wohnraum in Städten ist schon länger Mangelware. Doch auch in kleineren Kommunen steigen die Mieten immer weiter. Trotz Mietpreisbremse. Eine neue Studie sieht auch nicht mehr nur preisgünstige Wohnungen in Gefahr, mittlerweile wird es auch für Haushalte mit mittleren Einkommen knapp.

http://www.heute.de/explodierende-mieten-situation-am-wohnungsmarkt-immer-dramatischer-47415920.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietwohnung durch eine bestimmte Anzahl von Großtieren und damit abstrakt verbundenen Risiken begrenzt?

Die Antwort des Amtsgericht Bremen (AG Bremen – 6 C 32/15, Urteil vom 01.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: „Eine Vertragswidrigkeit der streitgegenständlichen Tierhaltung ergibt sich auch nicht aus dem Gesetz.

Mangelt es an einer wirksamen, ausdrücklichen Regelung im Mietvertrag den Maßstab für den vertragsgemäßen Gebrauch, beurteilt sich dessen Grenze im Einzelfall unter Abwägung der beiderseitigen Interessen und insbesondere unter Berücksichtigung der vorstehend bereits unter 1.a) genannten Kriterien (vgl. BGH, Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06). Ein pauschales Festlegen einer Anzahl von Großtieren, die noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehören würden, verbietet sich demnach, da dies eine Vielzahl der vorgenannten Kriterien unberücksichtigt ließe. Soweit die Klägerin mit ihrer Klage abweichend zu Ziffer 11 der Hausordnung nur die Reduzierung auf zwei Großtiere verlangt, gilt diesbezüglich nichts anderes.

Dabei kann dahinstehen, ob die generelle Begrenzung auf jeweils zwei Hunde, zwei Katzen oder einen Hund und eine Katze ohne eine Bezugnahme auf konkrete Tiere schon deshalb nicht verlangt werden kann, da hiermit auch für die Zukunft nur pauschal ein etwas weiterer Ersatz für die unwirksame Klausel geschaffen würde, dessen Wirksamkeit aber seinerseits – aus vergleichbaren Gründen – Bedenken entgegenstehen würden.

Nach der vorzunehmenden Interessenabwägung und der zu diesem Zwecke durchgeführten Beweisaufnahme ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass der klägerseits begehrte Unterlassungsanspruch gegen die Beklagte nicht und auch nicht zum Teil besteht. Die konkreten Umstände des vorliegenden Falls machen weder die begehrte, noch eine dahinter zurückbleibende oder auf konkrete Tiere vorgenommene Eingrenzung erforderlich; die Haltung der streitgegenständlichen Tiere zählt damit noch zu einem vertragsgemäßen Gebrauch.

(1) Insbesondere hat sich als unzutreffend herausgestellt, dass sich die unmittelbare Nachbarschaft der Beklagten durch die vor allem beanstandete Hundehaltung erheblich gestört fühlen würde.

Pressemitteilung 58/2017

AMV-Online-Petition knackt 30.000er-Marke

Wohnen darf kein Luxus sein – Mietpreisbremse verschärfen

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. fordert die Verschärfung der Mietpreisbremse und startete hierzu am 02.06.2017 seine Online-Petition „Mietpreisbremse verschärfen“ (https://www.change.org/p/deutscher-bundestag-mietpreisbremse-versch%C3%A4rfen?recruiter=727836251&utm_source=share). Die Petition hat nun nach gut drei Wochen die 30.000er-Marke geknackt. Bis heute haben mehr als dreißigtausend Mieterinnen und Mieter die Petition unterzeichnet.

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. fordert: „Vermieter müssen in Zukunft gesetzlich verpflichtet sein, vor Beginn eines Mietverhältnisses Auskunft zu erteilen, wie hoch die Miete des Vormieters war. Unter Verletzung der Mietpreisbremse verlangte Mieten müssen von Anbeginn des Mietverhältnisses an erstattet werden. Die Ausnahmetatbestände der gesetzeswidrigen Vormieten, der umfassenden Modernisierung, der möblierten Wohnungen sowie der Wiedervermietung von Neubauwohnungen müssen ersatzlos abgeschafft werden. Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse muss als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld sanktioniert werden.“ … weiterlesen

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

faz.net am 22.06.2017: SPD plant sozial gestaffeltes Familienbaugeld

Die Deutschen können sich immer weniger Wohnfläche leisten. Was will Kanzlerkandidat Martin Schulz gegen den Mangel tun?

SPD-Kanzlerkandidat Martin Schulz will den sozialen Wohnungsbau in Deutschland in Schwung bringen. „Es ist eine alarmierende Entwicklung, dass wir in den letzten 15 Jahren mehr als eine Million soziale Mietwohnungen verloren haben“, sagte Schulz auf dem Wohnungsbautag am Donnerstag in Berlin. Diese Entwicklung müsse gestoppt werden. Es sei Sache des Staates, mit Hilfe sozialer Wohnraumförderung die Rahmenbedingungen so zu gestalten, dass sich auch der Bau bezahlbarer Wohnungen für Geringverdiener rechne.

http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wirtschaftspolitik/wohnungsbautag-spd-plant-sozial-gestaffeltes-familienbaugeld-15072736.html

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Woche am 23.06.2017: Mietpreisbremse verschärfen

Die BVV unterstützt das Ziel der Online-Petition des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV) nach strengeren Regularien zum Durchsetzen der Mietpreisbremse. Eine dazu von der Fraktion Bündnis 90/Grüne eingebrachte Resolution wurde per Konsensbeschluss gegen die Stimmen von CDU und FDP verabschiedet. Die Petition „Mietpreisbremse verschärfen“ fordert unter anderem, dass Vermieter künftig dazu verpflichtet werden sollen, über die Miethöhe und den Mietzeitraum des Vormieters Auskunft zu geben. Ausnahmetatbestände, etwa bereits überhöhte Vormieten, eine umfassende Modernisierung, möblierte Wohnungen sowie die Wiedervermietung von Neubauwohnungen müssten abgeschafft werden. Außerdem wird verlangt, dass ein Verstoß künftig als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld sanktioniert werden soll.

http://www.berliner-woche.de/friedrichshain/bauen/mietpreisbremse-verschaerfen-d127859.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist eine Klausel in einem Mietvertrag, demnach die Haltung einer Katze oder eines Hundes in einer Mietwohnung unter dem Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs genehmigt werde, wirksam?

Die Antwort des Amtsgericht Bremen (AG Bremen – 6 C 32/15, Urteil vom 01.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: „Die Regelung verstößt gegen das mietvertragliche Leitbild gem. §§ 535 Abs. 1, 538, 541 BGB, indem sie die zustimmungsfreie Katzen- und Hundehaltung auf ein einzelnes Großtier beschränkt und die weitere Großtierhaltung von der jederzeit widerruflichen Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ohne eine Einzelabwägung zu ermöglichen (vgl. z.B. AG Köln, Urteil vom 25. Oktober 2012 – 222 C 205/12) oder auf berechtigte Vermieterinteressen abzustellen, wie etwa Beeinträchtigungen der Mietsache oder Störungen anderer Hausbewohner oder sonstiger Nachbarn (vgl. dazu bereits BGH, Beschluss vom 25. September 2012 – VIII ZR 329/11, Rn. 5; Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12, Rn. 18; AG Waiblingen, Urteil vom 14. Juni 2013 – 9 C 327/13, Rn. 39; AG Wiesbaden, Urteil vom 19. März 2013 – 91 C 3026/12; AG Bremen, Urteil vom 05. Mai 2006 – 7 C 240/2005).

Ein berechtigtes, quasi generalpräventives Interesse des Vermieters an einer auf ein Tier eingeschränkten Großtierhaltung ist nicht erkennbar. Insbesondere lassen sich keine verallgemeinerungsfähigen Rückschlüsse darauf ziehen, dass von einer dergestalt eingeschränkten Tierhaltung grundsätzlich geringere Beeinträchtigungen ausgehen würden, als im Falle einer umfangreicheren Tierhaltung. Eine generelle Einschränkbarkeit lässt sich auch aus dem Gesetz nicht herleiten, dieses indiziert vielmehr die erforderliche Einzelfallabwägung.

Der vertragsgemäße Gebrauch, wie er insbesondere in §§ 535 Abs. 1, 538 BGB eine Regelung erfährt, stellt hierbei in erster Linie eine Norm zur Risikoverteilung zwischen den Parteien dar, die im begrenzten Maße aus dem Gesetz, im Übrigen aus dem Mietvertrag und ggf. der Hausordnung oder Verkehrssitte folgt (BeckOK BGB/Ehlert BGB § 538 Rn. 3). Bereits nach dem Wortlaut der Norm bezieht sich § 538 BGB auf für den Vermieter eingetretene, wenigstens zu befürchtende, konkrete Nachteile, in Gestalt einer Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache. Daneben kann der vertragsgemäße Gebrauch als Richtgröße für andere Störfälle dienen, die es im Rahmen sonstiger Vertragspflichten zu beurteilen gilt, so etwa allgemeinen Rücksichtnahmepflichten i.S.v. § 241 Abs. 2 BGB im Hinblick auf das nachbarschaftliche Umfeld. Setzt der Mieter einen solchen Gebrauch trotz Abmahnung fort, kann er auf Unterlassen in Anspruch genommen werden, § 541 BGB, und muss ggf. die fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB in Kauf nehmen. Das Gefüge des vertragsgemäßen Gebrauchs macht hierbei hinreichend deutlich, dass der Begriff kein Selbstzweck ist. Es versteht sich von selbst, dass eine Risikoverteilung nur angezeigt ist, wo ein berechtigtes Interesse an ihr besteht, d.h. in Bereichen, in dem es auch eines Schutzes vor dem jeweiligen Risiko bedarf und in denen ein Risiko überhaupt besteht. Nichts anderes gilt, soweit sich etwaige Risiken im Hinblick auf die Haltung sogenannter „Großtiere“ in Wohnraum, so insbesondere von Katzen und Hunden ergeben, auf die die vorliegende Klage ungeachtet der daneben bestehenden Kleintierhaltung abzielt.

Das Gericht verkennt hierbei nicht, dass die Katzen- und Hundehaltung in Wohnraum insbesondere für gewerbliche Vermieter mit unangenehmen Zweifelsfragen belastet sein kann. Durchaus mag auch im Generellen eine übermäßige Abnutzung im Raum stehen, dadurch, dass sich diese Tiere frei in der Wohnung bewegen und damit nicht im gleichen Maße „beherrschbar“ sind, wie in Käfigen oder Aquarien gehaltene Kleintiere. Je nach Pflegezustand sind geruchliche Beeinträchtigungen nicht ausgeschlossen; je nach Erziehung oder Charakter des Tieres kann es ebenso zu Lärmemissionen kommen. So mag etwa ein Hund mit ausgeprägtem Revierverhalten oder fehlender emotionaler Sicherheit bei jeder Gelegenheit anschlagen und damit insbesondere die unmittelbare oder auch weitere Nachbarschaft belasten. Abstrakt sind dergestalt eine Vielzahl drohender Risiken denkbar. Ebenso gibt es jedoch eine Vielzahl von Fällen, in denen sich die Großtierhaltung in Wohnraum völlig reibungslos gestaltet.

Das Gericht verkennt weiter nicht, dass die Großtierhaltung in Wohnraum auch aus anderen Gesichtspunkten gesellschaftliches Konfliktpotential bietet. Insbesondere bei besonders umfangreicher Tierhaltung stellt sich die Frage nach einer drohenden Verwahrlosung der Tiere, ggf. auch nach einer psychischen Beeinträchtigung des Mieters. Hierbei handelt es sich indes nicht um Fragen, die im mietvertragsrechtlichen Bereich zu klären sind (so auch BGH, Beschluss vom 22. Januar 2013 – VIII ZR 329/11, Rn. 3: in der mietrechtlichen Betrachtung spielt die artgerechte Haltung eines Hundes keine Rolle). Es obliegt auch nicht der sozialen Verantwortung des Vermieters, insoweit zu intervenieren; demnach hat er auch kein berechtigtes Interesse daran, allein vor diesem Hintergrund durch eine von Beginn an eingeschränkte Tierhaltung quasi präventiv tätig werden zu können. Die dahingehende Verantwortung obliegt anderen Institutionen, wie etwa dem Veterinäramt oder dem sozialpsychiatrischen Dienst.

Aus der Sicht des Mieters ist zu berücksichtigen, dass die Haltung von Katzen und Hunden anerkanntermaßen seinen höchstpersönlichen Lebensbereich betrifft. Ihm die Tierhaltung zu untersagen, bedeutet damit einen gravierenden Einschnitt in dessen Lebensgestaltung. Vom Begriff des Wohnens ist hierbei alles umfasst, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existentiellen Lebensmittelpunkt gehört, also die gesamte Lebensführung des Mieters mit allen ihren Ausgestaltungen und allen ihren Bedürfnissen, wozu auch die Haltung von Katzen und Hunden zählt, denn hierdurch können kommunikative und pädagogische sowie medizinische Bedürfnisse erfüllt werden (AG Bremen, Urteil vom 05. Mai 2006 – 7 C 240/2005). Die entsprechende Befugnis des Mieters hat ihre Schranken nur in der Obhutspflicht und der Pflicht zur Wahrung des Hausfriedens. Die Pflicht zur Wahrung des Hausfriedens gebietet, dass der Mieter Tiere so hält, dass keine Störungen und Belästigungen auftreten, die nicht mehr als sozial-adäquat hingenommen werden können (AG Bremen, Urteil vom 05. Mai 2006 – 7 C 240/2005; AG Dortmund, Urteil vom 21. Juni 1989 – 119 C 110/89).

Vor diesem Hintergrund wird zu Recht gefordert, dass jedenfalls das Vorliegen einer rein abstrakten Beeinträchtigung für eine Untersagung nicht genügt. Vielmehr müssen konkrete Beeinträchtigungen vorliegen (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 22. Januar 2013 – VIII ZR 329/11, Rn. 4), wobei im Einzelfall eine umfassende Abwägung der widerstreitenden Interessen vorzunehmen ist (vgl. BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12, Rn. 17 ff.; so i.E. bereits AG Bremen, Urteil vom 05. Mai 2006 – 7 C 240/2005). Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12, Rn. 19; Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06; AG Wiesbaden, Urteil vom 19. März 2013 – 91 C 3026/12).

Dem wird die vorliegende Regelung nicht gerecht. Der Regelung kann insbesondere auch nicht entnommen werden, dass in dem Zustimmungsvorbehalt eine Zusage läge, über die Tierhaltung unter Beachtung der betroffenen Interessen im Einzelfall zu entscheiden; die Zweifel der Auslegung gehen hierbei gem. § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Verwenders (dies verkennt das AG München in seinem Urteil vom 26. Juni 2012 – 422 C 6862/12, beck-online). Auch eine so verstandene Regelung wäre jedenfalls angesichts der jederzeitigen Widerruflichkeit ohne das Erfordernis eines wichtigen Grundes unwirksam (vgl. Blank, Tierhaltung in Eigentums- und Mietwohnungen, NJW 2007, 729 (733)).“

AMV in eigener Sache:

Die 3000er- Marke knacken!
 
Helft mit im Kampf für die Verschärfung der Mietpreisbremse! Unterstützt uns und zeichnet bitte unsere Petition! Danke!
 
https://www.change.org/p/mietpreisbremse-versch%C3%A4rfen-spdbt-cducsubt-gruenebundestag-linksfraktion-fdp-fraktion?recruiter=727652819&utm_source=share_petition&utm_medium=email&utm_campaign=share_email_responsive

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Berliner Morgenpost am 22.06.2017 – Deutsche Wohnen: Anhörung ohne klares Ergebnis

Doch auch dieses Mal blieben Fragen offen. So betonte der Konzernchef zwar, die Deutsche Wohnen werden den Berliner Mietspiegel anwenden und dieser sei „einer der besten, den es in Deutschland gibt“. Doch wenig später stellt er dann klar, dass er den Mietspiegel, der im Mai dieses Jahres veröffentlicht wurde, nicht als wissenschaftlich qualifiziert – und damit rechtssicher – anerkenne.

https://www.morgenpost.de/berlin/article210991867/Deutsche-Wohnen-Anhoerung-ohne-klares-Ergebnis.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Berliner Zeitung am 21.06.2017: Deutsche Wohnen – Vorstandschef Zahn kritisiert Mietspiegel im Parlamentsausschuss

Katrin Schmidberger (Grüne) griff Zahn scharf an: „Ihre Ausführungen waren eine Kriegserklärung, die Sie an den Mietspiegel gestellt haben“, sagte Sie. „Sie konstruieren Lücken im Mietrecht und zwingen Ihre Mieter vor Gericht – das halte ich für sehr perfide.“

http://www.berliner-zeitung.de/berlin/deutschewohnenausschuss-27838362