Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Schuldet ein Mieter, wenn er die mit seinem Vermieter in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen hat, allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 29/16, Urteil vom 17.05.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. in den Randnummern 9 bis 20 wie folgt aus:

“II.

9 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.
10 Der Kläger, der nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die mit den Beklagten getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen hat, kann die Rückgewähr des aufgrund der Modernisierungsvereinbarung gezahlten monatlichen Mehrbetrages beanspruchen. Diesem Anspruch, der sich aus der nach den Übergangsregelungen des Art. 229 § 22 Abs. 2, § 32 Abs. 1 EGBGB maßgeblichen, bis einschließlich 10. Juni 2010 geltenden Fassung von § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB, § 355 Abs. 1 Satz 1, § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB (nachfolgend jeweils aF) in Verbindung mit § 346 Abs. 1 BGB ergibt, können die Beklagten weder aus § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB (i.V.m. § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF) noch aus sonstigen Gründen einen Anspruch auf Wertersatz für einen durch die Modernisierungsmaßnahme erhöhten Wohnwert der gemieteten Wohnung entgegenhalten.
11 1. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen auf die genannten Vorschriften gestützten Anspruch des Klägers auf Rückzahlung des in der Vereinbarung vom 9. Dezember 2009 bezeichneten monatlichen Mehrbetrages bejaht. Dagegen wendet sich auch die Revision nicht. Denn dem Kläger als Verbraucher (§ 13 BGB) stand insoweit gegenüber den Beklagten, die nach den getroffenen Feststellungen bei der Vermietung in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit und damit als Unternehmer (§ 14 Abs. 1 BGB) gehandelt haben, ein Widerrufsrecht zu, das er mangels Belehrung über dieses Recht fristgerecht (§ 355 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 Satz 3 BGB aF) mit der Rechtsfolge des Entstehens eines Rückabwicklungsschuldverhältnisses gemäß § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF, § 346 BGB und einer daraus resultierenden Verpflichtung zur Rückgewähr der gezahlten Mieterhöhungsbeträge (§ 346 Abs. 1 BGB) ausgeübt hat. Insbesondere ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass im Streitfall die sachlichen Voraussetzungen für ein auf § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Alt. 2 BGB aF gestütztes Widerrufsrecht, nämlich ein Vertrag, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat und zu dessen Abschluss der Verbraucher durch mündliche Verhandlungen im Bereich einer Privatwohnung bestimmt worden ist (Haustürgeschäft), gegeben sind.
12 a) Es entspricht allgemeiner, auch vom Gesetzgeber bei Neufassung des § 312 BGB im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013 (BGBl. I S. 3642) aufgegriffener und in dessen Absatz 4 nunmehr konkretisierter Anschauung, dass zu den von einem Haustürwiderruf erfassten Verträgen, die eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand haben, auch Mietverträge über Wohnraum zählen (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Insoweit hatte bereits der Gesetzgeber des Haustürwiderrufsgesetzes, dessen Bestimmungen der Gesetzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes nahezu unverändert übernommen hat, maßgeblich auf die besondere Schutzbedürftigkeit des Kunden bei allen an der Haustür oder unter vergleichbaren Umständen geschlossenen Verträgen abgestellt und hervorgehoben, dass der Anwendungsbereich des bei derartigen Verträgen vorgesehenen Widerrufsrechts nicht auf Kaufverträge beschränkt sei, weil Unzuträglichkeiten und Missstände genauso bei dem Abschluss anderer Verträge auftreten könnten (BTDrucks. 10/2876, S. 7, 9; 14/6040, S. 167). Dass dieses auf einer Haustürsituation resultierende Schutzbedürfnis auch bei einem Abschluss oder einer Änderung von Wohnraummietverträgen bestehen kann, steht außer Frage (vgl. nur OLG Koblenz, NJW 1994, 1418, 1419; OLG Braunschweig, NJW-RR 2000, 63, 64 [jeweils zu § 1 HWiG]).
13 b) Diesem Schutzzweck entsprechend geht der Bundesgerichtshof bei der gebotenen weiten Auslegung des Begriffs der Entgeltlichkeit der Leistung in seiner Rechtsprechung davon aus, dass eine Entgeltlichkeit nur dann zu verneinen ist, wenn der Verbraucher eine Leistung erhält, ohne selbst dafür ein Entgelt zahlen zu müssen. Demgegenüber kann es umgekehrt bereits genügen, dass der Vertrag schuldrechtliche Verpflichtungen gegenüber dem Vertragspartner nach sich zieht und der Verbraucher ein Entgelt zu entrichten hat, selbst wenn eine Gegenleistung der anderen Vertragspartei nicht zum Vertragsinhalt gehört und der Verbraucher sein Leistungsversprechen nur in der – dem Gegner erkennbaren – Erwartung abgibt, ihm werde daraus irgendein Vorteil erwachsen (BGH, Urteil vom 9. März 1993 – XI ZR 179/92, NJW 1993, 1594 unter III a; Beschluss vom 7. Januar 2003 – X ARZ 362/02, NJW 2003, 1190 unter III 1 [jeweils zu § 1 HWiG]). Auch das ist bei einer – wie hier – Vereinbarung der Mietvertragsparteien aus Anlass von Modernisierungsmaßnahmen der Fall, in der die Höhe der nach Abschluss der zuvor angekündigten Maßnahmen künftig zu zahlenden Miete für die nunmehr im Wohnwert verbesserte Wohnung festgelegt wird.
14 2. Den Beklagten steht demgegenüber ein aus einer modernisierungsbedingten Steigerung des Wohnwerts der Mietwohnung hergeleiteter Wertersatzanspruch weder aus § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2, § 355 Abs. 1 Satz 1, § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF in Verbindung mit § 346 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 1 BGB noch sonst zu.
15 a) Allerdings bestimmt § 346 Abs. 1 BGB, dass im Falle eines Rücktritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen, zu denen nach § 100 BGB auch die Gebrauchsvorteile gehören, herauszugeben sind. Ist dies – wie im Streitfall – nach der Natur des Erlangten ausgeschlossen, hat der Schuldner stattdessen nach § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BGB Wertersatz zu leisten, bei dessen Berechnung eine im Vertrag bestimmte Gegenleistung zugrunde zu legen ist.
16 aa) Entgegen der Auffassung der Revision folgt daraus jedoch nicht, dass der Kläger einen Wertersatz in Höhe des in der Modernisierungsvereinbarung vom 9. Dezember 2009 bezeichneten Mehrbetrages von 60 € monatlich schuldete. Denn die in §§ 346 ff. BGB enthaltenen Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt finden gemäß § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF auf das Widerrufs- und das Rückgaberecht bei Verbraucherverträgen nur entsprechende Anwendung, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Um dem gerade bei Haustürgeschäften bestehenden Erfordernis einer effektiven und zweckentsprechenden Gewährleistung des Rechts zum Widerruf nachkommen und darüber den zugunsten eines nach § 312 BGB aF zum Widerruf eines Haustürgeschäfts berechtigten Verbrauchers vorgesehenen Schutz sicherstellen zu können, ist die in § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF enthaltene allgemeine Verweisung auf die entsprechende Anwendung der “Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt” einschränkend dahin auszulegen, dass eine Anwendung dieser Vorschriften nicht zu Lasten des Verbrauchers und des ihm vom Gesetzgeber zugebilligten Schutzes gehen darf (BGH, Urteil vom 15. April 2010 – III ZR 218/09, BGHZ 185, 192 Rn. 24, 27).
17 Das gilt insbesondere, soweit § 346 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BGB dabei für einen als Rücktrittsfolge zu leistenden Wertersatz an die im Vertrag bestimmte Gegenleistung anknüpft. Denn dies setzt nach der § 346 BGB zugrunde liegenden Konzeption des Gesetzgebers eine privatautonom ausgehandelte Entgeltabrede voraus (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 196). Hiervon kann aber regelmäßig nicht ausgegangen werden, wenn dem Verbraucher wegen einer Vertragsverhandlungssituation, die für ihn typischerweise mit einem “Überraschungsmoment” und einer “Überrumpelungsgefahr” verbunden ist, zur Wiederherstellung seiner dadurch beeinträchtigten Entschließungsfreiheit ein Widerrufsrecht eingeräumt wird. Nach seinem Sinn und Zweck – Beachtung der privatautonom ausgehandelten Entgeltabrede – kann § 346 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BGB deshalb nicht wertungswidrig zu Lasten des nach § 312 BGB aF zum Widerruf eines Haustürgeschäfts berechtigten Verbrauchers zur Anwendung kommen. Der Zweck des Widerrufsrechts, das dem Verbraucher gerade die Möglichkeit geben soll, sich von einem nachteiligen, unter Beeinträchtigung seiner Entschließungsfreiheit zustande gekommenen Haustürvertrag möglichst folgenlos wieder zu lösen, würde vielmehr bei einer Anknüpfung an die im widerrufenen Vertrag getroffene Entgeltregelung für die Bemessung eines Wertersatzes grundlegend verfehlt (BGH, Urteil vom 15. April 2010 – III ZR 218/09, aaO Rn. 27 f.; vgl. auch Urteil vom 19. Juli 2012 – III ZR 252/11, BGHZ 194, 150 Rn. 22, 24). Insofern stellt sich die Lage bei einem Haustürgeschäft anders dar als etwa bei einem Fernabsatzgeschäft (vgl. dazu Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 – VIII ZR 55/15, NJW 2017, 878 Rn. 51 f.).
18 bb) Für die danach gebotene Anknüpfung eines etwaigen Wertersatzes an die objektiven (Markt-)Verhältnisse und die hierbei üblicherweise zu entrichtenden Entgelte (vgl. BGH, Urteil vom 15. April 2010 – III ZR 218/09, aaO Rn. 24, 29 f.) kommt es darauf an, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Beklagten aufgrund der von ihnen durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ohne die wirksam widerrufene Modernisierungsvereinbarung eine erhöhte Miete zum Ausgleich eines dem Kläger zugewachsenen Wohnwertvorteils hätten beanspruchen können. Das ist indes – wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat – aufgrund der mieterschützenden Besonderheiten des Verfahrens einer Mieterhöhung bei Modernisierung nach §§ 559, 559b BGB aF, von denen auch nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann (§ 559b Abs. 4 BGB aF), bereits dem Grunde nach zu verneinen.
19 Die Beklagten hätten zwar nach ihrem revisionsrechtlich als richtig zu unterstellenden Vorbringen aufgrund der getätigten Modernisierungsmaßnahme nach deren Abschluss die Möglichkeit gehabt, die Miete zumindest um den mit dem Kläger vereinbarten Betrag gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF zu erhöhen, und hätten diese Möglichkeit angesichts der fehlenden Fristgebundenheit für eine Ausübung dieses Gestaltungsrechts auch durch die inzwischen verstrichene Zeit grundsätzlich noch nicht eingebüßt (vgl. dazu Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 559b Rn. 4, 6 mwN). Solange dies indes unterblieben ist, schuldet der Mieter – ganz abgesehen davon, dass eine Mieterhöhung sich auch nur kostenorientiert nach dem in § 559 Abs. 1 BGB aF vorgegebenen Maßstab bemessen würde – eine erhöhte Miete nicht allein schon wegen der durch eine Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts. Eine zur Anhebung der bis dahin geltenden Grundmiete führende Modernisierungsmieterhöhung (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 16) hätte zu ihrer Wirksamkeit vielmehr vorausgesetzt, dass die Beklagten ein ihnen dahingehend gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF zukommendes Gestaltungsrecht nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 BGB aF ausgeübt, also die Mieterhöhung dem Kläger in Textform erklärt und in der Erklärung die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet sowie entsprechend den Voraussetzungen des § 559 BGB aF erläutert hätten. Ohne eine diesen Anforderungen genügende Mieterhöhungserklärung hat eine wirksame Mieterhöhung dagegen nicht eintreten können und hat der Kläger mithin auch keine erhöhte Miete geschuldet (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9, 11; Beschluss vom 10. April 2002 – VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). Dementsprechend stellt im Streitfall eine etwaige modernisierungsbedingt eingetretene Wohnwertsteigerung für sich allein nicht einen vom Kläger über die nach dem Vertrag für den Mietgebrauch abschließend geschuldete Miete hinaus noch zusätzlich gemäß § 346 Abs. 2 BGB zu ersetzenden Nutzungswert dar.
20 b) Ohne Rechtsfehler ist das Berufungsgericht schließlich davon ausgegangen, dass ein Anspruch der Beklagten auf Wertersatz auch nicht aus § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB gegeben ist. Das nimmt die Revision hin. Denn die §§ 559 ff. BGB aF enthalten insoweit eine abschließende Regelung der gesetzlichen Voraussetzungen, unter denen der Vermieter – nämlich (nur) durch eine nach Maßgabe dieser Bestimmungen zugelassene Anhebung der Grundmiete – die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter abwälzen kann (Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 24).”