Ist die Grenze einer “Luxusmodernisierung” erreicht, wenn der Vermieter die Attraktivität seiner Wohnungen durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöht?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 145/15, Urteil vom 25.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) wie folgt aus: “Die angekündigten Maßnahmen – soweit nicht ohnehin Instandsetzungsmaßnahmen – stellen schon für sich genommen aber jedenfalls in ihrer Gesamtheit Modernisierungen im Sinne des § 555b Nr. 1 oder/und Nr. 4 und 5 BGB dar, durch die in Bezug auf die streitbefangene Wohnung Energie nachhaltig eingespart oder/und der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird und/oder die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert werden.

Davon geht das Amtsgericht mit ausführlicher und nachvollziehbarer Begründung zutreffend aus, der die Einzelrichterin nach eigener Prüfung beitritt.

Im Hinblick auf die Berufungsbegründung sind lediglich folgende Ergänzungen vorzunehmen:

Entgegen der Ansicht des Beklagten handelt es sich bei der angekündigten Modernisierung nicht um eine von vornherein nicht duldungspflichtige “Luxusmodernisierung” (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04). Die Grenze der “Luxusmodernisierung” ist nach der zitierten Rechtsprechung des BGHs noch nicht erreicht, wenn der Vermieter, der die Art und Weise, wie er den Wohnwert seiner Wohnungen verbessert, grundsätzlich selbst auswählen kann, die Attraktivität seiner Wohnungen durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöht (vgl. Dickersbach in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Modernisierung durch den Vermieter nach § 555b BGB Rn. 106ff.). Vorliegend lässt sich über eine Modernisierung gehobenen Standards hinaus nicht weitergehend feststellen, dass nach Durchführung der Modernisierung ein Ausstattungsstandard erreicht werden würde, der so hochwertig ist und damit zu so hohen Mieten führt, dass er regelmäßig nur von einem kleinen vermögenden Interessentenkreis nachgefragt wird. Allerdings wird die Duldungspflicht bei derartigen gehobenen Modernisierungen durch die auch für diesen Gesichtspunkt heranzuziehende Härteklausel des § 559 Abs. 4 BGB beschränkt sein, was im Rahmen dieses Duldungsrechtsstreits gemäß § 555d Abs. 2 S. 2 BGB unbeachtlich ist, worauf das Amtsgericht rechtsfehlerfrei hingewiesen hat.”

Ist bei einem Ersatzanspruch eines Vermieters wegen teilweisen Austauschs einer Schließanlage als Folge des Verlustes eines Schlüssels durch den Mieter ein Vorteil im Sinne des Abzugs neu für alt vorzunehmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 112/16, Urteil vom 02.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger zu 1. kann gemäß § 280 Abs. 1 BGB über den bereits gezahlten Betrag von 300, — EUR hinaus Zahlung von weiteren 966,04 EUR verlangen.

Der Beklagte hat seine aus dem Mietvertrag der Parteien resultierende Pflicht zur sorgsamen Verwahrung des zu einer Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels schuldhaft verletzt, indem er ihm abhanden gekommen ist. Als Folge des Verlustes des Schlüssels war ein Teil der Schließanlage auszutauschen, weil angesichts der nicht geklärten Umstände des Abhandenkommens eine missbräuchliche Verwendung nicht auszuschließen war. Die hierfür aufgewendeten Kosten des Klägers zu 1. beliefen sich ausweislich der Rechnung der Fa. . . . vom 27. Juli 2015 auf 1.266,04 EUR.

Entgegen der Auffassung des Beklagten war der Ersatzanspruch des Klägers zu 1. nicht aufgrund eines Abzugs neu für alt zu kürzen. Ein solcher Abzug dient dem Ausgleich des Vorteils, den der Geschädigte dadurch den Ersatz einer gebrauchten alten Sache durch eine neue erlangt. Ein Vorteil ist indes nicht zu erkennen, wenn sich durch den Austausch von Teilen einer Gesamtanlage weder deren Nutzbarkeit verbessert noch eine Verlängerung deren Gesamtnutzungszeit zu erwarten ist. Das ist hier der Fall. Es kann dahinstehen, welche Gesamtnutzungsdauer einer Schließenlage anzunehmen ist. Die Schließanlage war trotz ihres Alters von etwa 20 Jahren funktionsfähig. Die Funktionsfähigkeit war allein durch das ungeklärte Abhandenkommen eines Schlüssels in Frage gestellt und ist durch den Teilaustausch von Schlössern wiederhergestellt worden. Eine bessere Nutzbarkeit infolge der teilweise neuen Schlösser ist nicht erkennbar. Es ist ferner nicht ersichtlich, dass sich die Restnutzungsdauer der Anlage durch die teilweise neuen Schlösser maßgeblich verlängert. Dies folgt auch nicht aus dem Umstand, dass ein Teilaustausch von Schlössern grundsätzlich möglich ist. Es ist nicht absehbar, dass bei einer ggf. erforderlichen Erneuerung der Schließanlage die teilweise ausgetauschten Schlösser weiterhin verwendet werden können. Die Anlage bildet ein System, zu dem die ausgetauschten Schlösser passen müssen. Insoweit entsprechen diese auch dem technischen Standard d er Anlage, die etwa 20 Jahre alt ist. Die ggf. erforderliche spätere Erneuerung der gesamten Anlage erfolgt indes nach dem dann gültigen Standard und es ist nicht ohne weiteres zu erwarten, dass dieser mit den nach dem alten Standard teilweise ausgetauschten Schlössern kompatibel ist.

Soweit sich der Beklagte auf die von ihm zitierte Entscheidung des Landgerichts Bonn (Urteil vom 27.09.2005 – 7 O 425/03) beruft, gibt dies zu einer anderen Beurteilung keinen Anlass. Denn der zugrunde liegende Sachverhalt ist nicht vergleichbar. Er unterscheidet sich in einem wesentlichen Punkt. In dem vom Landgericht Bonn entschiedenen Fall ist nämlich die gesamte Schließanlage ausgetauscht worden. Hier ist in der Tat ein Vorteil des Geschädigten erkennbar, der in den dortigen Urteilsgründen ausführlich dargelegt worden ist, indem u.a. für die neue (Gesamt-)Anlage eine Produktsicherheitsgarantie von 15 Jahren und eine Nachlieferungsg a rantie des Herstellers galt. Das ist bei dem vorliegenden Austausch nur eines Teils der Anlage nicht der Fall.

Soweit der Beklagte im Schriftsatz vom 8. November 2016 nunmehr die Erforderlichkeit des Umfangs des Austauschs in Frage stellt, war dieses Vorbringen nach Schluss der mündlichen Verhandlung gemäß § 296 a ZPO nicht zu berücksichtigen. Es war nicht gemäß § 283 ZPO nachg elassen, denn die dem Beklagten gewährte Erklärungsfrist betraf ausdrücklich die Frage des Abzug neu für alt aufgrund einer etwa verlängerten Gesamtnutzungsdauer der Schließanlage. Das Vorbringen gab auch keinen Anlass, die mündlichen Verhandlung gemäß § 256 ZPO wieder zu eröffnen, denn in der I. Instanz war die Haftung des Beklagten dem Grunde nach außer Streit und auch in Berufungsbegründung und Berufungserwiderung setzen sich die Parteien allein mit der Frage des Abzug neu für alt auseinander.”