Sind die durch einen Winterdienst tatsächlich entstandenen Kosten, soweit sie angemessen sind, umlagefähig?

Die Antwort des Amtsgerichts Zossen (AG Zossen – 5 C 156/16, Urteil vom 12.04.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Zossen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Wegen des Winterdienstes führt die “Erhöhung” der Kosten zu keinem anderen Ergebnis. Es ist dem Kläger nicht verwehrt, sich für ein zuverlässigeres und damit in der Regel auch teureres Unternehmen zu entscheiden. Umlagefähig sind insoweit die tatsächlich entstandenen Kosten, auch wenn die konkreten Flächen nicht zutreffend wiedergegeben sind. Nimmt der Vermieter ein Unternehmen in Anspruch, sind dessen Kosten, soweit sie angemessen sind, umlagefähig (Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 556 Rn. 140-143, beck-online). Die den Abrechnungen zugrunde gelegte Fläche sagt jedoch nichts zur Frage der Angemessenheit aus. Diese richtet sich nach dem zu entrichtenden Geldbetrag und nicht nach dessen kalkulatorischer Grundlage. Dass jedoch eine vergleichbare Winterdienstleistung auf dem örtlichen Markt zu deutlich günstigeren Preisen zu erlangen wären, tragen auch die Beklagten nicht vor. Ob der Winterdienst zur Zufriedenheit der Mieter ausgefallen ist, kann vorliegend dahin stehen. Auch dies berechtigte nicht zur Kürzung der Betriebskosten, sondern führte allenfalls zur Minderung des geschuldeten Mietzinses.”

Stellt das Anbringen von Rauchwarnmeldern eine zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Neustadt/Rübenberge (AG Neustadt/Rübenberge – 44 C 1243/16, Urteil vom 27.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die zulässige Klage der Klägerin ist begründet. Denn das Anbringen von Rauchwarnmeldern stellt einen nach § 555 B Nr. 5 und 6 BGB zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar. Diese hat der Mieter gemäß § 555 d BGB zu dulden. Da es sich bei dem streitgegenständlichen Eingriff auch um eine Bagatellmaßnahme im Sinne von § 555 c Absatz 4 BGB handelt, ist auch eine Ankündigung dieser Modernisierungsmaßnahme nicht notwendig. Zu der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahme ist der Vermieter, also die Klägerin vorliegend gemäß § 44 Absatz 5 NBauO verpflichtet. Der von der Klägerin geltend gemachte Duldungsanspruch steht ihr deshalb bezüglich aller Räume unter dem Gesichtspunkt einer Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu. Denn die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt nach Überzeugung des Gerichts zu einer Verbesserung der Sicherheit. Das Gericht ist auch in Anlehnung an die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 17. Juli 2015, Aktenzeichen VIII ZR 216/14) der Überzeugung, dass sich die Klägerin nicht darauf verweisen lassen muss, die Wohnung des Beklagten im Hinblick darauf von der beabsichtigten Modernisierung auszunehmen, dass der Beklagte sie bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet habe. Denn vorliegend soll das streitgegenständliche Mehrfamilienhaus durch die Klägerin als Vermieter einheitlich mit Geräten ausgestattet werden. Dadurch dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude in einer Hand liegen, wird ein deutlich höheres Maß an Sicherheit gewährleistet. Dies führt auch für die Wohnung des Beklagten zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555 b Nr. 4 und 5 BGB. Aufgrund dessen war der Einwand des Beklagten im Hinblick auf angeblich bereits installierte Rauchmelder nicht geeignet, den Duldungsanspruch der Klägerin zu entkräften.”

Ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 3/17, Urteil vom 19.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. 1- bis 2. unter den Randnummern 15 – 17 wie folgt aus: “1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rn. 13; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866 Rn. 9). Dabei sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen (Senatsurteile vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278 Rn. 24; vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 13 mwN; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, aaO Rn. 13). Entscheidend ist allein, ob es die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, aaO Rn. 12 f.; vom 12. November 2014 – VIII ZR 112/14, NZM 2015, 129 Rn. 11; vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 193/14, aaO; jeweils mwN). Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, aaO Rn. 12; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, aaO Rn. 10; jeweils mwN).

2. Diesen Anforderungen werden die Betriebskostenabrechnungen der Kläger für die Jahre 2013 und 2014 nach Aktenlage gerecht. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteile vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6; vom 22. September 2010 – VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 40; Senatsbeschluss vom 25. April 2017 – VIII ZR 237/16, Rn. 5). Diese Anforderungen erfüllt die von den Klägern gewählte Vorgehensweise. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass der Beklagte, um die auf der dritten Seite der Abrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, auf die beiden vorhergehenden Seiten zurückblättern und die auf drei Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführen muss. Denn die Zusammenhänge erschließen sich bei verständigem Lesen ohne Weiteres auch einem Laien. Auf der ersten Seite werden fünfzehn genau bezeichnete Kostenpositionen mit den darauf jeweils für das gesamte Anwesen jährlich entfallenden Beträgen aufgelistet. Diese Kostenpositionen werden dann auf der Folgeseite unter Angabe der auf der ersten Seite verwendeten Bezifferung einer von vier genannten Umlagearten (A: Wohnfläche/Nutzfläche; B: Einzelverbrauch nach Kaltwasseruhren; C: Laden- bzw. Wohneinheiten; D: Einzelabrechnung TECHEM) zugeordnet, wobei anschließend mit Ausnahme der extra beigefügten TECHEM-Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten auch die auf die jeweilige Umlageart entfallenden Gesamtbeträge angegeben werden. Auf der darauffolgenden Seite werden schließlich – nun mit Gliederungspunkten 1 bis 4 bezeichnet, zusätzlich aber auch inhaltlich beschrieben – die nach den vier Umlagearten jeweils anteilig auf den Mieter entfallenden Beträge aufgeführt und addiert. Dass bei der gewählten Abrechnungsweise die auf den Mieter entfallenden Anteile nur zusammengefasst nach Umlageschlüsseln und nicht für alle fünfzehn Kostenpositionen getrennt ausgewiesen werden, ist unschädlich (vgl. Senatsbeschluss vom 25. April 2017 – VIII ZR 237/16, aaO).

Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnungen wird, anders als das Berufungsgericht meint, auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass nicht erläutert wird, weshalb für die Position 14 (Treppenhausreinigung) nicht der Verteilungsschlüssel “Wohn- oder Nutzungsfläche”, sondern der Verteilungsschüssel “Laden- bzw. Wohneinheiten” gewählt worden ist. Es genügt, dass für den Mieter erkennbar ist, welcher Umlageschlüssel angewendet wird. Die Richtigkeit der gewählten Bemessungsgrundlagen ist ausschließlich eine die inhaltliche Ordnungsgemäßheit der Abrechnungen betreffende Frage. Entsprechendes gilt, soweit bei der Abrechnung für das Jahr 2013 auf der zweiten Seite bei den Wasser- und Kanalkosten (Position B) zwei unterschiedliche Beträge aufgeführt sind, von denen auf der Folgeseite nur der höhere Betrag auf den Mieter umgelegt wird.”