Ist die erforderliche Zustimmung eines Mieters zur Mieterhöhung gem. § 558b BGB eine empfangsbedürftige Willenserklärung?
Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg a.d.H. – 31 C 88/17, Beschluss vom 02.10.2017) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg a.d.H. in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor der Rechtshängigkeit weggefallen und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, so bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen (§ 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO). Dies gilt auch, wenn die Klage – so wie hier – zuvor noch nicht zugestellt wurde (§ 269 Abs. 3 Satz 3, zweiter Halbsatz ZPO).
Die Klägerin hat hier auch einen diesbezüglichen Kostenantrag gestellt.
Bei der pflichtgemäßen Ermessensausübung sind insbesondere die Erfolgsaussichten eines materiell-rechtlichen Erstattungsanspruchs durch das Gericht zu berücksichtigen.
Der § 558 BGB räumte der Klägerin hier unter den im Gesetz näher aufgeführten Voraussetzungen gegenüber der Beklagten unstreitig einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung bezüglich der Miethöhe ein.
Die erforderliche Zustimmung der Beklagten als Mieterin gemäß § 558b BGB ist aber eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Anders als für das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin war zwar für die Zustimmung der Beklagten/Mieterin grundsätzlich von Gesetzes wegen eine Form nicht vorgeschrieben, jedoch musste die Zustimmung von der Beklagten zumindest mündlich oder kunkludent gegenüber der Klägerin erklärt werden.
Eine ausdrückliche Zustimmung der Mieterin liegt somit erst dann vor, wenn die Mieterin eine Willenserklärung gegenüber der Vermieterin abgibt, wonach sie einer Änderung der Miete auf die neue verlangte Miete zustimmt.
Da diese Zustimmung aber eine empfangsbedürftige Willenserklärung ist, musste sie von der hiesigen Beklagten gegenüber der Klägerin abgegeben und konnte diese Erklärung auch erst mit ihrem Zugang wirksam werden. Der Inhalt dieser Willenserklärung der Beklagten musste zudem darauf gerichtet sein, dass sie als Mieterin gegenüber der Klägerin als Vermieterin erklärte, dass sie einer Änderung der Miete auf die neue verlangte Miete zustimmt.
Hier hat die Beklagte als Mieterin der Mieterhöhung unstreitig aber gerade nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens der Klägerin vom 26.10.2016 zugestimmt (mithin hier zum 31. Dezember 2016).
Die Beklagte befand sich hier somit aber seit dem 01. Januar 2017 in Verzug. Der Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung wird nämlich mit Ablauf der Überlegungsfrist fällig. Zuvor ist er erfüllbar. Die Beklagte kam als Mieterin auch ohne weitere Mahnung in Verzug. Nach § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB tritt nämlich Verzug ohne Mahnung ein, wenn der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis nach dem Kalender berechnen lässt. Der § 558b Abs. 2 BGB enthält aber eine Fälligkeitsregelung für den Zustimmungsanspruch. Diese Fälligkeit ist nach dem Kalender bestimmt (“Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang”).
Der § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist jedoch nicht nur auf vertragliche, sondern auch auf die gesetzliche Bestimmung der Leistungszeit anwendbar. Gemäß § 286 Abs. 4 BGB setzt Verzug darüber hinaus auch noch Verschulden auf Seiten des Mieters voraus. Das Verschulden wird jedoch regelmäßig vermutet. Die Beklagte muss diese gegen sie sprechende Vermutung somit widerlegen. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum ist aber nur ausnahmsweise anzunehmen. Auch ein Tatsachenirrtum entschuldigt nur ausnahmsweise. Da Härtegründe bei der Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB – anders als bei einer solchen gemäß § 559BGB – jedoch keine Rolle spielen, hat die Beklagte als Mieterin hier auch schuldhaft gehandelt. Eine Nachfrageverpflichtung der Klägerin/Vermieterin gibt es insofern auch nicht. Wer sich – wie hier die Beklagte – in Verzug befindet, hat die Rechtsfolgen zu tragen.
Aus diesem Grunde konnte die Klägerin als Vermieterin vorliegend auch die Beklagte auf Erteilung der Zustimmung gemäß § 558b Abs. 2 BGB seit dem 01. Januar 2017 verklagen.
Diese Klage musste aber dann innerhalb von drei weiteren Monaten gemäß § 558b Abs. 2 BGB durch die Klägerin erhoben werden, mithin vorliegend also bis zum 31. März 2017. Diese Klagefrist ist nämlich eine Ausschlussfrist; eine Wiedereinsetzung nach Versäumung der Klagefrist ist nicht mehr möglich. Diese Klagefrist wird somit nur durch eine rechtzeitige Klageerhebung vor Ablauf der Frist noch gewahrt (LG Wuppertal, Urteil vom 27.04.2017, Az.: 9 S 237/16, u.a. in: WuM 2017, Seiten 327 ff.; LG Hamburg, Beschluss vom 02.02.2009, Az.: 307 T 13/09, u.a. in: ZMR 2009, Seiten 452 f.; LG Berlin, Grundeigentum 1996, Seite 1549; LG München, WuM 1994, Seite 384; LG Kiel, WuM 1994, Seite 547; LG Frankenthal, NJW 1985, Seite 273; AG Charlottenburg, MM 2000, Seite 47; AG Hamburg, WuM 1993, Seite 619; AG Köln, WuM 1997, Seite 51; AG Aachen, WuM 1992, Seite 629; AG Hamburg, WuM 1988, Seite 129; AG Mölln, Urteil vom 10.12.1981, Az.: C 325/81, u.a. in: WuM 1985, Seiten 319 f.; AG Lübeck, WuM 1985, Seite 315; AG Osnabrück, WuM 1975, Seite 150; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 558b BGB, Rn. 86; Flintrop, in: Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 4. Auflage 2014, Teil A. Wohnraummiete, 9. Abschnitt, Mietpreisrecht, § 23 Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB, Rn. 161).
Insofern hat die Klägerseite in der hiesigen Sache mit ihrem Schriftsatz vom 31. März 2017 aber noch fristgerecht die Klage auf Zustimmung gegenüber der Beklagten erhoben, da auch auf die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB die Vorschrift des § 167 ZPO anwendbar ist. Danach tritt die Wirkung der Klagezustellung bereits mit Klageeinreichung bei Gericht ein, wenn die Zustellung der Klage dann noch demnächst – so wie hier – erfolgt (LG Wuppertal, Urteil vom 27.04.2017, Az.: 9 S 237/16, u.a. in: WuM 2017, Seiten 327 ff.; LG Hamburg, Beschluss vom 02.02.2009, Az.: 307 T 13/09, u.a. in: ZMR 2009, Seiten 452 f.; LG Hannover, Urteil vom 23.03.1977, Az.: 11 S 430/76, u.a. in: WuM 1978, Seite 33; AG Dortmund, Urteil vom 17.01.1995, Az.: 125 C 17192/93, u.a. in: NJW-RR 1995, Seiten 971 ff.; AG Dortmund, WuM 1977, Seite 234; AG Schöneberg, Grundeigentum 1999, Seite 649; AG Schöneberg, MM 1992, Seite 210; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 558b BGB, Rn. 85; Emmerich, in: Staudinger, BGB-Kommentar, § 558b BGB, Rn. 18).
Die Beklagte konnte als Mieterin dem Antrag der Klägerin/Vermieterin auf Änderung des Vertrags zwar in jedem Stadium des Rechtsstreits zustimmen (Emmerich, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 558b BGB, Rn. 33), so dass die hier dann noch vor der Zustellung der Klageschrift – jedoch erst nach Ablauf der Klagefrist – am 24. April 2017 durch die Beklagte erteilte schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung durchaus noch möglich war. Jedoch erfolgte diese Zustimmung dann erst zu einem Zeitpunkt, zudem die Beklagte sich bereits in Verzug befunden hatte und zu dem die Klägerin ihre Klage auch nicht mehr hätte fristgerecht erheben können, um die Ausschlussfrist des § 558b Abs. 2 BGB noch einzuhalten. Vielmehr war die Klägerin aufgrund der unstreitig weder bis zum 31. Dezember 2016 noch bis zum 31. März 2017 sondern erst zum 24. April 2017 erklärten Zustimmung der Beklagten vorliegend sogar von Gesetzes wegen gehalten, die Klage spätestens mit ihrem Schriftsatz vom 31. März 2017 an diesem Tag bei dem hiesigen Amtsgericht einzureichen.
Aus diesem Grunde ist hier auch ein Klageanlass begründender Verzug der Beklagten hinsichtlich der Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen vom 26.10.2016 bereits seit dem 01. Januar 2017 gegeben gewesen (LG Dortmund, Urteil vom 26.05.2010, Az.: 1 T 39/10; AG Wedding, Urteil vom 28.02.2017, Az.: 4 C 80/16, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 539 f.).
Die Beklagte wäre im Übrigen ohne ihre verspätete Zustimmung voraussichtlich unterlegen, d.h. der Klage hätte stattgegeben werden müssen.
War die Beklagte als Mieterin aber mit ihrer Zustimmungserklärung zu einem begründeten Mieterhöhungsverlangen in Verzug, hat sie dann auch die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 296 Abs. 3 Satz 3 ZPO zu tragen, wenn die Zustimmung nach Einreichung der Klage, aber noch vor deren Zustellung erklärt wird, und die Vermieterin die Klage hierauf hin dann zurücknimmt (BGH, Beschluss vom 28.04.2009, Az.: VIII ZB 7/08, u.a. in: NJW-RR 2009, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 17.03.2003, Az.: 65 T 2/03, u.a. in: Grundeigentum 2003, Seiten 881 f. = BeckRS 2003, Nr.: 30928322; LG Darmstadt, Beschluss vom 08.06.1982, Az.: 17 T 16/82, u.a. in: WuM 1983, Seite 116; AG Wedding, Urteil vom 28.02.2017, Az.: 4 C 80/16, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 539 f.; Beuermann, Grundeigentum 2003, Seiten 850 f.).
Wäre die Beklagte dem vorgerichtlichen Verlangen der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung gewissenhaft, vollumfänglich und vor allem fristgerecht nachgekommen, wäre es somit aller Voraussicht nach nicht zur Einreichung der Klage gekommen. Weil damit aber Veranlassung zur Klageerhebung gegeben wurde, ist es auch sachgerecht, der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits hier aufzuerlegen (§ 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO).”