Ist Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand die berechtigterweise geminderte Miete?
Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 193/16, Urteil vom 27.09.2017) lautet: Nein!
Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) unter der Randnummern 21 – 36 wie folgt aus: “Nach den insoweit rechtsfehlerfreien und von der Revision hingenommenen Feststellungen des Berufungsgerichts betrug die von der Beklagten zu zahlende monatliche Miete in den Monaten Februar und März 2015 – unter Zugrundelegung einer monatlichen Betriebskostenvorauszahlung in unveränderter Höhe von 93 Euro und unter Berücksichtigung einer vom Berufungsgericht als berechtigt angesehenen Mietminderung von fünf Prozent wegen des Zustands des Teppichbodens – 455,96 Euro. Statt dieses Betrages zahlte die Beklagte im Februar 2015 nur 407,96 Euro. Auf die Märzmiete zahlte sie erst am 16. März 2015 einen Betrag von 402,96 Euro. Bis zu diesem Zeitpunkt befand sie sich, wovon auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, bezogen auf die beiden vorbezeichneten aufeinanderfolgenden Monate mit einem Gesamtbetrag von 503,96 Euro in Verzug. Das Berufungsgericht hat allerdings bei der Beurteilung, ob dieser Zahlungsrückstand die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) zu Unrecht auf die (berechtigterweise) geminderte oben genannten Miete von 455,96 Euro abgestellt. Miete im Sinne der § 543Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand ist jedoch nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete (vgl. Senatsurteile vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand 1. Juli 2017, § 543 Rn. 134 mwN; vgl. auch BGH, Urteile vom 10. Oktober 2001 – XII ZR 307/98; vom 23. Juli 2008 – XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 31 ff; vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 47). Im Streitfall wirkt sich dies indes nicht aus, da der Zahlungsrückstand von 503,96 Euro auch die von den Parteien vertraglich vereinbarte monatliche Gesamtmiete von 479,96 Euro übersteigt.”