Ist, wenn im Wohnraummietvertrag nicht geregelt ist, mit welcher Temperatur der Vermieter seine Pflicht zur Beheizung erfüllt, in der vom 01.10. – 30.04. dauernden Heizperiode in der Zeit von 23 – 6 Uhr in allen Räumen eine Temperatur von 18 Grad zu unterhalten?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 205 C 36/16, Urteil vom 05.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: Die Kläger haben gegen die Beklagte gem. §§ 535, 536 BGB einen Anspruch darauf, dass die Heizungsanlage des Hauses so eingestellt wird, dass in der Wohnung der Kläger nachts eine Raumtemperatur von durchgängig 18 Grad erreicht wird.
Ist im Wohnraummietvertrag nicht geregelt, mit welcher Temperatur der Vermieter seine Pflicht zur Beheizung erfüllt, dann ist in der vom 1.10. – 30.04. dauernden Heizperiode in der Zeit von 23 – 6 Uhr in allen Räumen eine Temperatur von 18 Grad zu unterhalten (Urteil des LG Berlin vom 26.05.1998, Az. 64 S 266/97; Beschluss des LG Wuppertal vom 04.04.2012, Az. 16 S 46/10).

Werden die vorgenannten Temperaturen nicht erreicht, so stellt dies einen Mangel i.S.d. § 536 BGB dar, den der Vermieter zu beseitigen hat.

Nach Angaben der Beklagten werden in der Wohnung zwischen 24 – 6 Uhr zumindest Temperaturen von 16 Grad erreicht. Dies ist wie oben festgestellt nicht ausreichend. Soweit die Beklagte behauptet, im Badezimmer seien sogar Temperaturen von 21 Grad gemessen worden, ist ihr diesbezüglicher Vortrag unbeachtlich, da nicht hinreichend substantiiert. Nachdem die Kläger ausdrücklich bestritten haben, dass jemand auf Veranlassung der Beklagten in ihrer Wohnung die Temperatur gemessen hat, wäre es Aufgabe der Beklagten gewesen, nunmehr im Einzelnen darzulegen, wann konkret, durch wen in der Wohnung der Kläger Messungen vorgenommen wurden. Nur nach derart substantiiertem Vortrag, wäre es den Klägern möglich gewesen, hierzu Stellung zu nehmen.

Im Rahmen der Hauptverhandlung wurde von Beklagten-Seite zudem die Äußerung dahingehend getätigt, dass in der hier maßgeblichen Zeit zwischen 23 Uhr und 06:00 Uhr Handwerker bzw. Installateure in der Regel nicht arbeiten würden.

Die Einholung eines Sachverständigengutachtens stellt kein geeignetes Beweismittel dar, da dieses keine Aufklärung darüber geben kann, ob tatsächlich eine Messung im Badezimmer mit dem Ergebnis von 21 Grad durchgeführt wurde oder nicht.

Der als Zeuge benannte Verwalter, Herr C., wurde nur für den Umstand benannt, dass die Beklagte die Heizungsanlage hat überprüfen lassen. Woraus diese Überprüfung im Einzelnen bestanden hat und wann diese stattgefunden haben soll, bleibt völlig offen. Eine Vernehmung des Zeugen würde auf eine reine Ausforschung hinauslaufen und scheidet somit aus.

Die Beklagte ist im Hinblick auf die behauptete Temperaturmessung in der Wohnung der Kläger mithin darlegungs- und beweisfällig geblieben.”

Rechtfertigt der nachträgliche Wegfall eines Trockenbodens eine Reduzierung der Miete in Höhe von 2 %?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 81/17, Beschluss vom 16.05.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. c) wie folgt aus: “Gleichfalls zutreffend hat das Amtsgericht einen Anspruch der Beklagten gegen die Klägerin auf Rückzahlung rechtsgrundlos gezahlter Miete aufgrund des Wegfalls des Trockenbodens und der damit einhergehenden Einschränkung des Wohngebrauchs in Höhe von 2% bejaht. Dabei kann offen bleiben, ob sich der Anspruch aus § 573b Abs. 4 BGB oder § 536 Abs. 1 BGB ergibt.

Nach § 305c Abs. 2 BGB ist im gegenständlichen Verfahren zu Lasten der Klägerin aufgrund der mehrdeutigen Formulierung des § 1 Abs. 1 des Mietvertrages im Wege der gebotenen Auslegung von der für die Beklagten günstigsten Variante der Mitvermietung dieses Nebenraumes auszugehen.

Auch die Kammer geht davon aus, dass die Beklagten aufgrund des Mietvertrages die Gelegenheit hatten, ihre Wäsche nicht in der Wohnung oder auf dem Balkon trocken oder einen Wäschetrockner anschaffen zu müssen, sondern dafür den Trockenboden nutzen konnten. Dabei ist es auch unerheblich, ob sie von dieser Möglichkeit tatsächlich Gebrauch gemacht haben oder lediglich die Möglichkeit der Nutzung vorhanden war. Denn ein Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die angemietete Sache auch zu nutzen. Für viele Mieter stellt die Möglichkeit der Nutzung eines Trockenraumes auch einen Vorteil dar, insbesondere weil ein Wäschetrockner in Anschaffung und Betrieb nicht unerhebliche Kosten verursacht und Platz beansprucht und ein aufgestellter Wäscheständer nicht nur das ästhetische Empfinden des Mieters stört und Platz erfordert, sondern ihn auch zu einer häufigeren Lüftung der Räume zwingt, um ein angemessenes Raumklima zu erhalten. Die Höhe der Minderung hält die Kammer mit 2% für angemessen, aber auch ausreichend.”

Liegt beim Einbau eines Fahrstuhls ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 81/17, Beschluss vom 16.05.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. a) wie folgt aus: “Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass wegen der vor dem 1. Mai 2013 angekündigten Modernisierung das BGB in der bis dahin geltenden Fassung anzuwenden ist. Auch nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. war eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen möglich, wenn durch diese der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert wurden. Beides ist jedoch zur Überzeugung der Kammer im gegenständlichen Verfahren nicht der Fall.

Denn die Wohnung der Beklagten ist im ersten Obergeschoss gelegen, und auf dieser Etage ist ein Haltepunkt des Fahrstuhles nicht eingebaut worden. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Ein barrierefreier, ebenerdiger Zugang für gehbehinderte Personen oder Mieter mit Rollator, Rollstuhl oder Kinderwagen war weder zuvor gegeben, noch nach der Modernisierung, denn statt der bisher zu überwindenden Treppenstufen aufwärts müssen nunmehr die Treppenstufen abwärts vom Haltepunkt des Fahrstuhles zwischen dem 1. und 2. Obergeschoss überwunden werden, was einen ebensolchen Nachteil darstellt, auch wenn sich die Zahl der Treppenstufen verringert haben könnte. Eine Zeitersparnis beim Erreichen der Wohnung ist ebenfalls nicht gegeben, denn während der Zugang zur Wohnung zuvor direkt über das Treppenhaus nach oben erfolgte, müssen die Mieter nunmehr an der Treppe vorbei zu dem an der Rückseite des Hauses angebauten Fahrstuhl laufen, dort auf das Erscheinen der Fahrstuhlkabine warten, nach oben fahren und sodann vom Haltepunkt des Fahrstuhls eine Treppe abwärts über eine halbe Etage zur Wohnungstür laufen. Diesen Umweg müssen die Mieter auch nehmen, um schwere Lasten mittels des Fahrstuhls in ihre Wohnung zu transportieren, so dass sich aufgrund des längeren Weges und der Wartezeiten auch insofern kein Gebrauchsvorteil ergibt. Da der Fahrstuhl nicht das Kellergeschoss erschließt, entfällt auch ein möglicher Gebrauchsvorteil, der im Erreichen eines Kellerraumes oder einer Tiefgarage liegen könnte. Der vormals mit vermietete Trockenboden im Dachgeschoss ist nicht mehr nutzbar, so dass auch ein möglicher Gebrauchsvorteil durch das Erreichen des Trockenbodens mit einem Wäschekorb nicht erleichtert gegeben ist. Allein das erleichterte Erreichen von Wohnungen in den oberen Etagen zu Besuchszwecken stellt keinen hinreichend spürbaren Gebrauchsvorteil für die streitgegenständliche Wohnung, sondern einen für jedermann und die in den oberen Geschossen wohnenden Mieter zu nutzenden Vorteil dar.

Sofern die Klägerin die Ansicht vertritt, dass der Einbau eines Fahrstuhls immer einen Gebrauchsvorteil für eine Wohnung darstelle und sich zur Begründung auf ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 7. April 2015 (63 S 362/14; GE 2015, 916) bezieht, vermag das ihrer Berufung nicht zum Erfolg zu verhelfen. Zwar wird dort unter Bezugnahme auf eine Literaturansicht (Bamberger/Roth, BeckOK § 555b BGB, Rn. 30) die Ansicht vertreten, dass der Einbau eines Fahrstuhls grundsätzlich den Gebrauchswert der Mietsache erhöhe. Auch in der genannten Entscheidung wird aber darauf hingewiesen, dass der Komfortgewinn durch einen ebenerdigen Zugang zu den Wohnungen deutlich höher und nicht vergleichbar sei und der Einbau eines Fahrstuhls nur grundsätzlich den Gebrauchswert von Wohnungen erhöhe. Wie stets ist aber auch hier eine Einzelfallbetrachtung vorzunehmen, die im gegenständlichen Verfahren ergibt, dass eine Gebrauchswertsteigerung aufgrund der Lage der Wohnung, der Entfernung zum Fahrstuhl und der Lage der Haltepunkte nicht gegeben ist (in diese Richtung bereits Kammer, Beschl., v. 26. April 2016 – 67 S 78/16, WuM 2016, 424). Auch von einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse ist hier nicht auszugehen, da eine solche nur Maßnahmen des Wohnumfeldes umfasst, die allen Wohnungen zu Gute kommen wie beispielsweise die Errichtung von Kinderspielplätzen oder Grünanlagen im Außenbereich (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, § 555b Rn. 76). An diesen Voraussetzungen fehlt es, da der Fahrstuhl der Wohnung der Beklagten gerade nicht im vorgenannten Sinne zu Gute kommt.

b) Aus den dargestellten Gründen hat das Amtsgericht auch zutreffend festgestellt, dass die vereinbarte Miete für die streitgegenständliche Wohnung nicht aufgrund der Modernisierungsmaßnahme durch den Fahrstuhlanbau erhöht wurde.

Von der Erhöhungsmöglichkeit nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. zu trennen ist die hier nicht entscheidungserhebliche Frage, ob der Einbau eines Fahrstuhls der streitgegenständlichen Art vom Mieter einer niedergeschossig gelegenen Wohnung – zumindest nach § 242 BGB – zu dulden ist, auch wenn damit für ihn ein spürbarer Gebrauchsvorteil nicht verbunden ist.”

Ist die Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.08.2013 auch dann anwendbar, wenn der Eigentumserwerb der betreffenden Wohnung vor dem Inkrafttreten der Kündigungsschutzklausel-VO am 01.10.2013 stattgefunden hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 136/16, Beschluss vom 07.06.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht Mitte hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage zutreffend abgewiesen, weil ihr kein Räumungs- und Herausgabeanspruch nach den §§ 985, 546 Abs. 1, 566Abs. 1 BGB zusteht. Das zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Beklagten im Jahre 1984 begründete Mietverhältnis, in welches die Klägerin durch den Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung am 30.5.2011 auf Vermieterseite eingetreten ist, besteht nämlich ungekündigt fort. Zwar hat die Klägerin mit am 3.6.2014 ausgesprochener Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis zu beenden gesucht. Diese Kündigung vermochte jedoch im Ergebnis keine rechtsbeendende Wirkung zu entfalten; dabei kann mangels rechtlicher Relevanz dahinstehen, ob der von der Klägerin behauptete Eigenbedarf tatsächlich überhaupt gegeben ist.

Die Klägerin konnte sich zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung nicht auf ein berechtigtes Interesse iSd. § 573 BGB berufen, da ihre Kündigungsmöglichkeit gem. § 577a Abs. 2 BGB einer Sperrfrist von 10 Jahren unterliegt. Hierfür muss nicht nur i.S.d § 577a Abs. 1 BGB an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, sondern überdies die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet und ein Ausweis dieser Gebiete nach Satz 2 erfolgt sein. Dies ist vorliegend gegeben. Da die Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.8.2013 (GVBl. 2013, 488) als – verfassungskonforme – Konkretisierung des § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB auch dann anwendbar ist, wenn der Eigentumserwerb der betreffenden Wohnung vor dem Inkrafttreten der Kündigungsschutzklausel-VO am 1.10.2013 stattgefunden hat, kann sich die Klägerin nicht erfolgreich auf die von ihr ausgesprochene Kündigung berufen. Zwar liegt in Fällen der vorliegenden Art eine sog. unechte Rückwirkung vor, bei der eine Güterabwägung stattzufinden zwischen dem Vertrauen des Erwerbers am Fortbestand des bisherigen Rechtsbestands und des vom Gesetzgeber verfolgten sozialpolitischen Ziels, die Versorgung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gewährleisten zu können. Dabei ist im Ergebnis ein Überwiegen des Mieterschutzanliegens anzunehmen (vgl. ausf. Kammer, Beschluss vom 17.3.2016 – 67 S 30/16, WuM 2016, 278=DWW 2016, 138).

Die demnach einschlägige Kündigungssperrfrist von 10 Jahren nach § 577a Abs. 1, Abs. 2 BGB iVm § 2 Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.8.2013 war auch zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung am 3.6.2014 noch nicht abgelaufen. Das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.”