Ist ein beheizter Keller, der im Mietvertrag in der Aufzählung der Wohnräume gleichberechtigt aufgeführt ist, als Wohnfläche zu berücksichtigen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 289/16, Urteil vom 04.07.2017) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kläger können nicht gemäß § 812 Abs. 1 BGB weitere Rückzahlung der für Januar 2009 bis April 2014 geleisteten Mieten über den vom Amtsgericht zugesprochenen Umfang hinaus in Höhe von weiteren 9.291,92 EUR verlangen. Denn die Zahlungen der Kläger sind insoweit nicht ohne Rechtsgrund erfolgt.
Die von den Klägern geschuldete Miete war zwar gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen einer Abweichung der tatschlichen Fläche von der vertraglich vereinbarten Fläche um 12,54 % entsprechend gemindert (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03). Ein weiterer Minderungsanspruch steht ihnen hing egen nicht zu, denn die tatsächliche Fläche war nicht geringer als vom Amtsgericht mit 117,22 m² angenommen.
Das Amtsgericht hat hierbei mit zutreffenden Erwägungen, auf die Bezug genommen wird, auch den beheizten Kellerraum mit 21,62 m² als Wohnfläche berücksichtigt. Dieser entspricht zwar nicht den Voraussetzungen für Wohnräume nach den bauordnungrechtlichen Vorschriften und ist auch nicht als Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung anzurechnen. Die Parteien haben insoweit aber eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen, indem sie in der Aufzählung der Wohnräume den beheizten Keller gleichberechtigt aufgeführt haben.
Die Angriffe der Kläger hiergegen bleiben ohne Erfolg. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig, weil er keinen feststehenden Inhalt hat und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt. Zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche können grundsätzlich dabei auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03; Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06). Dabei kommt einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zu. BGH, Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/08). Anders als die Kläger meinen, ist hiernach der beheizte Kellerraum des von Klägern gemieteten Hauses jedoch in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen. Dies geht schon aus dem Mietvertrag mit hinreichender Deutlichkeit hervor, in dessen § 1 Nr. 1 neben den üblichen Wohnräumen auch der beheizte Kellerraum zur Benutzung als Wohnung aufgeführt ist. Steht demnach fest, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche auch den beheizten Kellerraum einschließt, so kommt dem Umstand, dass dieser nach den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht zur Wohnfläche zu rechnen ist, weil er die an Aufenthaltsräume zu stellenden Anforderungen nicht erfüllt, keine Bedeutung zu. Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, sind vielmehr bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung als Wohnraum anzurechnen sind (BGH, Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/08; Urteil vom 16.12.2009 – VIII ZR 39/09).
Das ist hier der Fall. Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses sind grundsätzlich auch die Nebenräume von der Gebrauchsüberlassung umfasst, auch wenn sie nicht ausdrücklich als mitvermietet im Mietvertrag genannt werden. Wenn die Parteien hier einen bestimmten Nebenraum, nämlich den hier fraglichen beheizten Kellerraum, gleichwohl in der Liste der vermieteten Wohnräume aufführen, und zwar nicht als Nebenraum, sondern gleichberechtigt im Rahmen der Aufzählung der typischen Wohnräume mit der Zweckbestimmung zur Wohnnutzung, dann ist damit eine Vereinbarung verbunden, dass die Fläche dieses Raums als Wohnfläche anzusehen ist.
Dem stehen weder Bauordnungsvorschriften noch die Regelungen der Wohnflächenverordnung entgegen. Denn diese betreffen in erster Linie nicht zivilrechtliche Vereinbarungen und werden nur ergänzend zu deren Auslegung herangezogen, wenn entsprechende ausdrückliche oder konkludente Vereinbarungen der Parteien nicht vorliegen.
Insoweit bleiben auch die Angriffe der Kläger gegen die Anwendung der Wohnflächenverordnung zur Berechnung ohne Erfolg. Denn soweit für die Berechnung der übrigen Räume keine Vereinbarungen getroffen worden sind, ist die Wohnflächenverordnung zur Ermittlung deren Größe ergänzend heranzuziehen, weil sich hierfür aus den Vereinbarungen der Parteien eben keine entgegenstehenden Absprachen ergeben. Die Heranziehung der Wohnflächenverordnung zur Berechnung dieser Flächen schließt dabei ein, dass in die Berechnung auch die übrigen üblichen Nebenräume, wie im vorliegenden Fall die Terrasse, einzubeziehen sind, auch wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag genannt werden. Denn es sind keine Anhaltspunkte erkennbar, dass die Parteien insoweit von der üblichen Berechnungsweise eine Abweichung vereinbaren wollten. Dass im Falle der Heranziehung der Wohnflächenverordnung zur Bestimmung der Wohnfläche die Fläche der Terrasse zur Hälfte, wie in Berlin üblich (Landgericht Berlin, Urteil vom 19.07.2011 – 65 S 130/10), zur Wohnfläche zählt, wird von den Klägern in der Berufungsbegründung ausdrücklich zugestanden.
Die Größe des beheizten Kellerraums von 21,62 m² ist unstreitig. Das gilt auch für die Fläche der Terrasse von mindestens 19,80 m², von der das Amtsgericht die Hälfte, d.h. 9,90 m², in die Flächenberechnung eingestellt hat.”