Stellt der Anbau von Außenbalkonen in der Regel eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 555 b Nr. 4 BGB dar?
Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 453 C 22061/15, Urteil vom 30.12.2016) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Anbau von Außenbalkonen stellt eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 555 b Nr. 4 BGB dar. Der Gebrauchswert der Mietsache wird nachhaltig erhöht.
Eine Gebrauchswertsteigerung erfasst jede bauliche Veränderung, die den Gebrauchswert objektiv erhöht und eine bessere oder komfortablere Nutzung ermöglicht. Ob eine Verbesserung vorliegt, ist nicht nach subjektiven Wünschen und Vorstellungen des jeweiligen Mieters, sondern objektiv nach der Verkehrsanschauung zu beurteilen (BGH NJW 2008, 1218; vgl. Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 555 b, Rn. 7 m.w.N.; MüKo/Artz, 7.Auflage, 2016, § 555 b Rn. 18).
Der Bau eines Balkons im städtischen Bereich stellt dabei in der Regel eine Gebrauchswertverbesserung und nicht lediglich eine Luxusmodernisierung dar (BGH NZM 2011, 849, 851 m.w.N., LG Leipzig NJW-RR 2013, 1356; LG Wiesbaden BeckRS 2002, 14873).
Der Balkon wird vorliegend eine Größe von ca. 2,6 m² aufweisen und damit hinreichend Platz für den Aufenthalt von mindestens zwei Personen bieten. Er schafft mithin einen zusätzlichen Aufenthaltsraum. Auch ist das Aufstellen von Balkonmöbeln oder Pflanzen zur “Begrünung” der Stadtwohnung möglich. Über die Küche ist er gut zugänglich, er zeigt in den ruhigen Innenhof und ist Richtung Süd-Westen ausgerichtet. Eine erhebliche Lärmbelästigung durch den Aufzug ist nicht zu erwarten. Die Position zwischen Aufzug und Seitengebäude führt nicht dazu, dass der Balkon nicht tatsächlich zum Aufenthalt genutzt werden kann, umso mehr, da der Aufzug nur im Zwischengeschoss, nicht jedoch auf Höhe des Balkons hält. Soweit die Beklagte einwendet, durch die Anbringung des Balkons käme es zu einer erheblichen Verdunkelung, wird eine mögliche Verdunkelung durch die Vorteile aufgewogen. Überdies ist eine erhebliche Verdunkelung nicht zu erwarten, wie sich aus Folgendem ergibt: Toiletten- und Küchenfenster sind Richtung Süd-Westen ausgerichtet, sodass von vornherein – anders als bei einer Nordseitenausrichtung – ein hoher Lichteinfall vorliegt. Der Balkon im 4. Stockwerk über dem Balkon der Beklagtenwohnung wird nur eine geringfügige Beschattung herbeiführen. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass das Küchenfenster zu einer Balkontür vergrößert wird und hierdurch ein größerer Lichteinfall ermöglicht wird.”