Ist die in einem von einem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Klausel “Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen…Schlüsseln zurückzugeben….” wirksam?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 338/16, Urteil vom 27.01.2017) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. b. wie folgt aus: “Einen Schadenersatzanspruch hat der Beklagte gegenüber den Klägern nicht. Die Kläger waren nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in der im 3. Obergeschoss im ….. Damm 31 in Berlin gelegenen Wohnung verpflichtet.
Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen war auch nach der Vereinbarung über den 1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 28.01.2014 nicht wirksam. Dort hatten die Mietvertragsparteien die Klausel über die laufenden Schönheitsreparaturen zwar den Anforderungen, die sich gemäß der Rechtsprechung des BGH ergeben hatten, angepasst. Unverändert blieb indessen die formularmäßige Regelung in § 20 Nr. 1 des Mietvertrags. In diesem heißt es “Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen…Schlüsseln zurückzugeben….”
Diese Klausel erweckt dem Mieter gegenüber den Eindruck, als müsse er die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses ungeachtet des tatsächlichen Zustands infolge eines vertragsgemäßen Grads der Abnutzung renovieren. Die Formulierung “renovierter Zustand” lässt insoweit keine Differenzierung erkennen. Der Bundesgerichtshof hat für einen vergleichbaren Sachverhalt, indem die Formulierung “Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben” verwendet wurde, Folgendes überzeugend ausgeführt:
Es “kann zwar auch eine länger zurück liegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liegt aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss (vgl. Senatsurteile vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594, unter II 1, und vom 25. Juni 2003 -VIII ZR 335/02Versäumnisurteil NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755, unter III 2) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.
Die formularmäßige Übertragung sowohl der laufenden Schönheitsreparaturen und darüber hinaus die formularmäßige Verpflichtung zur Endrenovierung führt in der Summe und ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Beeinträchtigung des Mieters. Die Formularklauseln sind damit in der Gesamtheit unwirksam. Auch dieses ist seit längerem durch die Rechtsprechung des BGH (vgl. Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02) geklärt. Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei – und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung – kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Klauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.), wie das bei der Endrenovierungsklausel der Fall ist. Beide Klauseln sind wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht teilbar. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen” (BGH, VIII ZR 308/02, a.a.O. Rn. 21).
Die vom Beklagten zitierte Entscheidung (richtig, Urteil vom 12.03.2014 – XII ZR 308/13) rechtfertigt keine andere Bewertung, vielmehr stützt sie ausdrücklich die vorstehend wiedergegebene Bewertung des für Wohnungsmietsachen zuständigen 8. Zivilsenats. Im Übrigen ist die Rückgabe nicht in “renoviertem Zustand”, sondern in “bezugsfertigem Zustand” anders, als es der Beklagte meint, durchaus etwas anderes, wie sich aus der vom 12. Zivilsenat in der zitierten Entscheidung vorgenommenen Auslegung ergibt.”