Archiv für den Monat: Januar 2018

AMV im Lichte der Presse:

neues-deutschland.de am 26.01.2018: Wohungsgesellschaft Deutschen Wohnen – Kein Wasser, kein Fahrstuhl

Mieter der Deutschen Wohnen leiden unter massiven Instandhaltungsmängeln

Seit 25. Dezember ist der Fahrstuhl in der Mendelssohnstraße 5 in Prenzlauer Berg kaputt.

»Wir haben den Auftrag für den Neubau am 11. Januar der Firma Schindler erteilt«, sagt Marko Rosteck, Sprecher der Deutsche Wohnen auf nd-Anfrage.

Auch Stefan Metze ist Mieter der Deutsche Wohnen. Er wohnt im 21. Stock des Hauses Straße der Pariser Kommune 21. Er trifft sich mit seinem Vermieter an diesem Donnerstagvormittag vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg. Der Konzern hat ihn wegen Mietrückständen verklagt. »Es geht um eine fünfstellige Summe«, sagt Unternehmenssprecher Marko Rosteck. Metze bestätigt das und nennt Gründe für seine massive Mietminderung: »Ich hatte fast zweieinhalb Jahre kein vernünftig fließendes Wasser.« Entweder sei es kochend heiß gewesen oder es habe nur aus dem Hahn getröpfelt. »Seit der Übernahme der ehemaligen GSW-Bestände durch die Deutsche Wohnen wird die Instandhaltung total vernachlässigt«, beobachtet Metze. Über ein Jahr lang überwies der Mieter nur einen Euro monatlich Kaltmiete. »Mein Mandat möchte die volle Miete zahlen. Er will aber die Zusage haben, dass die Mängel im Haus abgestellt werden«, erklärt Metzes Rechtsbeistand, der Anwalt Michael Schäfer.

»Im Falkenhagener Feld läuft seit Sommer eine Mieterhöhungswelle«, sagt Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV). Statt laut Mietspiegel zulässigen 5,23 Euro pro Quadratmeter verlange der Konzern im Durchschnitt 5,86 Euro, so Eupen. Aber auch bei den Betriebskostenabrechnungen gibt es Unregelmäßigkeiten zu Ungunsten der Mieter. »Ist das ein Fehler oder Absicht?«, fragt Eupen. Im vorigen Winter sei es auch zu massiven Heizungsausfällen gekommen. In dieser Saison sei bisher nur ein Haus betroffen gewesen.

https://www.neues-deutschland.de/artikel/1077438.wohungsgesellschaft-deutschen-wohnen-kein-wasser-kein-fahrstuhl.html

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 23.01.2018: Runder Tisch Milieuschutzgebiete in Spandau

Politiker vereinbaren auf Kiezversammlung Gründung eines parteiübergreifenden Runden Tisches Milieuschutzgebiete in Spandau

Auf Vorschlag von Bodo Byszio (Vorstandsvorsitzender Kreisverband Spandau Bündnis90/Die Grünen) vereinbarten die an der Versammlung teilnehmenden Spandauer Politikerinnen und Politiker, einen parteiübergreifenden Runden Tisch Milieuschutzgebiete in Spandau ins Leben zu rufen. Ziel des Runden Tischs ist, eine Handlungsempfehlung an das Bezirksamt Spandau zu erarbeiten, ob und in welchen Ortsteilen bzw. Siedlungen in Spandau Milieuschutzgebiete für erforderlich gehalten werden. An dem Runden Tisch sollen neben Bezirkspolitikern aller Parteien der Spandauer Bezirksstadtrat für Bauen, Planen und Gesundheit Frank Bewig (CDU) sowie Vertreter des Berliner Mietervereins (BMV) und des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV) teilnehmen. Die Einladungen sollen diese Woche rausgehen.

„Der AMV begrüßt die Gründung eines Runden Tisches Milieuschutzgebiete in Spandau ausdrücklich“, sagte der 2. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., Assessor Marcel Eupen. „Die Auswirkungen der „Wachsenden Stadt Berlin“ sind inzwischen auch in Spandau spürbar“, so Eupen. „Zwar ist Milieuschutz ein städtebauliches und kein Instrument, um Mieterhöhungen zu vermeiden, bietet aber einen Schutz vor sozialer Verdrängung, vor Luxussanierungen und der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen“, argumentierte Eupen. „Die Spandauer Mieterinnen und Mieter müssen mit allen zur Verfügung stehenden städtebaulichen Instrumenten geschützt werden, und zwar bereits jetzt und nicht erst, wenn der Flughafen Tegel schließt“, so Eupen.

http://www.unterwegs-in-spandau.de/runder-tisch-milieuschutzgebiete-in-spandau/

Aus der Rubrik „Stadtentwicklung“:

Spandauer Volksblatt am 23.01.2018: Runder Tisch zum Thema Milieuschutzgebiete in Spandau

Auf Vorschlag von Bodo Byszio (Vorstandsvorsitzender Kreisverband Spandau Bündnis90/Die Grünen) vereinbarten die an der Versammlung teilnehmenden Spandauer Politikerinnen und Politiker, einen parteiübergreifenden Runden Tisch zum Thema Milieuschutzgebiete in Spandau ins Leben zu rufen. Ziel des Runden Tischs ist, eine Handlungsempfehlung an das Bezirksamt Spandau zu erarbeiten, ob und in welchen Ortsteilen bzw. Siedlungen in Spandau Milieuschutzgebiete für erforderlich gehalten werden. An dem Runden Tisch sollen neben Bezirkspolitikern aller Parteien der Spandauer Bezirksstadtrat für Bauen, Planen und Gesundheit Frank Bewig (CDU) sowie Vertreter des Berliner Mietervereins (BMV) und des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbunds (AMV) teilnehmen. Die Einladungen sollen diese Woche rausgehen.

Der AMV begrüßt die Gründung eines Runden Tischs zum Thema Milieuschutzgebiete in Spandau ausdrücklich. Die Auswirkungen der „Wachsenden Stadt Berlin“ sind inzwischen auch in Spandau spürbar. Zwar ist Milieuschutz ein städtebauliches und kein Instrument, um Mieterhöhungen zu vermeiden, bietet aber einen Schutz vor sozialer Verdrängung, vor Luxussanierungen und der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Die Spandauer Mieterinnen und Mieter müssen mit allen zur Verfügung stehenden städtebaulichen Instrumenten geschützt werden, und zwar bereits jetzt und nicht erst, wenn der Flughafen Tegel schließt.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/bauen/runder-tisch-zum-thema-milieuschutzgebiete-in-spandau-d141355.html

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:


rbb24.de am 23.01.2018: Vorschlag für städtische Unternehmen – Lompscher verspricht Wohnungstausch bei gleicher Miete

Die Senatorin hat gerade ein neues Instrument gefunden, um die Wohnungsnot in Berlin zu lindern – eine Tauschbörse.

Jetzt soll eine Online-Plattform als zentraler Wohnungstauschplatz für ganz Berlin dienen. Geplant ist sie ab dem zweiten Quartal 2018.

Dabei verpflichten sich die Wohnungsbaugesellschaften, beim Wohnungstausch die alten Mieten beizubehalten. Wer tauscht, zahlt also das, was der Vormieter gezahlt hat. Zusätzlich soll der Umzug bei einkommensschwachen Haushalten mit bis zu 2.500 Euro gefördert werden.

https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2018/01/wohnungstausch-boerse-bausenatorin-lompscher-berlin-.html

Aus der Rubrik „Liegenschaftspolitik“:


DER TAGESSPIEGEL am 23.01.2018: Debatte Bundesanstalt für Immobilienaufgaben – Streit zwischen Land und Bund über Sozialwohnungen in Berlin eskaliert

Gerade einmal elf Grundstücke hat die BImA in den vergangenen Jahren zur Linderung der Wohnungsnot an Länder und Kommunen verkauft. Das ist zu wenig, findet das Land Berlin.

470.000 Hektar besitzt die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und mehr als 37.000 Wohnungen – die BImA ist damit nach eigenem Bekunden „eine der größten Immobilieneigentümerinnen Deutschlands“. Die BImA gehört dem Bund. In Deutschland herrscht dramatische Not an billigen Mietwohnungen und Sozialimmobilien. Wie viele Grundstücke verkaufte die BImA zur Linderung der Not zu günstigen Preisen an Länder und Kommunen in den vergangenen zwei Jahren? Elf!

http://www.tagesspiegel.de/berlin/debatte-bundesanstalt-fuer-immobilienaufgaben-streit-zwischen-land-und-bund-ueber-sozialwohnungen-in-berlin-eskaliert/20875018.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist der Mietspiegel der Stadt Kiel zur Begründung eines Erhöhungsverlangens für eine in der Stadt Flensburg belegene Wohnung geeignet?

Die Antwort des Amtsgerichts Flensburg (AG Flensburg – 68 C 84/17, Urteil vom 29.11.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Flensburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klage ist unzulässig.

Eine Klage auf Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen nach § 556a BGB vorausgegangen ist (BGH, Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12; Schmidt-Futterer / Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 558a Rn. 2). Nur durch ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen des Vermieters beginnt die Überlegungsfrist des Mieters aus § 658b Abs. 2 Satz 1 BGB zu laufen. Erst der fruchtlose Ablauf dieser Frist setzt die Klagefrist gemäß § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB in Gang. Da nur eine innerhalb der Klagefrist erhobene Klage zulässig ist, handelt es sich insoweit um eine besondere Sachentscheidungsvoraussetzung des Zustimmungsverfahrens (Börstinghaus, a. a. O., m. w. N.).

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin mit Schreiben vom 27.04.2017 ist mangels einer den formellen Anforderungen des § 558a BGB genügenden Begründung unwirksam. Der Mietspiegel der Stadt Kiel ist nicht zur Begründung eines Erhöhungsverlangens für die in der Stadt Flensburg belegene Wohnung geeignet.

Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter durch die Angabe konkreter Tatsachen die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Verlangens zu überprüfen. Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter zur Begründüng Insbesondere auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Ist in einer Gemeinde kein Mietspiegel vorhanden, eröffnet § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB die Möglichkeit, den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zu vorwenden. Für die Stadt Flensburg existiert zwar im Gegensatz zu der Stadt Kiel kein Mietspiegel. Es kann aber dahin stehen, ob die Städte Kiel und Flensburg vergleichbar sind. Denn jedenfalls sind sie keine „Nachbargemeinden“.

Ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal in § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB ist, dass die vergleichbaren Gemeinden Nachbargemeinden sind (Staudinger / Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2014, Stand 05.05.2017, § 558a Rn. 33; Börstinghaus, a. a. O., Rn. 46; Palandt / Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. 2017, § 558a Rn. 8; LG Itzehoe, Beschluss vom 20.02.2012, 9 S 104/11). Nur dann kann von einem vergleichbaren Wohnungsmarkt ausgegangen werden (Börstinghaus, a. a. O.). Umstritten ist, unter welchen Voraussetzungen Gemeinden als Nachbargemeinden zu werten sind. Zum. Teil wird vertreten, dass die Gemeinden räumlich aneinander grenzen müssen (Emmerich, a. a. O.). Nach anderer Auffassung reicht es aus, dass es sich um Gemeinden aus derselben Region handelt -(Börstinghaus, a. a. O.; LG Itzehoe, a. a. O.). Nach beiden Ansichten sind die Städte Flensburg und Kiel keine Nachbargemeinden (vgl. zu den Städten Pinneberg und Kiel bzw. Pinneberg und Neumünster im Gegensatz zu Norderstedt und Pinneberg LG Itzehoe, a. a. O).

Flensburg und Kiel verfügen nicht über eine gemeinsame Stadtgrenze. Sie grenzen nicht einmal an denselben Landkreis an. Während Flensburg von dem Kreis Schleswig-Flensburg umgeben Ist, grenzt Kiel nordwestlich an den Kreis Rendsburg-Eckernförde. Innerhalb des Bundeslands Schleswig-Holstein gehören die Städte nicht. demselben Landesteil an.. Flensburg liegt in dem Landesteil Schleswig nördlich des Nord-Ostsee-Kanals und Kiel in dem südlicheren Landesteil Holstein. Luftlinie beträgt die Entfernung zwischen beiden Städten 68 km. Mit dem Pkw ist es eine Stunde Fahrzeit. Die Reise mit öffentlichen Verkehrsmitteln wie der Deutschen Bahn dauert über eine. Stunde. Aus diesen Gründen gehören die Städte Flensburg und Kiel nicht mehr derselben Region an und sind daher keine Nachbargemeinden im Rahmen des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB.“

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

Berliner Morgenpost am 23.01.2018: Fehlende Wohnungen – Lompscher kontert Kritik der SPD am schleppenden Wohnungsbau

Für Berlins Rückstand beim Wohnungsbau macht Bausenatorin Lompscher ihre Vorgänger und fehlende Verkehrsanbindungen verantwortlich.

Lompscher machte auch deutlich, dass der Rückstand von seit 2012 nicht errichteten 77.000 Neubauwohnungen in die Amtszeit ihrer Vorgänger Müller und Andreas Geisel fällt. Derzeit komme man mit den fertig gestellten Wohnungen, 2016 waren es 13.400, in etwa hinterher, um den aktuellen Zuwachs an Bevölkerung zu bedienen. Es reiche aber nicht, um das vor ihrer Zeit aufgewachsene Defizit auszugleichen.

https://www.morgenpost.de/berlin/article213204591/Lompscher-kontert-Kritik-der-SPD-am-schleppenden-Wohnungsbau.html

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

DER TAGESSPIEGEL am 23.01.2018: Wohnungspolitik in Berlin – Bausenatorin Lompscher weist SPD-Kritik zurück

Nachdem die SPD-Fraktion scharfe Kritik an der Wohnungspolitik von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher geübt hat, zeigt sich diese irritiert.

Die Kritik der SPD an ihrer Wohnungsbaupolitik hat Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) mächtig geärgert. Das lässt sich schon daran ablesen, dass sie darauf reagiert. Sie sei „irritiert über die Uminterpretation“ eines Vorschlags zur Wohnungsbaukoordination zwischen den Senatsressorts, den sie dem Regierenden Bürgermeister Michael Müller (SPD) gemacht habe. Dabei geht es um Entscheidungsebenen bei konfliktträchtigen Entwicklungsvorhaben, wie sie demnächst in Pankow anstehen (Buch und Blankenburger Süden).

http://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungspolitik-in-berlin-bausenatorin-lompscher-weist-spd-kritik-zurueck/20879348.html

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

Berliner Zeitung am 23.01.2018: Bausenatorin kontert Kritik – Lompscher will sich von SPD nicht entmachten lassen

Am 23.01.2018 hat Berlins Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) die Kritik der SPD-Fraktion zurückgewiesen, sie setze sich nicht stark genug für den Wohnungsneubau ein.

Auf der Senatsklausur am 30. Januar will die rot-rot-grüne Koalition mehrere Themen zum Wohnungsneubau regeln.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/bausenatorin-kontert-kritik-lompscher-will-sich-von-spd-nicht-entmachten-lassen-29546414

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Können Mietvertragsparteien eine Kostenmiete vereinbaren, wenn die Wohnung nicht dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 502/16, Urteil vom 11.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: „Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 22. Dezember 2014 mit der Folge festgestellt, dass die Klägerin nicht verpflichtet ist, den darin ausgewiesenen Erhöhungsbetrag von 170,17 Euro monatlich an die Beklagte zu zahlen.

Offen bleiben kann die Richtigkeit der von der Klägerin bestrittenen Behauptung der Beklagten, die hier gegenständliche Wohnung unterliege (noch immer) der Preisbindung. Die Kammer hat in dem Urteil der Einzelrichterin vom 19.06.2015 – 65 S 490/14 (= 18 C 161/14 AG Neukölln) diesbezüglich keine der Rechtskraft fähigen Feststellungen getroffen; dem Bewilligungsbescheid vom 19. Oktober 1989 lässt sich nur die Aussage entnehmen, dass die Wohnung in der Vergangenheit der Preisbindung unterlag, nicht aber, dass dies noch der Fall ist. Nach Übertragung der Gesetzgebungszuständigkeit für die Wohnraumförderung auf die Länder im Rahmen der Föderalismusreform 2006 hat sich die Rechtslage mit dem Gesetz über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin vom 1. Juli 2011 (unter anderem) gegenüber der im Schreiben der IBB vom 20. März 2006 dargestellten ganz erheblich geändert. Vor diesem Hintergrund kann – wie die Klägerin zu Recht geltend macht – nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die Wohnung im maßgeblichen Zeitpunkt der hier gegenständlichen Mieterhöhung noch der Preisbindung unterlag.

Die Fortgeltung der Preisbindung kann zugunsten der Beklagten unterstellt werden, denn sie wirkt sich im Ergebnis nicht aus: unterliegt die Wohnung nicht mehr der Preisbindung, so gelten die §§ 558 ff. BGB für das Mieterhöhungsverfahren unmittelbar; anderenfalls ist die Erhöhung der Miete auf die Kostenmiete, die – wie hier – die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt, nach Auslegung des Vertrages unter Würdigung aller, auch der außerhalb des Vertrages liegenden Umstände gemäß § 10 Abs. 4 Alt. 3 WoBindG jedenfalls ausgeschlossen.

Das Wohnungsbindungsgesetz ist hier (weiter) anwendbar, denn die öffentliche Förderung wurde vor den in § 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz genannten Zeiträumen bewilligt, §§ 1 WoBindG, 50WoFG.

Unterliegt die Wohnung – wie hier unterstellt – der Preisbindung durch öffentlich-rechtliche Vorschriften, können die Parteien die Geltung der Regelungen für preisfreien Wohnraum nicht (uneingeschränkt) durch eine Vereinbarung herbeiführen; ebenso wenig können sie im umgekehrten Fall die für den preisfreien Wohnraum geltenden Vorschriften zugunsten des Mietpreisbindungsrechts (uneingeschränkt) „abwählen.“

Die Preisbindung im Sinne einer Beschränkung des Entgeltes auf die Kostenmiete als höchst zulässiger Miete steht nicht zur Disposition der Mietvertragsparteien, § 8 Abs. 1 WoBindG; soweit das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt, ist die Vereinbarung vielmehr (ohne weiteres) unwirksam, § 8 Abs. 2 WoBindG. Das gilt ebenso für die Vereinbarung der Kostenmiete bei preisfreiem Wohnraum, wenn diese die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt, § 557 Abs. 4 BGB. Beide Regelungen sind zwingend und knüpfen objektiv allein daran an, ob die jeweilige Wohnung als öffentlich gefördert gilt oder nicht.

Vereinbaren die Parteien die Kostenmiete, ohne dass die Wohnung dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt, kann es sich aber um eine wirksame vertragliche Beschränkung des Erhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB handeln (vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004 – VIII ZR 115/03, WuM 204, 282; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, Vor § 557 Rn. 53).

Denn ein Verstoß gegen die Regelung liegt nicht vor, wenn die Anhebung der Miete bei preisfreiem Wohnraum in den Grenzen und nach dem Verfahren der §§ 558 ff. BGB (nur) unter die zusätzliche Bedingung der Änderung der Kostenmiete gestellt wird (vgl. BGH, Urt. v. 07.02.2007 – VIII ZR 122/05,NZM 2007, 283; v. 21.01.2004 – VIII ZR 115/03, WuM 204, 282; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, Vor § 557 Rn. 53; Bub/Treier/v. Brunn/Schüller, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, Kap II Rn 113); wirksam ist auch ein vollständiger Ausschluss der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete („soweit“) und die Beschränkung auf den Fall der Änderung der Kostenmiete, die allerdings wegen §§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten darf. Das Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 ff. BGB kann zugunsten eines einseitigen Erhöhungsrechtes des Vermieters in keinem Fall wirksam ausgeschlossen werden, §§ 557 Abs. 3, 558 Abs. 6, 558a Abs. 5, 558b Abs. 4 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 07.02.2007 – VIII ZR 122/05, a.a.O.).

Nach § 557 Abs. 3 BGB kann ein solcher Ausschluss – ausdrücklich oder stillschweigend – vereinbart werden oder sich aus den Umständen ergeben. Die Annahme der letztgenannten Alternativen setzt eine umfassende Auslegung des Vertrages einschließlich der außerhalb des Vertrages liegenden Umstände voraus (vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004 – VIII ZR 115/03. a.a.O.).

Für den umgekehrten Fall – des preisgebundenen Wohnraums – kann nichts anderes gelten. Die dem Wortlaut nach vergleichbare (mieterschützende) Regelung in § 10 Abs. 4 WoBindG sieht die Möglichkeit eines vollständigen oder teilweisen Ausschlusses („soweit“) der einseitigen Mieterhöhung durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter vor, zusätzlich – allein für den preisgebundenen Wohnraum relevant – eine entsprechende Vereinbarung mit einem Dritten (regelmäßig dem öffentlichen Fördergeber); der Ausschluss kann sich – ebenso wie nach § 557 Abs. 3 Alt. 2 BGB – auch aus den Umständen ergeben.

Das Vorliegen der letztgenannten Voraussetzungen hat das Amtsgericht hier zu Recht bejaht.

Aus dem Mietvertrag und dem von den Parteien vorgelegten Schriftverkehr ergibt sich, dass die Beklagte, über die rechtlichen Grenzen des Wohnungsbindungsgesetzes hinaus, die sie bindenden Preis- und Mieterhöhungsregeln bewusst ausschließen wollte; ob sie dabei der (Fehl- )Vorstellung unterlag, dass dies wirksam in dem von ihr zugrunde gelegten Umfang möglich ist oder sich bewusst darüber hinwegsetzte, kann offen bleiben. Es hindert unter den hier gegebenen Umständen und nach den eingangs dargestellten Maßstäben nicht die Annahme, dass sie an den Ausschluss in dem rechtlich zulässigen Maß gebunden ist.

Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde:

Wenige Monate vor Mietvertragsschluss mit der Klägerin hat die Beklagte mit Schreiben vom 20. Februar 2006 bezüglich eines möglichen Wegfalls der Belegungs- und Preisbindung bei Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens bei der IBB nachgefragt, diese mit Schreiben vom 20. März 2006 unter anderem mitgeteilt, dass eine (etwaige) Rückzahlung des Auswendungsdarlehens zum Barwert nach der (damaligen) Rechtslage nichts daran ändert, dass der Wohnraum des Objektes weiterhin – voraussichtlich bis 31. Dezember 2037 – der Preisbindung unterliegt. Die Beklagte ist in dem Schreiben umfassend über die – zum damaligen Zeitpunkt geltende – Rechtslage informiert worden.

Dem Wortlaut des zeitlich danach am 29. Mai 2006 geschlossenen Mietvertrages lässt sich sodann kein Hinweis auf eine Preisbindung des an die Klägerin vermieteten Wohnraums entnehmen. An keiner Stelle des Formularmietvertrages sind die Wohnräume als solche bezeichnet. In § 4 Ziff. 5 des Mietvertrages werden Mieterhöhungen bei Preisbindung bzw. fehlender Preisbindung des Wohnraums nacheinander dargestellt, wobei offen bleiben kann, ob die preisgebundenen Wohnraum betreffende Mietanpassungsklausel (auch) vor dem Hintergrund des fehlenden Hinweises auf die Preisbindung im Mietvertrag dem aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB abgeleiteten Transparenzgebot (noch) genügt (anders die Situation in: BGH, Urt. v. 05.11.2003 – VIII ZR 10/03WuM 2004, 25).

Mit Blick auf die hier vorzunehmende Würdigung entscheidend hinzu kommt, dass die Beklagte sich in Kenntnis der Höhe der Kostenmiete nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung 2005 und der von ihr geführten Korrespondenz mit der IBB über die Preisbindung hinweggesetzt und eine (deutlich) über der Kostenmiete liegende Miete vertraglich vereinbart hat. Sie hat nach eigenen Angaben im Schreiben vom 5. Dezember 2013 die letzte Wirtschaftlichkeitsberechnung im Jahr 2005 – wenige Monate vor Vertragsschluss – erstellt; diese soll eine Kostenmiete von 5,2362 Euro/m2 ausgewiesen haben; vertraglich vereinbart wurde jedoch eine Nettokaltmiete von 6,56 Euro/m2.

Danach deuten die Umstände bei Vertragsschluss darauf hin, dass die Beklagte die Mietpreisbindung bewusst und vollständig ausschließen wollte. Weder aus dem Wortlaut noch dem Sinn und Zweck des mieterschützenden Regelungsgehaltes des WoBindG, insbesondere der §§ 8 Abs. 2, 10 Abs. 4 WoBindG lässt sich ein Anhaltspunkt dafür entnehmen, dass der sich aus dem Umständen ergebende Ausschluss insgesamt unwirksam ist, wenn der Vermieter sich (bewusst) über seine rechtlichen Befugnisse hinwegsetzt und einen weitergehenden als den erlaubten Ausschluss vornimmt. Darauf deutet insbesondere der Wortlaut des § 8 Abs. 2 WoBindG hin („soweit“).

Zuzugeben ist der Beklagten, dass sich ihr Wille nicht als „Verzicht“ darstellt, unabhängig davon, dass die Klägerin einen solchen mangels Kenntnis der tatsächlichen Gegebenheiten nicht angenommen haben kann. § 10 Abs. 4 WoBindG dies als Voraussetzung für den Ausschluss des einseitigen Mieterhöhungsrechtes des Vermieters allerdings auch nicht vor. Es erschließt sich auch nicht, weshalb das Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (WoBindG) den Vermieter, der gegen die Regelungen des Gesetzes verstößt, weitergehend schützen sollte als den Vermieter, der sich – mit einem Handeln, das als Verzicht zu werten sein könnte – in dessen Rahmen bewegt.

Bestätigt hat die Beklagte ihren aus den Umständen bei Vertragsschluss abgeleiteten Willen im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens mit Schreiben vom 10. März 2011, das ausdrücklich überschrieben ist als „Mieterhöhung für preisfreie Wohnungen nach § 558 BGB in Berlin,“ dem die Klägerin – folgerichtig mangels Kenntnis von der Preisgebundenheit der Wohnung – zugestimmt hat. Das insoweit fehlende Bewusstsein der Klägerin, dass sie zur Zustimmung gar nicht verpflichtet war, weil die Beklagte – anders als von ihr unterstellt – die Regelungen des WoBindG nicht vollständig ausschließen konnte, sondern bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durch Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung verpflichtet blieb nachzuweisen, dass diese die Kostenmiete nicht übersteigt, § 8 Abs. 2 WoBindG.

Nach den eingangs dargestellten, vom BGH für den Fall einer von den Parteien bei Vertragsschluss unterstellten, tatsächlich aber nicht gegebenen öffentlich-rechtlichen Mietpreisbindung entwickelten Maßstäben (vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004 – VIII ZR 115/03. a.a.O.) lässt die Auslegung des Vertrages unter Einbeziehung der außerhalb des Vertrages liegenden Umstände hier darüber hinausgehend darauf schließen, dass die Parteien den Ausschluss des einseitigen Erhöhungsrechtes des Vermieters dadurch vereinbart haben, dass die Preisfreiheit der Wohnung hier unmittelbar Vertragsinhalt geworden ist. Ein etwaiger – der Klägerin auch nach den Einlassungen der Beklagten nicht bekannter, damit – geheimer Vorbehalt, stünde der Wirksamkeit des so zustande gekommenen Mietvertrages nicht entgegen, § 116 BGB. Die Diskrepanz zwischen zu dem rechtlich Möglichen ebenfalls nicht (vgl. für den umgekehrten Fall: BGH, Urt. v. 21.01.2004 – VIII ZR 115/03. a.a.O.).

Wie ausgeführt deutete nichts in dem Mietvertrag darauf hin, dass die Wohnung preisgebunden sein könnte. Das Erwähnen von Erhöhungsalternativen bei Preisgebundenheit bzw. deren Fehlen allein genügt mangels weiterer Anhaltspunkte nicht, denn keine der Möglichkeiten ist ausgestrichen. Die Miete überstieg den Angaben der Beklagten zufolge erheblich die kurz zuvor ermittelte Kostenmiete, so dass auch besonders eine niedrige Miete kein taugliches Indiz ergab.

Die Klägerin unternahm bei Vertragsschluss folgerichtig nichts, um dem nachzugehen, etwa ihre Rechte aus § 8 Abs. 4 WoBindG geltend zu machen. Die Beklagte selbst macht geltend, dass die IBB in ihrem Schreiben vom 20. März 2006 die Freistellung ihrer Wohnungen von der Belegungsbindung mit Wirkung zum 3. März 2003 bestätigte. Danach entfiel bei Anmietung die Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins, eine Bedingung, aus der die Klägerin – gegebenenfalls – auf die Preisbindung der angemieteten Wohnung hätte schließen können. Der Klägerin musste sich auch nicht etwa aufdrängen oder als Möglichkeit von ihr wenigstens in Betracht gezogen werden, dass es sich um eine Sozialwohnung handeln könnte. Dagegen spricht der geringe Anteil der preisgebundenen Sozialwohnungen am Berliner Wohnungsbestand: ausweislich des Wohnungsmarktberichtes der IBB 2006 lag der Anteil der Sozialwohnungen am Wohnungsbestand in Berlin (1,88 Mio. Wohnungen) bei nur 12 % (http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/pdf/wohnungsmarktbericht_2006.pdf). Die Sozialwohnung war (und ist) demnach die Ausnahme.

Sowohl der Vertragsinhalt als auch die außerhalb des Vertrages liegenden Umstände bestätigen, dass die Klägerin die Vorstellung hatte, eine preisfreie Wohnung zu mieten, folgerichtig stimmte sie 2011 dann auch der Mieterhöhung ohne weiteres zu; die Beklagte hatte – wie oben dargestellt – bei Vertragsschluss den Willen, die Preisbindung vollständig auszuschließen, das heißt die Wohnung als preisfrei zu vermieten. Damit ist ein entsprechender – stillschweigender – Konsens festzustellen, der die Vereinbarung des – begrenzt wirksamen – Ausschlusses des Mieterhöhungsrechtes umfasst.“