Umfasst die Kleinstreparaturklausel “Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 76,69 Euro und der vom Mieter dadurch entstehende Aufwand pro Jahr 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen. Diese Regelung gilt nur für die Beseitigung kleinerer Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kochvorrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden (soweit vorhanden)” auch die Instandsetzung von Silikonverfugungen?
Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 5 C 93/16, Urteil vom 29.08.2017) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Klägerin steht ein Anspruch auf Instandsetzung der Mängel der Dusche entsprechend der Beschreibung im Tenor des Urteils zu Ziffer 1. gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu.
Die Beklagte ist für den geltend gemachten Anspruch passivlegitimiert, da sie gemäß § 566 Abs. 1 BGB infolge des Eigentumserwerbs die sich aus dem Mietverhältnis ergebende Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters kraft Gesetzes übernommen hat.
Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO steht vorliegend nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und des gesamten Inhalts der Verhandlungen zur Überzeugung des Gerichts fest, dass aufgrund undichter bzw. sich lösender Silikonfugen die Kalkablagerungen und Schimmelbildungen als instandsetzungsbedürftige Mängel entstanden sind und die Mängel nicht auf einem unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache in Form unzureichender Reinigungen der Dusche bzw. unzureichender Beseitigung des Spritzwassers nach den Duschvorgängen zurückzuführen sind. Den von der Sachverständigen angesprochenen, über das gewöhnliche und übliche Maß hinausgehenden Reinigungsaufwand, der durch die undichten bzw. fehlenden Silikonfugen bedingt ist, schuldetet die Klägerin vorliegend mangels einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung nicht. Es obliegt der Klägerin nicht, eine Verschlechterung des Zustandes der Dusche im Hinblick auf das Entstehen von Kalkablagerungen und Schimmelbefall, welche bedingt ist durch die Unterlassung von Instandsetzungsmaßnahmen seitens der Vermieterin hinsichtlich der brüchigen Silikonverfugung, durch erhöhten besonderen Reinigungsaufwand, der über das übliche Maß hinausgeht, zu kompensieren.
In diesem Zusammenhang kommt es für die Instandsetzungsverpflichtung der Beklagten auch nicht darauf an, dass die Sachverständige nicht feststellen konnte, dass die Silikonverfugung unsachgemäß von Vermieterseite vor der Vermietung der Wohnung an die Klägerin aufgebracht wurde. Die Sachverständige hat hingegen festgestellt, dass der Zustand der Silikonfugen auf eine nicht ordnungsgemäße Wartung bzw. Erneuerung zurückzuführen ist.
Unstreitig war der damaligen Vermieterin, bzw. den von der damaligen Vermieterin bevollmächtigten Personen der Zustand der Dusche, insbesondere der Zustand der Silikonfugen bekannt. Dennoch ist die damalige Vermieterin untätig geblieben, obwohl sie zur Instandsetzung verpflichtet war. Die Rechtsansicht der Beklagten, zu einer Erneuerung der Silikonfugen nicht verpflichtet zu sein, ist unzutreffend.
Die in Bezug genommene, vertraglich vereinbarte Kleinstreparaturklausel ist bereits vom Wortlaut her auf die sich in der Dusche befindende Silikonverfugung nicht anwendbar. Hiernach sollen kleine Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen unter anderem für Wasser umfasst sein. Eine Silikonverfugung (auch nicht die Dusche, in der sich die Silikonverfugung befindet) ist bereits begrifflich kein Installationsgegenstand für Wasser (so auch AG Wedding, Urteil vom 25.10.2011 – 20 C 191/11) und mithin von der vertraglichen Klausel – ungeachtet der Frage der Wirksamkeit dieser Klausel – nicht umfasst.
Die Sachverständige hat in ihrem Gutachten auch überzeugend dargelegt, dass Silikonfugen einer gewissen Versprödung unterliegen, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zu Undichtigkeiten der Fugen führen können und die Silikonfugen deshalb auch als Wartungsfugen bezeichnet werden, die regelmäßig im Intervall von 2 Jahren kontrolliert werden sollen und (nur) eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. 8 Jahren haben. Auch hieraus erschließt sich, dass das Problem, wie offenbar die Beklagte meint, nicht allein dadurch verhindert werden kann, dass die Dusche nach Duschvorgängen gereinigt und die Wände durch “Abziehen” von Spritzwasser befreit werden.
Obwohl es hierauf für die zu treffende Entscheidung jeweils nicht mehr ankommt, steht einerseits die Kleinstreparaturklausel der Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Instandsetzungsnahmen auch nicht entgegen, denn sie entbindet den Vermieter nicht von der Verpflichtung, die Instandsetzung selbst durchzuführen bzw. zu beauftragen, andererseits ist vorliegend auch nicht ersichtlich, dass eine fachgerechte Erneuerung der dort vorhandenen brüchigen bzw. bereits fehlenden Silikonfugen eine so genannte Kleinreparatur darstellt, die bei einer fachgerechten Beseitigung keine höheren Kosten als 76,69 Euro verursachen würde.”