Ist das Gericht befugt, die ortsübliche Miete gemäß §§ 287 ZPO, 558c BGB im Wege der Schätzung anhand des Berliner Mietspiegels 2017 zu ermitteln?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 74/17, Urteil vom 14.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Entgegen der Ansicht der Klägerin ist das Gericht befugt, die ortsübliche Miete gemäß §§ 287 ZPO, 558c BGB im Wege der Schätzung anhand des Berliner Mietspiegels 2017 zu ermitteln. Die Kammer hat bereits im Hinblick auf den Berliner Mietspiegel 2015 mit Entscheidung vom 09.08.2016 – 18 S 111/15 – (vgl. Grundeigentum 2016, 1152 f.) im Einzelnen ausführlich und insbesondere auch unter Bezugnahme auf die einschlägige Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ausgeführt, dass das Gericht befugt ist, die ortsübliche Miete anhand des Mietspiegels durch Schätzung zu ermitteln und nicht gezwungen ist, das von der Klägerin angebotene Sachverständigengutachten einzuholen. In diesem Zusammenhang hat sie insbesondere darauf verwiesen, dass es bei der Entscheidung, ob das angebotene Sachverständigengutachten einzuholen ist, gar nicht um die Vermeidung einer Schätzung geht, sondern um die Frage, auf welcher Grundlage zu schätzen ist. Die Verwendung von Mietspiegeln im gerichtlichen Erkenntnisverfahren widerstreite nicht dem Willen des Gesetzgebers, sondern liege vielmehr in dessen Interesse und zudem auch im Interesse beider Parteien, die Kosten des Rechtsstreits möglichst gering zu halten.

Diese Erwägungen gelten gleichermaßen für den Mietspiegel 2017.

…

Die Bedenken der Klägerin gegen die Eignung des Berliner Mietspiegels 2017 als Beweismittel, namentlich gegen die Methodik der ihm zu Grunde liegenden Datenerhebung, greifen nicht durch. Die Kammer hat mit Entscheidung vom 2. Dezember 2015 (LG Berlin – 18 S 108/15 -, Urt. vom 02.12.2015, n. v.) ausgeführt:

“Ob die Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht, hängt von der Qualität des Mietspiegels ab. Wendet etwa eine Partei substantiiert ein, den Verfassern habe es an der nötigen Sachkunde gefehlt, sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder unzureichendem Datenmaterial, ist dem grundsätzlich nachzugehen (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 – 67 S 120/15, NZM 2015, 626). Verbleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, ist die Indizwirkung erschüttert (BGH, a. a. O.).

Einwände gegen die Sachkunde oder die Unvoreingenommenheit der Verfasser des Berliner Mietspiegels 2013 hat die Klägerin nicht erhoben. Ihr Einwand, der Mietspiegel beruhe auf unzureichendem Datenmaterial, erschüttert die Indizwirkung des Mietspiegels nicht. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel 2013, wie die Klägerin meint, nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein sollte, entfiele nicht schon deshalb die Möglichkeit, ihn als Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO heranzuziehen, denn diese Frage ist von der Vermutungswirkung nach § 558d Abs. 3 BGB zu unterscheiden (LG Berlin, a. a. O., m. w. N.). Andernfalls bliebe das Beweismaß des § 287 ZPO unberücksichtigt. Im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO sind die Anforderungen an die Überzeugungsbildung des Gerichts dahingehend reduziert, dass eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung ausreicht (BeckOK ZPO Vorwerk/Wolf, 18. Edition 2015, § 287 Rn. 17 m. w. N.; LG Berlin, a. a. O. ). Dass das Ergebnis der Schätzung möglicherweise nicht vollständig mit den Tatsachen übereinstimmt, ist der gesetzlichen Möglichkeit der Schätzung immanent und grundsätzlich hinzunehmen (BGH, Urteil vom 06.12.2012 – VII ZR 84/10; Zöller/Greger, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 287 Rn. 2).”

Hieran ist auch in Ansehung des Berliner Mietspiegels 2017 festzuhalten. Die Angriffe der Klägerin gegen die Qualität der dem Mietspiegel zu Grunde liegende Datenerhebung und -auswertung rechtfertigen keine Zweifel an der hinreichenden Verlässlichkeit des Mietspiegels.

Die Klägerin trägt vor (vgl. Bl. 89 f., 29 ff. d. A.), die Primärdatenerhebung sei nicht auf Basis gesicherter statistischer Methoden erfolgt, weil diese nicht auf einer ausreichend großen Datenmenge beruhten und es sich bei dieser nicht um das Ergebnis einer Zufallsstichprobe handele. Letzteres ergäbe sich auch daraus, dass bei deren Erhebung große Vermieter überrepräsentiert seien, bei welchen wiederum unverhältnismäßig viele Mietwerte von den sechs städtischen Wohnungsgesellschaften herrührten und dass bei der Mieterbefragung ebensowenig ein repräsentatives Abbild gewährleistet gewesen sei. Bei der Datenerhebung sei der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete unter anderem deshalb verkannt worden, weil die im Eigentum von Genossenschaften stehenden Wohnungen, die zu marktfremden Konditionen an ihre Mitglieder überlassen würden, mit in die Auswertung eingeflossen seien und den Zuschlägen für Sondermerkmale entgegen der eigenen Prämisse nur bedingt Einfluss auf deren Ermittlung eingeräumt werde.

Dem ist zunächst entgegenzuhalten, dass einem einfachen Mietspiegel nicht notwendig Primärdaten zu Grunde liegen müssen, sondern vielmehr Daten aus vorhandenen Quellen wie Wohngeldstatistiken, der Gebäude- und Wohnungszählung oder der Sammlung des Gutachterausschusses zu Grunde gelegt werden können (vgl. Börstinghaus/Clar, Mietspiegel, 2. Aufl., 2013, Rn. 352 ff). Der Bundesgerichtshof hat sogar schon einem zwischen Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter ausgehandelten Mietspiegel Indizwirkung beigemessen (vgl. Börstinghaus/Clar, a. a. O., Rn. 358 f. m. V. a. BGH WuM 2010, 505). Eine Primärdatenerhebung für einen einfachen Mietspiegel muss deshalb nicht die hohen Anforderungen der Repräsentativität erfüllen, sondern kann etwa auch in der Weise erfolgen, dass die Mitglieder eines oder mehrerer Interessenverbände befragt werden (vgl. Börstinghaus/Clar, a. a. O., Rn. 351).

Die dem Berliner Mietspiegel 2017 zu Grunde liegende Primärdatenerhebung wahrt einen deutlich höheren Qualitätsstandard und genügt den Anforderungen an eine repräsentative Erhebung. Die Grundgesamtheit der im Mietspiegel 2017 betrachteten Wohnungen wurde auf Basis der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 ermittelt und mit insgesamt 1.382.600 Wohnungen angesetzt (vgl. F+B, Methodenbericht zum Berliner Mietspiegel 2017, Tabelle 1 Fortschreibung der Grundgesamtheit zum Berliner Mietspiegel 2017, S. 10; im Folgenden nur: “Methodenbericht”). Der Berliner Mietspiegel 2017 stellt im Gegensatz zum Berliner Mietspiegel 2015 keine Fortschreibung einer früheren Stichprobenerhebung dar, sondern eine Neuerhebung auf Basis einer neuen disproportionalen Zufallsstichprobe. Während in den Vorgängermietspiegeln bei der Stichprobenkonstruktion lediglich eine Differenzierung nach der Wohnlage vorgenommen werden konnte, erfolgte für die Stichprobenziehung nunmehr eine Differenzierung nach Wohnlage und Baualtersklasse. Durch dieses Verfahren wird sichergestellt, dass bei der Mietspiegelerhebung auch für gering belegte Mietspiegelfelder eine ausreichende Befragungsmenge zur Verfügung steht und später auch signifikante Aussagen für Randbereiche möglich sind (vgl. Methodenbericht, S. 4 und S. 12-17) und keine signifikanten Verzerrungen in der Vermieterstruktur zwischen Mieter- und Vermieterbefragung entstehen (s. Methodenbericht, Tabelle 4 Vermieterstruktur nach Mieter- und Vermieterstichprobe, S. 17). Auf Basis einer Bruttostichprobe von rund 140.000 Wohnungen konnten für rund 13.190 Wohnungen mietspiegelrelevante Daten gewonnen werden (vgl. Methodenbericht, S. 22, 26, 28). Auf diesem Weg konnten dem vorliegend relevanten Mietspiegelfeld L 2 ein Vielfaches der mindestens zu fordernden 30 Wohnungen (vgl. dazu Börstinghaus/Clar, a. a. O., Rn. 381) zu Grunde gelegt werden (vgl. Methodenbericht, Tabelle 11 Feldbesetzung zum Berliner Mietspiegel 2017, S. 32). Für die Gesamtgröße der für eine Repräsentativität erforderlichen Bruttostichprobe existieren demgegenüber keine verbindlichen Vorgaben, auch wenn Stichprobengrößen von bis zu einem Prozent des relevanten Wohnungsbestandes vorgeschlagen werden (vgl. Börstinghaus/Clar, a. a. O., Rn. 377, S. 172). Entsprechendes gilt für die Quote zwischen Brutto- und Nettostichprobe; die früher geforderten Werte von 60 % bis 70 % sind in der Praxis nicht ansatzweise erreichbar (vgl. Börstinghaus/Clar, a. a. O., Rn. 377, S. 171). Die vermieterseitig erhobenen und in den Mietspiegel eingeflossenen Daten stammen zu rund 60 % von privaten Einzelvermietern oder privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen sowie zu rund 40 % von seitens der Klägerin als “Teilmarkt” (vgl. Bl. 33 d. A.) klassifizierten städtischen Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften (vgl. Methodenbericht, Tabelle 9 Ergebnissichprobe nach Eigentümertypen, S. 27). Selbst wenn nach dem Vortrag der Klägerin rund 2/3 aller (vermieteten#) Wohnungen in privater Hand liegen sollen und bis etwa 36 % des Wohnungsbestandes durch landeseigene Unternehmen und Genossenschaften gehalten werden (vgl. Bl. 29 d. A.), liegt von diesen Quoten keine so erhebliche Abweichung vor, dass auf Basis des Mietspiegels keine Schätzung der ortsüblichen Miete mehr möglich wäre. Speziell für die vorliegend relevante Vergleichsgruppe aller Wohnungen in “guter Wohnlage” ist ausweislich der bezeichneten Tabelle ohnehin festzustellen, dass lediglich 14,2 % der in die Ergebnisstichprobe eingeflossenen Daten von landeseigenen Unternehmen und Genossenschaften stammen, während private Eigentümer mit 82,5 % der Datensätze sogar überproportionalen Einfluss auf die Ergebnisstichprobe hatten. Es kann ausgehend von der Vorgabe des § 558 Abs. 2 BGB auch kein Zweifel daran bestehen, dass für eine repräsentative Datenerhebung nicht lediglich die Daten privater Vermieter berücksichtigt werden können, sondern auch die Wohnungen städtischer Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften, da es ansonsten an der Repräsentativität der Datenerhebung fehlen würde. Im Übrigen haben die an der Erstellung des Mietspiegels 2017 beteiligten Experten erkannt, dass die Gewichtung verschiedener Eigentümertypen innerhalb der Ergebnisstichprobe nicht den Anteilen der verschiedenen Eigentümergruppen am gesamten Berliner Mietmarkt entspricht; sie sind jedoch zu dem Schluss gelangt, dass dieser Umstand die Repräsentativität der Erhebung nicht in Frage stelle, “da die Verhaltensweisen hinsichtlich der Mietpreisgestaltung auch innerhalb dieser Gruppen sehr unterschiedlich sind” (vgl. Methodenbericht, S. 27, 3. Absatz).

Auch die Rügen der Klägerin gegen die Methoden der Datenbereinigung greifen nicht durch. Die Ausreißerbereinigung über den Interquartilsabstand ist ein in der Statistik anerkanntes Verfahren (vgl. Methodenbericht, S. 29). Da insbesondere bei sehr homogenen Wohnungen (z. B. in Plattenbauten) mit der alleinigen Anwendung diese Methode zu viele Ausreißer ausgeschlossen würden, wurde der sogenannte Interquartilsabstand mit der Abstandsregel von 0,50 Euro/qm kombiniert (vgl. Methodenbericht, S. 29 f.). Die Klägerin bemängelt, dass dieser zusätzliche Abstandswert willkürlich gewählt sei und bei einer Verdoppelung dieses Intervalls eine relevant höhere Anzahl von Daten noch in die Spannenberechnung fallen würde mit der Folge, dass sie auf höher vereinbarte Mieten verweisen könne, als der Mietspiegel mit der Spanne überhaupt abbilde (vgl. Bl. 36 d. A.).

Dem ist entgegenzuhalten, dass dieser Einwand jedenfalls bezogen auf die hier interessierende Wohnung irrelevant ist, da für das Mietspiegelfeld L 2 keine Ausreißer festzustellen sind (vgl. Methodenbericht, Anhang B: Histogramme, S. 103). Eine zum Nachteil der Klägerin willkürliche Wohnlagenzuordnung ist für die vorliegende Wohnung ebenfalls nicht feststellbar, denn sie fällt in das Mietspiegelfeld L 2 “gute Wohnlage”. Schließlich trifft auch der Vorwurf der Klägerin nicht zu, die Wohnlage “gut” sei mangels Differenzierung zwischen Innenstadt- und Außenbezirken so inhomogen, dass keine einheitliche Mietspiegelspanne ausgewiesen werden dürfe. Die Wohnlageeinteilung wurde durch die an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Experten mit Hilfe statistischer Indikatoren überprüft (vgl. Methodenbericht, Punkt 11.2, S. 69), und es erscheint an Hand der zu Grunde gelegten Definitionen (vgl. Methodenbericht, Punkt 11.2.2, S. 71 ff.) auch in tatsächlicher Hinsicht nachvollziehbar, dass für Wohnungen in “guter Wohnlage” in Zentren der Stadt vergleichbare Mieten bezahlt werden wir für solche in “guter Wohnlage” in dezentralen Lagen.

Soweit die Klägerin auf eine Liste mit Berliner Wohnungen verweist, die zu Preisen oberhalb der im Berliner Mietspiegel 2015 ausgewiesenen Mietspiegelspanne vermietet sind, ist dies bereits deshalb überholt, da die ortsübliche Vergleichsmiete an Hand des Berliner Mietspiegels 2017 zu ermitteln ist. Dieser weist eine deutlich höhere obere Spanne für das Feld L 2 von 6,65 Euro/qm bis 9,50 Euro/qm aus. Damit liegen von den mit der eingereichten Liste angeführten Wohnungen nur noch 20 Wohnungen oberhalb des Spannenoberwertes. Darüber hinaus handelt es sich unstreitig um Wohnungen aus dem eigenen Bestand der Klägerin. Dadurch wird das dem Mietspiegel 2017 zugrundeliegende Datenmaterial nicht unrichtig oder unzureichend, da die dem Mietspiegel zugrundeliegenden Daten auf Zufallsstichproben beruhen, um die Mietentwicklung möglichst adäquat wiederzuspiegeln. Würden allein oder zu einem relevanten Teil nur die Wohnungen aus dem Bestand der Klägerin berücksichtigen, wäre die Datenerhebung nicht mehr repräsentativ für den Wohnungsbestand der gesamten Stadt Berlin.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete für die vorliegende Wohnung im Wege der Schätzung kann das Gericht auf die “Orientierungshilfe” zur Spanneneinordnung zurückgreifen, die ebenfalls von der Expertise der an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Fachleute getragen ist. Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung beruht bereits nach eigenem Vortrag der Klägerin nicht nur auf einem angewandten Expertenwissen, sondern auch auf der Datenerhebung (vgl. Bl. 37 f. d. A.). Soweit die Klägerin mit den in der Replik angeführten Beispielsfällen (Bl. 39 f. d. A.) die Untauglichkeit der Orientierungshilfe darzustellen sucht, treffen diese auf den Berliner Mietspiegel 2017 teils nicht zu und sind bezogen auf die vorliegende Wohnung sämtlich irrelevant. Die von der Klägerin in der Berufung nochmals hervorgehobenen Beispielsfälle 2 und 4 (vgl. Bl. 92 d. A.) gehen noch von der Existenz von Sondermerkmalen bei Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2015 aus. Im Berliner Mietspiegel 2017 wurde hierauf verzichtet und die ehemaligen Sondermerkmale in ihren Bestandteilen in die Orientierungshilfe integriert (vgl. Methodenbericht, Punkt 6.10, S. 38). Schließlich steht der Anwendung der Orientierungshilfe auch nicht die Behauptung der Klägerin entgegen, die auf die Energieeffizienz bezogenen Merkmale seien politisch diktiert und fänden sich in den Merkmalen nicht wieder (vgl. Bl. 38 d. A.). Merkmale der Energieeffizienz tragen die Parteien ebensowenig vor wie zusätzliche mietpreisbildende Eigenschaften der Wohnung, die nach der Orientierungshilfe nicht berücksichtigt werden können.

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Zusammenfassend ist festzustellen, dass die von der Klägerin erhobene Kritik an der Datenerhebung und der Datenauswertung des Berliner Mietspiegels 2017 die fachliche Einschätzung der an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Experten und Interessenvertreter, dieser bilde für Berlin die ortsübliche Miete im Sinne des § 558Abs. 2 BGB zutreffend ab, nicht zu widerlegen und die Indizwirkung des Mietspiegels 2017 damit nicht zu erschüttern vermag.”