Lässt die Verweigerung der vollumfänglichen Belegeinsicht den Eintritt der Fälligkeit der Nebenkostennachzahlung entfallen?
Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 124 C 45/17, Urteil vom 05.01.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Demgegenüber können die Kläger keine Zahlung aus § 535Abs. 2 BGB des sich aus der Betriebskostenabrechnung 2015 ergebenden Saldos durch den Beklagten verlangen.
Dabei kann offen bleiben, ob die Abrechnung inhaltliche oder formelle Mängel aufweist. Denn dem Beklagten steht jedenfalls ein Zurückbehaltungsrecht zu, da die Kläger diesem auf Verlangen nur teilweise Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege gewährten.
Der Mieter kann gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB geltend machen, solange der Vermieter ihm die Überprüfung nicht in der gebotenen Weise ermöglicht (BGH vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05). Das Gericht folgt der Rechtsmeinung, wonach das Zahlungsverlangen des Vermieters unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung als ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu werten ist, mit der Folge, dass eine Zug-um Zug-Verurteilung, wie sie in § 274 BGB für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts vorgesehen ist, ausscheidet und die Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs verneint wird (KG Berlin GE 2012, 689; LG Bremen WuM 2013, 488 ff.; LG Hannover ZMR 2010, 450; LG Kempten, Urteil vom 16.11.2016 – 53 S 740/16). Dem liegt zugrunde, dass die Pflicht zur Gewährung der Einsicht der Pflicht des Mieters im Nebenkostensaldo auszugleichen vorgeht, sodass der Vermieter mit der Verweigerung der Belegeinsicht eine vertragliche Nebenpflicht verletzt.
Vorliegend nahm der Beklagte am 18.06.2016 Einsicht in die Belege. Der Beklagte hat seine Belegeinsicht schriftlich dokumentiert und sich vom anwesenden Hausmeister quittieren lassen (Anlage 13 3 Bl. 60 d. A.). Er hat auch im Einzelnen vorgetragen, dass die Belege bezüglich der Hausmeistertätigkeit, der Personalnebenkosten und der Grundsteuer fehlten. Dies wurde auch den Klägern mit E-Mail vom 17.05.2017 mitgeteilt. Demgegenüber genügt das pauschale Bestreiten der Unvollständigkeit der Belege durch die Kläger nicht. Es fehlt auch jeder Sachvortrag, wer, wenn nicht der quittierende Hausmeister ###, dem Beklagten dann vollständige Belegeinsicht gewährt haben soll. Der Hausmeister ist aber jedenfalls ein Angestellter der Kläger. Es wäre ihr damit durchaus möglich gewesen, den eigenen Sachvortrag zu ergänzen, statt pauschal zu bestreiten. Die als fehlend monierten Belege legen die Kläger auch im gerichtlichen Verfahren nicht vor. Vorliegend kann damit nicht davon ausgegangen werden, dass der vertragliche Anspruch des Beklagten auf vollständige Belegeinsicht erfüllt wurde, sodass dem Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht zusteht.”