Ist eine Belegeinsicht erforderlich, wenn sich bereits aus der Betriebs­kosten­abrechnung selbst die Fehlerhaftigkeit ergibt?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 334 S 31/16, Urteil vom 09.01.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abzurechnen und dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums das Ergebnis mitzuteilen. Diesen Anforderungen ist die Klägerin gerecht geworden, denn sie übersandte die Betriebskostenabrechnung für 2012 den Beklagten mit Schreiben vom 25.6.2013. Die Abrechnung der Heizkosten erfolgte jedoch fehlerhaft und wurde von den Beklagten innerhalb der ihnen nach Übersendung der Abrechnung zustehenden Jahresfrist mit Schreiben vom 28.11.2013 beanstandet (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB). Die Beanstandung der Beklagten, dass die Wassererwärmungskosten nicht im Rahmen der Heizkosten, wie durch die Klägerin vorgenommen, abzurechnen sind, war zutreffend.

Werden Heiz- und Brauchwasser durch eine gemeinsam Anlage produziert, müssen die einheitlich entstandenen Kosten getrennt werden (§ 9 Abs. 1 Satz 1HeizKV). Die Notwendigkeit erschließt sich bereits daraus, dass der Wärmeverbrauch durch die Größe des zu erwärmenden Projektes bestimmt wird und der Warmwasserverbrauch durch die Anzahl der Nutzer (Langenberg, Betriebskosten – und Heizkostenrecht, 7. Aufl., K Rdn. 144 f (Seite 539 f). Die Trennung dieser Kosten und Umlage erfolgte durch die Klägerin fehlerhaft. Den von ihr errechneten Heizkosten rechneten sie nämlich den für die Versorgung der Mieter mit Warmwasser entstandenen Anteil in Höhe von Euro 33.073,10 hinzu. Es ergab sich nach dieser offensichtlich fehlerhaften Berechnung ein auf die Mieter im Rahmen der Heizkostenabrechnung zu verteilender Betrag von Euro 188.596,33. Die Klägerin legte diesen Betrag sodann weiterhin fehlerhaft u.a. nach dem für die Beheizung der Räumlichkeiten gemessenen Verbrauch um. Der fehlerhafte Ansatz der Berechnung der Heizkosten ergibt sich aus der Abrechnung selbst (Bl. 27, 28 d.A.). Ohne Berücksichtigung der Kosten für die Zubereitung des Warmwassers in Höhe von Euro 33.073,10 (Anl. K 1 (Anlage 4, Seite 2 der Abrechnung)) ergeben sich für die Heizkosten in Höhe von Euro 150.523,23 ohne Berücksichtigung der nachträglich vorgenommenen Korrekturen. Unter Beachtung der in der Abrechnung vom 25.6.2013 genannten Verteilungsschlüssel entfallen hiervon Euro 1.179,35 auf die Beklagten.

Berechnung:

Soweit die Klägerin vorträgt, dass die Beklagten es versäumt hätten, konkrete Einwendungen innerhalb der einjährigen Einwendungsfrist vorzubringen, kann ihr nicht gefolgt werden. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB hat der Mieter dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Einwendungen bedürften allerdings regelmäßig einer vorherigen Prüfung der Belege, um hierdurch offene Fragen zu klären. Der Mieter ist jedoch nicht gehalten, in jedem Fall die Belege einzusehen, bevor er Einwendungen erhebt. Ergibt sich etwa bereits aus der Abrechnung selbst der Fehler, ist eine Einsicht in die Belege nicht erforderlich. So liegt der Fall hinsichtlich der Heizkosten hier. Die Beklagten beanstandeten die fehlerhafte Berechnung der Heizkosten vom 25.6.2013 bereits mit Schreiben vom 28.11.2013. Sie legten zutreffend im Einzelnen dar, dass sich aus der Abrechnung selbst bereits ergebe, dass die Klägerin die Wassererwärmungskosten fehlerhaft den Heizkosten zugeschlagen und damit die vorgenommene Trennung zwischen den Heiz- und Wassererwärmungskosten aufgehoben habe. Zutreffend führten sie weiter aus, dass die Wassererwärmungskosten u.a. sodann nach dem gemessenen Verbrauch der Heizkosten (!) von der Klägerin verteiltet worden seien.”