Genügt es für die Annahme eines Mangels, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 14/17, Urteil vom 15.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: “Für die Annahme eines Mangels genügt es außerdem, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte (BGH, Urteil vom 24. Oktober 2007: XII 2R 24/06, ZMR 2008, 274; BGH, Urteil vom 23. September 1992, XII ZR 44/91, NJW 1992, 3226; BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010, XII ZR 132/09, NJW 2011, 514; KG, Urteil vom 17, September 2012, 8 U 87/11, GE 2012, 1636; OLG Hamm, Beschluss vom 25. März 1987, 30 REMiet 1/86, OLG Hamm, Beschluss vorn 25, März 1987, 30 RE MietR 1/86, NJW-RR 1987, 968). Hierfür genügt es, wenn die Sache nur in Befürchtung einer Gefahr benutzt werden kann, die vermöge des Zustandes der Sache den Eintritt eines Schadens erwarten lässt (BGH, Urteil vom 07. Juni 2006, XII ZR 34/04, GE 2006, 967, BGH, Urteil vom 11. Mai 2006, VII ZR 146/04, GE 2006, 968; Staudinger/Emmerich, BGB, 2014, § 536 Rn. 8). Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter von dieser Gefahr Kenntnis hat oder dass der Fehler überhaupt erkennbar ist (BGH, Urteil vom 22. Januar 1968, VIII ZR 195/65, NJW 1968, 885; BGH, Urteil vom 01. April 1963, VIII ZR 257/61, NJW 1963, 1449; BGH, Urteil vom 27. März 1972, Vill ZR 177/70, NJW 1972, 944). Die Grenzziehung ist schwierig, weil Gefahren überall lauern, weshalb zum Teil nur aktuell drohende Gefahren als relevant angesehen werden (KG, Urteil vom 17. September 2012, 8 U 87/11, GE 2012, 1636). Beispiele sind die Gefahr, dass die Decke einbricht (LG Heidelberg ZMR 2012, 950) oder dass Steine aus der Decke herunterfallen (KG, Urteil vom 17. September 2012, 8 U 87/11, GE 2012, 1636), weiter Schäden an der elektrischen Installation in den Räumen des Vermieters, die sich auf den Mieter auswirken können (OLG Celle, Urteil vom 29. November 1995, 2 U 210/94, ZMR 1996, 197) sowie sogar eine Bombendrohung gegen den Vermieter, der im selben Haus, wie der Mieter wohnt (OLG Dresden, Urteil vom 11. Juni 1999, 22 U 2401/98, NZM 2002,165,166). Maßgeblich für die Gefahrbeurteiiung ist die Einschätzung eines “verständigen Durchschnittsmieters” (Blank/Börstinghaus a.a.O. Rn. 6), Haltlose Befürchtungen oder abstrakte Gefahren sind aber unbeachtlich. Die Gefahr muss somit wissenschaftlich verifiziert sein. Für sog. Umweltfehler, d.h. Fehler, die außerhalb der Mietsache selbst liegen, wird verlangt, dass ihre Verwirklichung “nicht fernliegend” sei (so RG JW 1921, 334 f. im Fall einer Grundstücksbeeinträchtigung durch Grundwasser). Auszuscheiden seien Gefahrenquellen, bei denen eine Schadenseinwirkung zwar möglich, zur Zeit des Vertragsschlusses aber nicht voraussehbar gewesen sei und darüber hinaus kein Anhaltspunkt dafür gegeben sei, dass eine solche Einwirkung befürchtet werden müsse (so BGH, Urteil vom 09. Dezember 1970, Vill ZR 149/69, NJW 1971, 424, 425 in einem Fall von Überschwemmungsgefahr für die Garantiehaftung für anfängliche Mängel). Bei den zuletzt beschriebenen Abgrenzungsversuchen ist die Tendenz erkennbar, nur solche Gefahrenquellen unter den Fehlerbegriff zu fassen, bei denen eine mehr oder weniger “konkrete” Schadensgefahr besteht. Eine derart konkrete Gefahr lag auch in einer Reihe anderer Fälle, in denen die Rechtsprechung Gefahrenquellen innerhalb oder außerhalb der Mietsache als Mangel gewertet hat, unzweifelhaft vor (vgl. etwa RGZ 81, 200 ff. – Verletzung durch Herabfallen einer ungenügend befestigten Jalousiekastenklappe; BGH, Urteil vom 27. März 1972, Vill ZR 177/70. NJW 1972, 944 f. = LM Nr. 20 zu § 537 BGB – Kurzschluss und Brand wegen vorschriftswidrig verlegier Leitung, OLG Köln, Urteil vorn 13. Juli 1962, 4 U 15/62, NJW 1964, 2020 f. – Schiffsschaukelunfall wegen Bruchs eines schadhaften Bolzens), in der bereits erwähnten BGH-Entscheidung NJW 1971, 424 klingt das Motiv an, das letztlich hinter den diesbezüglichen Abgrenzungsbemühungen steht; Eine Mietsache mit Beziehung zu einer Gefahrenquelle gilt nicht erst dann als mangelhaft, wenn der Mieter wirklich Schaden erleidet, sondern schon dann und deshalb, wenn und weil er sie nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung benutzen kann (so schon BGH, Urteil vom 21. Juli 2010, XII ZR 189/08, RGZ 81, 200(202); RG JW 1921, 334; ferner etwa BGH, Urteil vom 27. März 1972, VIII ZR 177/70, NJW 1972, 944 (945)). Zweifellos kann auch die bloß latente, befürchtete Gefahr Wertschätzung und ungestörten Gebrauch der Sache beeinträchtigen. Alierdings muss es sich um eine begründete Gefahr-Besorgnis handeln. Haltlose Befürchtungen sind auszuscheiden. Das folgt schon aus § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach die Tauglichkeitsminderung nicht “unerheblich” sein darf. Diese Erwägungen aus dem Bereich des Umweltfehlers müssen in gleicher Weise bzw. sogar in größerem Maße für Gefahren gelten, die aus der Beschaffenheit der Mietsache selbst herrühren, da der Vermieter erst recht für diese einstehen muss. Dabei kann eine Gefahr, wie sie oben beschrieben ist, auch dann in ausreichend konkreter Form vorliegen, wenn der Mieter vorausschauend den Schadenseintritt dadurch möglicherweise sogar dauerhaft und sicher verhindert, dass er die Mietsache nur mit Einschränkungen, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet wäre, nutzt. Denn ein Mieter, der mit überobligater Vorsicht handelt und es so erst gar nicht zu einem Schadenseintritt oder zu einer zeitlich unmittelbaren Aktualität der Gefahr ihres Eintritts kommen lässt, kann nicht schlechter gestellt werden, als der lediglich obligationsmäßig handelnde Mieter, der es zum Schaden kommen lässt und sodann seine – in diesem Zeitpunkt noch weitergehenden – Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Vermieter geltend macht. Wie die Kammer bereits in ihrer Entscheidung vom 17. November 2017 (14 S 107/17) ausgeführt hat, ist ein Mieter – ohne besondere vertragische Vereinbarungen – grundsätzlich nur verpflichtet, täglich zweimal für fünf bis zehn Minuten Stoß zu lüften und die Innenraumtemperatur im Schlafzimmer auf mindestens 16° C und in allen übrigen Räumen auf mindestens 20° C zu halten. Bei der Frage, was ein vertragswidriges Nutzungsverhalten ist, ist zu berücksichtigen, dass die Mietwohnung ein breites Spektrum an Lebensgewohnheiten zulassen muss (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 232). Der Mieter muss daher nur in zumutbarem Umfang lüften und heizen gleichgültig, ob er in einem Altbau oder in einem Neubau wohnt. Das Gebäude ist daher mangelhaft, wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden (LG Hamburg, Urteil vom 26. Sep tember 1997, 311 S 38/96, NJVV-RR 1998, 1309; LG Konstanz, Urteil vom 10. Juni 1988, 1 S 1/88, LG München, Beschluss vom 16. März 1388, 14 S 17946/86, LG Hamburg, Urteil vom 1. Dezember 1987, 16 S 122/87, WuM 1988, 353; LG Braunschweig, Urteil vom 10. Oktober 1985, 7 S 145/85, WuM 1985,26; LG München I, Urteil vom 07. Oktober 2015, 14 S 2969/15, WuM 1985, 26; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 233). Zunächst ist davon auszugehen, dass sich eine Wohnung mit alltagsüblichem Lüftungsverhalten schimmelfrei halten lassen muss (LG Aurich, Urteil vom 09. Februar 2005, 2 T 51/05, WuM 2005, 573). Voraussetzung dafür ist, dass sich das notwendige Verhalten in den üblichen Grenzen hält. Die klimatische Beschaffenheit der Mieträume muss so gestaltet sein, dass sie mit normalen Mitteln auf einem üblichen Niveau von ca. 55% relativer Luftfeuchte gehalten werden kann, ohne dass sich z.B. Schimmel bildet. Dazu muss zweimal tägliches Stoßlüften von ca. zehn Minuten bei einer Innentemperafur von – bis auf das Schlafzimmer – durchschnittlich 20″ C ausreichen (LG Gießen, Urteil vom 2. April 2014, 1 S 199/13, WuM 2014, 331; LG Bonn, Urteil vom 13. September 2012, 6 S 69/12, ZMR 2013, 534, 536; AG Frankfurt am Main, WuM 2007, 569; AG Hamburg-St Georg WuM 2009, 582, 583; AG Bremen WuM 2015, 546; AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg WuM 2016,170; Lützenkirchen, MietR, § 536 Rn. 124). Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung dreimal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens. Für die Annahme einer Vertragspflichtverletzung bedarf es daher in einem derartigen Fall einer besonderen Vereinbarung (AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19. Februar 2009, 915 C 515/08, WuM 2009, 582; Lützenkirchen, a.a.O., § 535 Rn. 409). Ein zweimaliges Stoßlüften von fünf bis zehn Minuten am Tag lässt sich in den üblichen Tagesablauf eines Mieters einbeziehen. Insoweit entspricht es auch der Üblichkeit, dass morgens nach dem Aufstehen und abends noch einmal gelüftet wird. So wird die von der Nacht und in einem zweiten Schritt die am Tag verbrauchte Luft abtransportiert. Zu diesen Zeiten wird der Mieter regelmäßig auch in der Mietwohnung anwesend sein, wohingegen er in dem dazwischenliegenden Zeitraum oftmals außer Haus sein wird, weil er beispielsweise seiner Arbeit nachgeht. Ein darüber hinausgehend geschuldetes Heiz- und Lüftungsverhalten kann sich lediglich aus den Besonderheiten der Nutzung durch den Mieter ergeben, wie z.B. Wäschetrocknung in der Wohnung (LG Gießen a.a.O.; LG Bonn a.a.O.), wofür vorliegend aber nichts vorgetragen ist. Es ist Sache des Vermieters, die Räume und sein Gebäude so zu gestalten, dass dem Mieter ein normaler und ungestörter vertragsgemäßer Gebrauch entsprechend seinen und den üblichen Lebensplanungen möglich ist, wozu eben insbesondere auch gehört, die Wohnung tagsüber verlassen zu können. Daran ändert sich auch für den vorliegenden Fall nicht deshalb etwas, weil die Kläger Rentner sind. Gerade bei der heute oftmals gegebenen Aktivität von Rentnern muss es auch ihnen möglich sein, ihre Wohnung tagsüber verlassen zu können.

Die Grenze der Zumutbarkeit ist ferner überschritten, wenn die ständige Beheizung des Schlafzimmers mit 20° C notwendig ist (AG Köln, Urteil vom 19. Januar 1988, 208 C 147/87, WuM 1988, 358). Allgemein üblich sind Schlafzimmertemperaturen von 16° C bis 18° C (LG Konstanz, Urteil vom 20. Dezember 2012, 61 S 21/12, WuM 2013,156; AG Saarbrücken, Urteil vom 07. September 2016, 5a C 199/15; AG Köln, Urteil vom 31. Juli 1987, 217 C 494/06).

Des Weiteren ist die Zumutbarkeitsgrenze überschritten bei dem notwendigen Einbau einer Dämmung oder Aufstellen zusätzlicher Heizquellen (LG Lüneburg, Urteil vom 22. November 2000, 6 S 70/00, WuM 2001, 465), sowie dem Abrücken der Möbel von Außenwänden (LG Mannheim, Urteil vom 14. Februar 2007, 4 S 62/06, NJW 2007, 2499; LG Hamburg, Urteil vom 29. August 1997, 311 S 88/96, WuM 2000, 329; LG Berlin, Urteil vom 14. Juni 1988, 64 S 176/88, ZMR 1988, 464; LG Köln, Urteil vom 15. November 2000, 9 S 25/00, WuM 2001, 604; AG Köpenick, Urteil vom 08. Februar 2001, 17 C 475/00, MM 2002, 185). Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Möbel grundsätzlich an jeden beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufzustellen. Denn es gehört zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraumes, dass er in üblicher Art mit Möbeln eingerichtet werden kann (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 235), Mangels anderweitiger Vereinbarung ist es für den Mieter unzumutbar, große Möbelstücke von der Wand abzurücken oder an bestimmten Wänden überhaupt keine Möbelstücke aufstellen zu dürfen. Entsteht durch das mangelnde Abrücken der Möbel von den Wänden dahinter Schimmelpilz, ist ein Mangel der Mietsache nur dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages auf die Notwendigkeit des Abrückens hingewiesen hat (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23. Dezember 2008, 9 C 14/08, GE 2009,331). Denn diese Tatsache kann nicht zur Allgemeinkenntnis gezählt werden. Auch eine besondere “Klimapflege” unter Zuhilfenahme eines Hygrometers, mit der das Ablagern von Kondensfeuchtigkeit mit der Folge des Pilzbefalls vermieden werden könnte, kann nicht als “übliches” Wohnverhalten von Mietern gefordert werden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O.).

Die Entscheidung des BGH vom 18. April 2007 (Vill ZR 182/06, WuM 2007, 319 unter Rn. 32) vermag nach Ansicht der Kammer an den vorstehend aufgezeigten Maßstäben nichts zu ändern. Dort hatte der BGH lediglich ausgeführt, dass bei einer Einzimmerwohnung von 30 m2 während der Anwesenheit von zwei Personen während des Tages viermal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften. Eine Kipplüftung ist – wie sich insbesondere aus dem Ergänzungsgutachten des Sachverständigen H. vom 06. Dezember 2017 ergibt – weit weniger effektiv als ein Stoßlüften und ist um ein Vielfaches öfter bzw. länger vorzunehmen, um den gleichen Luftaustausch zu gewährleisten. Im Übrigen handelt es sich hier auch nicht um die Sondersituation einer Einzimmerwohnung, sondern um eine für zwei Personen durchaus übliche 2,5-Zimmerwohnung. Soweit der BGH in der genannten Entscheidung auch darauf hingewiesen hat, dass der Begriff der Zumutbarkeit als unbestimmter Rechtsbegriff der Anwendung durch den Tatrichter auf den konkreten Sachverhalt vorbehalten ist, steht dies ebenfalls der von der Kammer oben aufgestellten Grundsätze nicht entgegen. Der Ausschluss der Mängelrechte des Mieters aufgrund der Verursachung des Mangels durch ihn setzt voraus, dass er den Mangel zu vertreten hat, d.h. das schadensursächliche Wohnverhalten ihm in der konkreten Situation vorwerfbar war (LG Bochum, Urteil vom 19. Juni 2016, 11 S 33/16, WuM 2016, 614). Dies wäre nur der Fall, wenn die Kläger aufgrund ihres Wohnverhaltens mit der Bildung von Feuchtigkeit und Schimmel rechnen mussfen. insoweit ist im Rahmen von § 276 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB, der bei für den Fahrlässigkeitsvorwurf auf die im Verkehr erforderliche Sorgfalt rekurriert, auf das übliche und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartende Lüftungsverhalten abzustellen (LG Bochum a.a.O.). Demnach kann ein Minderungsausschluss nur dann greifen, wenn der Mieter das oben aufgezeigte Übliche nicht beachtet, es sei denn, er verfügt ausnahmsweise über besondere Kenntnisse oder er hat Aniass, sich aufgrund seines besonderen über den Rahmen des Üblichen hinausgehenden Nutzungsverhaltens solche Kenntnisse zu verschaffen. Steht fest, dass eine Mietwohnung trotz Einhaltung des üblichen und vertraglich geschuldeten Heiz- und Lüftungsverhaltens bei einer durchschnittlichen Feuchtigkeitsproduktion bei der gegebenen Nutzung nicht frei von Schimmelpilz zu halten ist, ist die Wohnung mangelbehaftet, ohne dass es auf das tatsächliche Wohnverhalten ankäme. Die Kammer hat den individuellen Sachverhalt jedoch insoweit berücksichtigt, als dass sie in ihre Beurteilung Wohnungsgröße und -zuschnitt als auch die Lebenssituation der Kläger als Rentner berücksichtigt hat.

Unter Zugrundelegung der vorstehenden Grundsätze besteht vorliegend an den Außenwänden der von den Klägern angemieteten Wohnung eine Mietmangel begründende Gefahr der Schimmelpilzbildung aufgrund geometrischer Wärmebrücken, der nicht erfolgreich mit dem vertraglich geschuldeten Heiz- und Lüftungsverhalten begegnet werden kann.”