Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat ein Untermieter aus dem Untermietverhältnis vertragliche Ansprüche allein gegenüber dem Mieter der Wohnung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 T 136/17, Beschluss vom 13.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Ein aus dem Mietverhältnis mit der Antragsgegnerin abzuleitendes Recht steht dem Antragsteller nicht zu. Dieser hat aus dem Untermietverhältnis vertragliche Ansprüche allein gegenüber dem Mieter der Wohnung.

Ein Geschäft unbekannter Erben führt der Antragsteller nicht. Es ergibt sich nicht, dass sie ein Interesse an der Entstehung weiterer Kosten für das Mietverhältnis haben. Da sie unbekannt sind, kann nicht davon ausgegangen werden, dass sie ein Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses und der Entstehung weiterer Kosten haben. Zudem war dieses weder in der Antragsschrift noch in der Beschwerdeschrift behauptet worden, sodass eine Verletzung rechtlichen Gehörs fern liegt.

Keine andere Entscheidung rechtfertigt auch der Hinweis auf das Urteil der Kammer vom 28.11.2006 (65 S 220/06).

Die jedenfalls nicht erkennbare Auseinandersetzung mit dieser bzw. Abgrenzung von dieser Entscheidung stellte keine Verletzung rechtlichen Gehörs – etwa durch rechtlich nicht haltbare Fehlerhaftigkeit oder Willkür – dar. Diese Entscheidung ist von der zeitlich späteren Entscheidung des Bundesgerichtshofs, welche das Amtsgericht zutreffend zitiert hat, überholt worden. Eine nähere Begründung der Grenzziehung des Begriffs des Besitzes enthielt das Urteil der Kammer nicht. Die begründeten Ausführungen des BGH zur Frage, ob die Versorgung mit Strom, Wasser, Gas usw. vom Besitz im Sinne von § 854 BGB umfasst sind, stellt die Entscheidung der Kammer aus dem Jahr 2006 folglich nicht in Frage. Im Beschluss vom 29.11.2017 ist dazu bereits ausgeführt, dass der an die tatsächliche Sachherrschaft anknüpfende Begriff des Besitzes in der Rechtsordnung nicht unterschiedlich definiert ist. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Besitz eines Gewerbemieters und eines Wohnungsmieters anders zu definieren wäre. Soweit die Wohnung im Vergleich zu einem Gewerbemietverhältnis umfassenderen Schutz (Art. 14 GG, §§ 549 ff., 569573ff. BGB) genießt, ist dieses bei den sich nach Beendigung eines Wohnungsmietverhältnisses ergebenden nachvertraglichen Verpflichtungen zu berücksichtigen. Auf solche kann sich der Antragsteller der Antragsgegnerin gegenüber jedoch nicht berufen.

Zudem hat die Kammer 2006 in dem zitierten Urteil selbst in gewisser Weise zwischen solchen Versorgungsleistungen unterschieden, die der Vermieter erbringt, und solchen, die der Mieter in Eigenregie selbst vertraglich regelt. Jedenfalls dann, wenn die weitere Versorgung auf Kosten des Vermieters erfolgen würde, hatte die Kammer auch dort die Aufrechterhaltung der Versorgung als dem Vermieter unter Umständen nicht mehr zumutbar bewertet und das weitere Unterlassen der Versorgung deshalb als gerechtfertigt angesehen.

Es ergibt sich auch nicht, dass die Antragsgegnerin in die Vertrags- und Leistungsbeziehung des Antragstellers mit dem Stromlieferer eingegriffen hätte. Untermieter schließen derartige Verträge gewöhnlich nicht. Stromlieferungsverträge werden vielmehr vom Mieter einer Wohnung mit dem Stromlieferanten abgeschlossen und Mieter und Untermieter haben sich im Innenverhältnis über die Art der Ausgleichung der Stromkosten zu einigen. Fällt der Mieter als Vertragspartner des Stromlieferanten weg, haftet in der Regel der Grundstückseigentümer bzw. Vermieter – hier die Antragsgegnerin – dem Stromlieferanten für den gelieferten Strom.

Auch aus §§ 823 Abs. 2 BGB, 240 StGB ergibt sich der geltend gemachte Verfügungsanspruch nicht. Voraussetzung ist insoweit, dass die Antragsgegnerin pflicht- bzw. rechtswidrig handelt. Nach oben stehenden Ausführungen wäre der Antragsgegnerin allenfalls ein Unterlassen mit weiterer Strombelieferung vorzuhalten. Das Herausdrehen von Sicherungen und das Verschließen des Raums mit dem Stromverteiler bzw. -zähler außerhalb der Wohnung unterbindet die weitere Strombelieferung. Zwar kann die für eine Nötigung im Sinne von § 240 Abs. 1 StGB erforderliche Gewalt auch durch Unterlassen möglich sein, das setzt aber eine Verpflichtung zum Tun voraus (vgl. Altvater in: Laufhütte u.a., StGB Leipziger Kommentar, 12. Aufl. 2015, § 240 Nötigung Rn. 72 m. w. N.), was hier bedeutete, dass die Antragsgegnerin verpflichtet sein muss, den Antragsteller weiterhin – auf eigene Kosten – mit Strom zu versorgen. Eine solche Verpflichtung ergibt sich jedoch nicht.“