Beschränken sich die Voraussetzungen für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an einer Untervermietung darauf, dass ein Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichen Gewicht vorliegen muss, welches mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung vereinbar ist?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 275/17, Urteil vom 11.04.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgemäß eingelegte und rechtzeitig begründete Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage in dem tenorierten Umfang mit Recht als zulässig und begründet angesehen.
Ebenso zutreffend hat es die zur Zeit der Hauptsachenerledigung rechtshängige Klage auf Genehmigung der Untervermietung für zulässig und begründet erachtet und also dem Beklagten (auch) insoweit die Kosten des Verfahrens auferlegt.
1. Der Klägerin stand zur Zeit der Erledigung der Hauptsache ein Anspruch gegen den Beklagten auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers der von ihr angemieteten 3-Zimmer-Wohnung zu. Das dafür nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche berechtigte Interesse an der Untervermietung lag vor. Der Beklagte hatte spätestens mit dem für die Klägerin verfassten Schreiben vom 08.11.2016 alle Informationen erhalten, von denen er seine Zustimmung abhängig machen durfte.
Das Amtsgericht hat dazu ausgeführt:
“… Ein anerkennenswertes berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 553Abs. 1 Satz 1 BGB lag in ihrer wirtschaftlichen Bedürftigkeit (…) Dies kann nach einhelliger und zutreffender Rechtsprechung auch die Entlastung von Wohnkosten sein (…) Ein solches Interesse hat die Klägerin damit dargelegt, dass mit den Untermieteinnahmen (…) Ihre Belastung mit Unterkunftskosten signifikant gesenkt wird. (…)
Die Genehmigung ist von der Klägerin spätestens mit dem Anwaltsschreiben vom 8.11.2016 in zustimmungsfähiger Form verlangt worden. Die Klägerin hatte zu diesem Zeitpunkt Namen und Anschrift des Untermieters genannt sie hatte schon zuvor den Grund des Überlassungsbegehrens genannt und dargelegt, dass dieser nachträglich entstanden sei sowie angegeben, dass ein Zimmer untervermietet werden solle und den hierfür avisierten Untermietzins genannt. Damit ist sie ihren Darlegungspflichten nachgekommen (…) Eine nähere Darlegung der klägerischen Vermögensverhältnisse konnte der Beklagten nicht zur Voraussetzung der Erteilung der Genehmigung erheben (…) Es war bereits klar, dass die 3-Zimmer-Wohnung für die bis dahin allein darin lebende Klägerin einerseits zu groß und andererseits zu kostspielig war. Das Interesse, die anfallenden Kosten zu senken um einem sonst zwar nötigen aber bei der bekannt angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt auch schwierigen Umzug in eine preiswertere Wohnung zu vermeiden, war (…) klar und verständlich dargestellt. Es bedurfte danach keiner weiteren Darlegung. Insbesondere die geforderte Vorlage von Bescheiden geht – gerade auch in Ansiedlung der informationellen Grundrechte der Klägerin nach Art. 2Abs. 1 GG deutlich zu weit (…)”.
Diesen Ausführungen ist zunächst nichts hinzuzufügen; das Berufungsgericht schließt sich der eingehend dargelegten Auffassung des Amtsgerichts an.
Der Beklagte hält in der Berufungsbegründung zwar daran fest, ein Vermieter könne und müsse über eine Genehmigung zur Untervermietung nicht entscheiden, bevor er aussagekräftige Unterlagen über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters erhalten habe, durch welche die vom Mieter aufgestellten Behauptungen bewiesen werden müssten. Diese Einschätzung überzeugt aber nicht.
Die vom Amtsgericht zutreffend wiedergegebenen Voraussetzungen für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an einer Untervermietung beschränken sich darauf, dass ein Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichen Gewicht vorliegen muss, welches mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung vereinbar ist (vgl. nur m.w.N. Schmidt-Futterer, Rz. 4 zu § 553 BGB). Es kann sich um ein persönliches aber auch um ein wirtschaftliches Interesse handeln (BGH, Beschluss vom 3. Oktober 1984 – VIII ARZ 2/84; hier zitiert nach beck-online).
Dem Gesetz ist keine weitergehende Hürde dahingehend zu entnehmen, dass der Mieter die Genehmigung zur Untervermietung etwa erst dann beanspruchen könnte, wenn ihm andernfalls Vermögensverfall, Wohnungsverlust oder sonstige Fälle schwerer eigener Not drohen. Ist aber der Anspruch des Mieters vom Bestehen einer solchen konkreten Notlage nicht abhängig, so fehlt schon deshalb jeder Anlass, dem Vermieter die Überprüfung des Vorliegens einer solchen wirtschaftlichen Lage zuzugestehen.
Daran ändert sich auch dann nichts, wenn ein Mieter im konkreten Einzelfall das Bestehen eigener wirtschaftlicher Not als einen der Gründe für den Entschluss zur Untervermietung benennt. Auch wenn also die Klägerin konkret erklärt hatte, ihren Lebensunterhalt durch gering vergütete Erwerbsarbeit sowie zusätzlich durch Leistungen des Jobcenters nach dem SGB II zu bestreiten, gab dies dem Beklagten keinen Anspruch darauf, vollständige, aktuelle und (nach seinen Maßstäben) aussagekräftige Unterlagen als Beweis einzufordern, bevor er sich zur Frage der Erteilung der Genehmigung verbindlich äußerte. Zwar verlangt ein Vermieter mit Recht plausible und nachvollziehbare Angaben zu dem berechtigten Interesse an einer Untervermietung, und ebenso begründet ist sein Interesse an der Namhaftmachung des konkret in Aussicht genommenen Untermieters, diese Voraussetzungen werden aber durch vollständige und plausible Informationen (also durch Auskünfte) erfüllt; eine Beweispflicht nach Maßgabe zivilprozessualer Maßstäbe besteht entgegen der Erwartung des Berufungsklägers im Rahmen vertraglicher Korrespondenz nicht.
Das Gericht verkennt nicht, dass die Klägerin in der Verhandlung beim Amtsgericht im September 2017 den Bescheid des Jobcenters vom 9.1.2017 vorgelegt hat, und dass dies auch bereits früher hätte geschehen können. Viele Mieter, die die Voraussetzungen für eine Untervermietung möglichst zügig und unkompliziert klären wollen, werden sich freiwillig zur Vorlage derartiger Unterlagen beim Vermieter entschließen, weil dies in einem atmosphärisch intakten Mietverhältnis die vom Mieter angestrebte Entscheidung des Vermieters erleichtern und in einer konstruktiven Kommunikation beschleunigen wird. Aus einem solchen – im Grundsatz zweifellos sinnvollen – freiwilligen Verhalten von Mietparteien ist aber nicht zu schlussfolgern, dass es einen Rechtsanspruch auf aussagekräftige Nachweise auch dort geben muss, wo die zwischenmenschlichen Voraussetzungen für ein konstruktives Miteinander nicht gegeben sind. Der Beklagte selbst hat sich im vorliegenden Verfahren für ein konflikthaftes Vorgehen entschieden. Er hat sich im Zeitraum vor der Klageerhebung darauf verlegt, ihm vorliegende Informationen zur Untervermietung als unzureichend zu kennzeichnen, und den Prozessbevollmächtigten der Klägerin wissen zu lassen, dass diesem ja selbst bekannt sei, welche “…weitere Daten zu benennen…” seien (Schreiben vom 1.9.2016). Im Folgeschreiben vom 15.9.2016 hat er dann formuliert “Bevor die notwendigen Informationen nicht vorliegen, und was notwendig ist findet sich in der entsprechenden Kommentierung, muss mein Mandant die Genehmigung nicht erteilen…”. War die Klägerin nach solcher Korrespondenz zunächst nicht bereit, freiwillig ihre Sozialdaten in der Gestalt jeweils aktueller Bescheide des Jobcenters zu offenbaren, so rechtfertigt dies einen gegen ihren Willen durchsetzbaren Rechtsanspruch des Beklagten nicht.”