Hat ein Mieter bei einem beruflichen Auslandsaufenthalt ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der Wohnung zur Untervermietung zur Refinanzierung?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 281/17, Beschluss vom 19.04.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat die Beklagte mit zutreffender Begründung zur Erteilung einer befristeten Untervermietungserlaubnis verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung der Beklagten rechtfertigt keine andere Entscheidung.
Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend und in nicht zu beanstandender Weise ausführt, hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung der von ihr begehrten Erlaubnis für die Untervermietung eines Teils ihrer Wohnung im 3. Obergeschoss rechts des Vorderhauses des Anwesens ### in Berlin bis zum 15. Juli 2018 mit Verlängerungsoption bis zum 15. September 2018 an die Herrn ###. Der Anspruch folgt aus § 553 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 8 Ziffer 2 des zwischen den Parteien am 20. November 2002 geschlossenen Mietvertrages.
Eine solche Erlaubnis ist vom Vermieter zu erteilen, wenn für den Mieter ein berechtigtes Interesse nach Abschluss des Mietvertrages entsteht. Im gegenständlichen Verfahren geht die Kammer vom Vorliegen eines solchen Interesses aus, weil die Klägerin sowohl eine Bescheinigung der ### Hochschule für Kunst und Design in ### vom 9. Juni 2017 als auch dargetan hat, dass sie nicht in der Lage ist, während der Zeit ihrer Expeditions- und Dozententätigkeit in der Mongolei neben ihren dort anfallenden Aufenthalts- und Unterbringungskosten auch die Miete für die streitgegenständliche Wohnung in Berlin zu finanzieren. Die Beklagte hat diesen Vortrag nicht hinreichend substantiiert bestritten. Damit ist in Übereinstimmung mit weiterer obergerichtlicher Rechtsprechung vom Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB auszugehen (vgl. nur BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/14; BGH, Urteil vom 31. Januar 2018 – VIII ZR 105/17 – beck-online, dort Rn. 55; OLG Hamm, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 17. August 1982 – 4 REMiet 1/82 ).
Hat der Mieter – wie im gegenständlichen Verfahren – ein berechtigtes Interesse dargelegt, so liegt es nunmehr am Vermieter, unter Mitteilung der tatsächlichen Umstände Gründe geltend zu machen, die zur Versagung der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit führen können. Dabei kann es sich nach den im Gesetz selbst genannten Regelbeispielen um Gründe in der Person des aufzunehmenden Dritten, um die Überbelegung der Wohnung oder um andere Gründe handeln, die ein Gewicht haben müssen, das dem der Regelbeispiele entspricht (BGH, Beschluss vom 3. Oktober 1984 – VIII ARZ 2/84 – beck-online). Solche gewichtigen Gründe hat die Beklagte zur Überzeugung der Kammer im gegenständlichen Verfahren nicht vorgetragen. Die von der Kammer vorzunehmende Abwägung der berechtigten Interessen der Klägerin mit denjenigen der Beklagten führt nicht dazu, dass die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung der begehrten Erlaubnis entfiele.
Die Kammer geht – wie das Amtsgericht – davon aus, dass die Klägerin lediglich einen Teil der von ihr angemieteten Wohnung an ### untervermieten will, nämlich ein Zimmer ihrer 2Zimmer-Wohnung. Dies hat sie der Hausverwaltung der Beklagten in ihrem Schreiben vom 11. Mai 2017 auch unmissverständlich mitgeteilt. Entgegen der Behauptung der Beklagten hat die Klägerin auch für einen konkret angegebenen Zeitraum, nämlich vom 15. Juli 2017 für ein Jahr (= 15. Juli 2018) mit einer möglichen Verlängerung um maximal weitere zwei Monate (= 15. September 2018) um die Erteilung der befristeten Untervermietungserlaubnis nachgesucht. Spekulationen der Beklagten über eine mögliche Verlängerung des Auslandsaufenthaltes bis ins Jahr 2019 hinein entbehren jeglicher Grundlage und erfolgen ersichtlich “ins Blaue hinein”. Es ist auch nicht ersichtlich, aus welchem Grunde die Beklagte behauptet, eine Ansprechbarkeit der Klägerin sei für sie während der Dauer des Auslandsaufenthaltes nicht gewährleistet, denn die Klägerin hat stets angegeben, per E-Mail jederzeit ‘erreichbar zu sein und ihre Post durch eine zuverlässige Person in Berlin nachgesendet zu bekommen. Dieser Angabe ist die Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten. Sie hat auch nicht dargetan, aus welchem Grunde eine “ladungsfähige Wohnanschrift” der Klägerin nicht vorhanden sei. Diese besteht auch während der Dauer des zeitlich befristeten Auslandsaufenthaltes unter der bisherigen Wohnanschrift der Klägerin fort. Diese Anschrift ist der Beklagten als Vermieterin der Wohnung bekannt. Im Übrigen wäre die Beklagte auch nicht berechtigt, die Erteilung der Untervermietungserlaubnis von der ständigen Erreichbarkeit der Klägerin abhängig zu machen, denn ein Anspruch auf ständige Erreichbarkeit seines Mieters besteht für einen Vermieter nicht.
Entgegen der Ansicht der Beklagten ist sie zur Verweigerung der Erteilung der Untervermietungserlaubnis auch nicht deshalb berechtigt, weil sie die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Dachgeschoss des Hauses und im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung plant. Diese mögen bereits angekündigt sein. Die Klägerin hat ihre Zustimmung aber noch nicht erteilt und ist deshalb noch nicht zur Duldung verpflichtet. Hier müssten die Beklagten gegebenenfalls zunächst im Klagewege ihren Duldungsanspruch gerichtlich durchsetzen. Aus welchem Grunde die Anwesenheit eines Untermieters statt des Hauptmieters in einer Wohnung die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen für den Vermieter erschwert oder unmöglich macht, ist für die Kammer nicht ersichtlich. Im Falle einer Verpflichtung zur Duldung hätte der Hauptmieter sicherzustellen, dass auch der Untermieter den notwendigen Zutritt gewährt. Anhaltspunkte, dass das Zutrittsrecht der Beklagten für gebotene “Notfallmaßnahmen” nicht gewährleistet wäre, sind ebenso nicht ersichtlich und von der Beklagten lediglich behauptet, ohne konkrete Anhaltspunkte für deren Annahme zu nennen. Es liegt deshalb auch keinerlei berechtigter Grund für die Beklagte vor, die Untervermietungserlaubnis nur für einen kürzeren als den begehrten Zeitraum zu erteilen.
Wie das Amtsgericht weiter zutreffend ausführt, war die Beklagte auch nicht zur Verweigerung der begehrten Untervermietungserlaubnis berechtigt, weil die Klägerin ihr nicht weitere geforderte Bescheinigungen und Auskünfte in Bezug auf Herrn Tewes erteilt hat. Ihrer Verpflichtung zur Mitteilung der Person des Untermieters ist die Klägerin zur Überzeugung der Kammer in ausreichendem Maße nachgekommen. Weitere Informationen waren der Beklagten nicht zugänglich zu machen. Eine Pflicht, plausible Angaben für ein Interesse an der Untervermietung im Rahmen vertraglicher Korrespondenz förmlich zu beweisen, besteht nicht (LG Berlin v. 11.04.2018, 66S 275/17). Die Beklagte verkennt, dass das angestrebte Vertragsverhältnis ausschließlich zwischen der Klägerin und ### bestehen, nicht aber sie selbst in ein vertragliches Verhältnis zu ### eintreten wird. Ergänzend nimmt die Kammer insofern Bezug auf die Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung, denen sich die Kammer in vollem Umfang anschließt. Die Mutmaßungen der Beklagten zu möglicherweise entstehenden Schadensersatzansprüchen gegenüber Herrn Tewes entbehren jeglicher Grundlage und berechtigen sie nicht zur Verweigerung der begehrten Untervermietungserlaubnis.
Aus den genannten Gründen war auch die Widerklage der Beklagten abzuweisen.”