Archiv für den Monat: September 2018

Aus der Rubrik „Wohnungsbau“:

Spandauer Volksblatt am 19.09.2018: Buwog saniert jetzt die alten Speicher

„Waterkant“, „Neues Gartenfeld“ oder jetzt das „SpeicherBallett“: Spandaus grüne Wasserlage ist bei Investoren begehrt. Im Quartier Parkstraße Nord etwa entstehen um die alten Speicher des früheren Heeresverpflegungsamtes bis zu 650 neue Wohnungen.

Sozialwohnungen sind in dem neuen Quartier nicht vorgesehen. Das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“, das preisgünstigen Wohnraum bei Wohnungsbauprojekten schaffen will, greift hier laut Buwog nicht, weil das Gelände bereits seit 2006 einen Bebauungsplan hat.

https://www.berliner-woche.de/hakenfelde/c-bauen/buwog-saniert-jetzt-die-alten-speicher_a181535

Aus der Rubrik „Wohnungsbau“:

 

Berliner Morgenpost am 20.09.2018: Wohnhäuser in Spandau

Umbau am Havelufer: Speicher werden zu Wohnhäusern

Das Wohnungsbauunternehmen Buwog plant an Spandauer Havelufer ein neues Quartier. Die Schadstoffsanierung läuft bereits.

Die Buwog will zwei der drei unter Denkmalschutz stehenden Speichergebäude aus den 30er-Jahren in Wohnhäuser verwandeln. Das dritte Gebäude soll abgerissen und in ähnlichem Charakter neu erbaut werden, dafür habe es erst in diesem Monat die Genehmigung gegeben.

Insgesamt umfasst das Gelände der Buwog knapp 50.000 Quadratmeter. Zusätzlich zu den drei Speichern sind weitere Neubauten geplant. Das gesamte Quartier unter dem Namen „SpeicherBallett“ soll rund 600 Wohnungen umfassen. Neben Gewerbe ist auch eine neue Kita angedacht. Die Buwog hat das Gebiet 2016 bereits mit einem gültigen Bebauungsplan übernommen und kalkuliert mit einer Investition von rund 225 Millionen Euro für das Projekt.

Von den Wohnungen sollen etwa 70 Prozent vermietet und 30 Prozent verkauft werden. Die beiden alten Bodenspeicher in direkter Wasserlage sollen dabei ausschließlich Eigentumswohnungen beinhalten.

https://www.morgenpost.de/bezirke/spandau/article215367329/Umbau-am-Havelufer-Speicher-werden-zu-Wohnhaeusern.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Richtet sich eine Realofferte des Stromversorgers an den Hauseigentümer und Vermieter, wenn der Stromverbrauch in einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus über einen dieser Wohnung zugeordneten Zwischenzähler erfasst und Hauseigentümer und Wohnungsmieter im Mietvertrag vereinbart haben, dass der Mieter bei Bezug der Wohnung auf eigenen Namen einen Stromversorgungsvertrag mit dem örtlichen Versorger abzuschließen hat?

Die Antwort des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe – 1 S 116/17, Urteil vom 08.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Itzehoe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) – c) wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 408,55 Euro aus einem zwischen den Parteien geschlossenen Stromversorgungsvertrag.

a) Ein ausdrücklicher Vertragsschluss ist nicht erfolgt.

b) Es ist auch kein konkludenter Vertragsschluss nach den vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung (statt aller: BGH NJW 2014, 3148 ff.) vertretenen Grundsätzen der Realofferte erfolgt.

Danach ist in dem Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens grundsätzlich ein Vertragsangebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrags in Form einer so genannten Realofferte zu sehen. Diese wird von demjenigen konkludent angenommen, der aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt. Dieser Rechtsgrundsatz, der in § 2 II der Verordnungen über die Allgemeinen Bedingungen für die (Grund-)Versorgung mit Energie und Wasser (StromGVV, GasGVV, AVBWasserV, AVBFernwärmeV) lediglich wiederholt wird, trägt der Tatsache Rechnung, dass in der öffentlichen leitungsgebundenen Versorgung die angebotenen Leistungen vielfach ohne ausdrücklichen schriftlichen oder mündlichen Vertragsschluss in Anspruch genommen werden. Er zielt darauf ab, einen ersichtlich nicht gewollten vertragslosen Zustand bei den zu Grunde liegenden Versorgungsleistungen zu vermeiden, und berücksichtigt die normierende Kraft der Verkehrssitte, die dem sozialtypischen Verhalten der Annahme der Versorgungsleistungen den Gehalt einer echten Willenserklärung zumisst. Aus Sicht eines objektiven Empfängers stellt sich typischerweise die Vorhaltung der Energie und die Möglichkeit der Energieentnahme an den ordnungsgemäßen Entnahmevorrichtungen nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als Leistungsangebot und damit als Vertragsangebot dar. Die Inanspruchnahme der angebotenen Leistungen beinhaltet – auch bei entgegenstehenden ausdrücklichen Äußerungen – die schlüssig erklärte Annahme dieses Angebots, weil der Abnehmer weiß, dass die Lieferung nur gegen eine Gegenleistung erbracht zu werden pflegt.

Kommen mehrere Adressaten des schlüssig erklärten Vertragsangebots des Versorgungsunternehmens in Betracht, ist durch Auslegung aus Sicht eines verständigen Dritten in der Position des möglichen Erklärungsempfängers zu ermitteln, an wen sich die Realofferte richtet. Weichen der vom Erklärenden beabsichtigte Inhalt der Erklärung und das Verständnis des objektiven Empfängers voneinander ab, hat die – dem Erklärenden zurechenbare – objektive Bedeutung des Verhaltens aus der Sicht des Erklärungsgegners Vorrang vor dem subjektiven Willen des Erklärenden. Es kommt mithin nicht auf die subjektive Sicht des Erklärenden an, sondern darauf, an wen sich nach dem objektiven Empfängerhorizont das in der Bereitstellung (von Gas) liegende Vertragsangebot richtet.

Empfänger der im Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens liegenden Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrags ist hiernach typischerweise derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt (vgl. Senat, NJW 2014, 1951NJW 2009, 913NJW 2006, 1667 Rn. 20; NJW 2003, 2902; Senat, WuM 2006, 207 Rn. 2). Inhaber dieser Verfügungsgewalt ist grundsätzlich der Eigentümer, wobei es dabei jedoch nicht auf die Eigentümerstellung selbst, sondern auf die hierdurch vermittelte Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ankommt (Senat, WuM 2006, 207). Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt kann deshalb auch eine andere Person sein, etwa der Mieter oder Pächter eines Grundstücks, da diesem auf Grund des Miet- oder Pachtvertrags die tatsächliche Verfügungsgewalt über die ihm überlassene Miet- oder Pachtsache eingeräumt wird (Senat, WuM 2006, 207). Ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der tatsächlichen Verfügungsgewalt bekannt ist, er also etwa weiß, dass das zu versorgende Grundstück sich im Besitz eines Mieters oder Pächters befindet und dieser die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss ausübt, ist unerheblich. Denn bei einer am objektiven Empfängerhorizont unter Beachtung der Verkehrsauffassung und des Gebots von Treu und Glauben ausgerichteten Auslegung der Realofferte eines Energieversorgers geht dessen Wille – ähnlich wie bei unternehmensbezogenen Geschäften – im Zweifel dahin, den – möglicherweise erst noch zu identifizierenden – Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss zu berechtigen und zu verpflichten. Jede andere Sichtweise würde dem in § 2 II der Verordnungen über die Allgemeinen Bedingungen für die (Grund-)Versorgung mit Energie (StromGVV, GasGVV, AVBFernwärmeV) zum Ausdruck gekommenen, an den beiderseitigen Interessen orientierten Verkehrsverständnis zuwiderlaufen, zur Vermeidung eines vertragslosen Zustands einen Vertrag mit demjenigen zu Stande zu bringen, der die angelieferte Energie oder das angelieferte Wasser entnimmt (vgl. BGH NJW 2014, 3148 f.).

In Anwendung dieser Grundsätze ist hier kein Stromversorgungsvertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten zustande gekommen. Denn unstreitig ist der streitgegenständliche Stromzähler einer konkreten Wohnung zugeordnet, erfasst nur den Verbrauch in dieser Wohnung und diese Wohnung war ab dem 18.01.2013 vermietet. Die Würdigung des Amtsgerichts, dass der Beklagte durch Vorlage des entsprechenden Mietvertrages (Anlage B1, Bl. 36 ff. d.A.) bewiesen hat, dass die Wohnung ab diesem Zeitpunkt vermietet war, ist nicht zu beanstanden und wird durch die Klägerin auch nicht angegriffen. Die Kammer hat die Feststellungen des Amtsgerichts hierzu seiner Entscheidung zugrunde zu legen, § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Unstreitig enthielt der geschlossene Mietvertrag unter § 21 (Bl. 41 R d.A.) auch die Vereinbarung, dass sich der Mieter verpflichtet, sich sofort nach Bezug der Wohnung beim Stromlieferanten E.ON Hanse als Verbraucher registrieren zu lassen.

Das Angebot der Klägerin auf Abschluss eines Stromversorgungsvertrages richtete sich aus der allein maßgeblichen Sicht eines verständigen Dritten in der Position des möglichen Erklärungsempfängers unter diesen unstreitigen beziehungsweise bindend festgestellten Umständen nicht an den Beklagten als Grundstückseigentümer und Vermieter sondern an die Mieter des Beklagten als diejenigen, die den Strom in der von ihnen angemieteten Wohnung, der ein eigener Zähler zugeordnet ist, entnommen haben.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht entscheidend, wer die tatsächliche Verfügungsgewalt über den „Netzanschluss“ im Sinne des § 5 Niederdruckanschlussverordnung (NDAV) innehat. In § 5 NDAV ist der Netzanschluss definiert als der Anschluss, der das Gasversorgungsnetz der allgemeinen Versorgung mit der Gasanlage des Anschlussnehmers, gerechnet von der Versorgungsleitung bis zu den Innenleitungen der Gebäude und Grundstücke, verbindet. Dass der Bundesgerichtshof diesen Punkt im Leitungsnetz gemeint hat, lässt sich dem Begriff „Versorgungsanschluss am Übergabepunkt“ schon nicht entnehmen. Der Bundesgerichtshof hat auf eine konkretere Definition oder nähere technische Beschreibung des „Versorgungsanschlusses am Übergabepunkt“ in seinen Entscheidungen verzichtet. Dabei wäre es erforderlich und ohne weiteres möglich gewesen, diesen Punkt – beispielsweise unter Heranziehung von der Definition in § 5 NDAV – technisch näher zu bestimmen, wenn es dem Bundesgerichtshof darauf angekommen wäre, diese konkrete Stelle im Leitungsnetz als entscheidend dafür festzulegen, an wen sich die Realofferte des Stromversorgers richtet. Daraus, dass dies unterblieben ist, folgt nach Auffassung der Kammer bereits, dass dies vom Bundesgerichtshof nicht gewollt und gemeint war.

Entscheidend für die Frage, ob der Beklagte hier Vertragspartner der Klägerin geworden ist, ist vielmehr die Erwägung des Bundesgerichtshofs, dass es vorrangig nicht auf die subjektive Sicht des Erklärenden ankommt, sondern darauf, an wen sich nach dem objektiven Empfängerhorizont das in der Bereitstellung (von Strom) liegende Vertragsangebot richtet. Denn ob ein schlüssiges Verhalten als eine – hier zum Vertragsschluss führende – Willenserklärung zu werten ist, bestimmt sich nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Maßstäben. Hiernach kommt es entscheidend darauf an, wie das Verhalten objektiv aus der Sicht des Erklärungsgegners zu verstehen war, ob für den Beklagten also nach den ihm bekannten oder jedenfalls erkennbaren Umständen ersichtlich war, dass in der im streitigen Zeitraum über den der vermieteten Wohnung zugeordneten Stromzähler erfolgten Stromlieferung eine an ihn gerichtete Realofferte auf Abschluss eines Stromlieferungsvertrags zu sehen war. Dies ist in einer Gesamtschau der unstreitigen oder bewiesenen Umstände zu beurteilen.

Die Auslegung der hier feststehenden Umstände ergibt, dass der Beklagte die Stromlieferung nicht als an ihn gerichtete Realofferte verstehen musste. Ganz entscheidend ist hierbei, dass der streitgegenständliche Stromzähler einer einzelnen Mieteinheit, nämlich der von den Mietern …/… angemieteten Wohnung zugewiesen war, und nur deren Stromverbrauch erfasste. Da der Beklagte mit den Mietern auch vereinbart hatte, dass diese sich nach Bezug umgehend bei der Klägerin anzumelden hatten, durfte der Beklagte davon ausgehen, dass der ab Wohnungsübergabe erfolgte Stromverbrauch konkret erfasst und den Mietern zugeordnet würde. Dass die Klägerin den Inhalt des Mietvertrages zwischen dem Beklagten und seinen Mietern und die technische Ausgestaltung vor Ort nicht kennt, spielt keine Rolle. Denn es kommt auf die objektive Sicht des Beklagten als Erklärungsgegner an, der die Umstände kennt. Hinzu kommt, dass es aus Sicht des Beklagten allein die Mieter …/… waren, die den gelieferten Strom verbrauchten, nicht der Beklagte. Gerade in der Entnahme von Elektrizität aus dem Leitungsnetz ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber die konkludente Annahme der Realofferte zu erblicken, vergleiche auch § 2 Abs. 2 StromGVV. Entsprechend hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 22.07.2014 (BGH NJW 2014, 3150, 3151) auch auf die „Sachherrschaft über die gemieteten Räume und die darin vorhandenen Versorgungsanschlüsse“ abgestellt. Der Bundesgerichtshof stellt damit auch auf die tatsächliche Entnahme des Stromes an den in den Räumen vorhandenen Versorgungsanschlüssen ab und nicht auf die bloße Bereitstellung von elektrischer Energie am Haus- bzw. Netzanschluss (so auch der vom Amtsgericht in Bezug genommene Hinweisbeschluss des LG Münster vom 12.09.2016, BeckRS 2016, 119837). Aus Sicht des Beklagten entnahm nicht er durch Bereitstellung von Elektrizität für seine Mieter den Strom, sondern seine Mieter taten dies durch den Anschluss von Endgeräten in der von ihnen gemieteten Wohnung. Unter Zugrundelegung dessen war es nicht der Beklagte, der die Realofferte der Klägerin angenommen hat. Vielmehr dürfte alles dafür sprechen, dass die Mieter des Beklagten Vertragspartner der Klägerin geworden sind.

Soweit die Klägerin vorträgt, dass es dem Beklagten als Vermieter zuzumuten sei, den Grundversorger mit einer kurzen Erklärung über die Person der neuen Mieter zu informieren, mag das zutreffen. Jedenfalls wird der Beklagte als Grundstückseigentümer und Vermieter aber nicht schon deshalb Vertragspartner der Klägerin, weil er eine entsprechende Anzeige unterlässt. Zuletzt mögen die Zahlungsausfälle durch sich nicht anmeldende Mieter für die Beklagte und letztlich für die gesamte Endverbrauchergemeinschaft ärgerlich und teuer sein. Dies ändert aber nichts daran, dass es für die Frage, wer die Realofferte annimmt, nicht auf den subjektiven Wunsch des Grundversorgers ankommt. Diesem nachvollziehbaren subjektiven Wunsch des Energieversorgers nach dem Eigentümer eines Mehrfamilienhauses als Vertragspartner verleiht die Entscheidung des Landgerichts Saarbrückens (Urteil vom 20.05.2016 – 10 S 13/16) zu viel Gewicht und hält sich damit nicht an die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätze. Dass es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht auf den Hausanschluss ankommt, auf den das Landgericht Saarbrücken abstellt, ist bereits erörtert worden.

c) Der Beklagte ist auch nicht durch die Entnahme von Strom in der streitgegenständlichen Wohnung in einem vor der Vermietung an die Mieter …/… liegenden Zeitraum Vertragspartner der Klägerin geworden, so dass der Abschluss eines Versorgungsvertrages zwischen den Mietern … und der Klägerin mangels vertragslosen Zustandes ausscheiden würde. Die Wohnung wurde zwar unstreitig durch die Vormieterin … am 19.12.2012 unter Meldung eines Auszugszählerstandes verlassen. Die Klägerin hat die Entnahme einer relevanten und zu einem Vertragsschluss mit der Klägerin führenden Strommenge durch den Beklagten als Eigentümer aber nicht hinreichend schlüssig dargelegt. Unabhängig davon, dass schon nicht ausdrücklich behauptet worden ist, dass der Beklagte nach Auszug der Mieterin … in der Wohnung selbst Strom entnommen hat, ist zu berücksichtigen, dass selbst die Entnahme geringer Strommengen durch den Eigentümer – beispielsweise zum Zwecke einer Besichtigung – nicht zu einem konkludenten Vertragsschluss führen muss. Bei einer Auslegung unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Beteiligten würde eine solche geringe Entnahme nicht dazu führen, dass der beklagte Eigentümer hiermit eine an ihn gerichtete Realofferte zum Abschluss eines unbefristeten Grundversorgungsvertrags angenommen hätte, der mangels Kündigung auch den späteren Verbrauch durch den Mieter erfasste und einem Vertragsschluss mit dem Mieter entgegengestanden hätte. Derartige kurzfristige und geringfügige Energieentnahmen wären bei der Feststellung der Vertragsparteien zu vernachlässigen (BGH NJW 2014, 3148, 3150). Dass hier über der Erheblichkeitsschwelle liegende Strommengen entnommen worden wären, ist nicht ersichtlich und ergibt sich auch nicht aus den in den Stromrechnungen dargelegten Verbräuchen. Vielmehr wurde darin für den Zeitraum ab Auszug der Mieterin … am 18.12.2012 bis zum 31.12.2012 ein abgelesener Verbrauch von 0 Kilowattstunden angegeben. Der am 25.02.2013 wiederum abgelesene Verbrauch betraf bereits auch den Vermietungszeitraum an die Mieter … so dass sich auch hieraus nicht einmal eine gewisse Vermutung für eine Stromentnahme durch den Beklagten selbst ergeben kann.“

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

DER TAGESSPIEGEL am 20.09.2018: Miet- und Wohnungspolitik 300 Gruppen demonstrieren gegen Mietenwahnsinn in Berlin

Mieter, Gewerkschaftler und Sozialverbände schmieden ein außerparlamentarisches Bündnis. Ihr „Alternativer Wohngipfel“ mobilisiert 300 Gruppen.

Drei, ja sogar vier Mal so viele Teilnehmer hatten angefragt – „nur“ 250 werden am „Alternativen Wohngipfel“ teilnehmen können. Die Veranstaltungsräume im Umweltforum an der Friedrichshainer Auferstehungskirche platzen aus allen Nähten. Auf der Agenda steht die Gründung der wohl größten außerparlamentarischen „Sammlungsbewegung“ durch Repräsentanten von rund 300 Organisationen und Initiativen. „Bezahlbaren Wohnraum für alle“ und eine „grundlegend neue Wohnungs- und Mietenpolitik“ fordern sie.

Eine Million Wohnungen fehlen in Deutschland. Staatlich geförderte, günstige Wohnungen gibt es immer weniger: Vier Millionen gab es vor 30 Jahren, nur noch gut ein Viertel davon heute. Billig bauen wird immer schwieriger, weil die Grundstückspreise explodieren: in Berlin zuletzt um 77 Prozent innerhalb nur eines Jahres. Wer eine Wohnung in Berlin, Hamburg, München oder anderen Städten sucht, zahlt 50 bis 100 Prozent mehr als vor zehn Jahren.

„Alternativ“ ist dieser Gipfel aber auch deshalb, weil er einen Tag vor dem „Wohngipfel“ im Kanzleramt stattfindet, wo der Mieterbund allein der fast vollständigen Immobilienlobby Paroli bieten soll – Sozialverbände übergingen die Initiatoren im „Heimatministerium“ von Horst Seehofer (CSU). Die aus den Innenstädten Verdrängten wollen trotzdem ihre Stimme erheben: auf einer Demonstration am Freitag vor dem Kanzleramt.

ttps://www.tagesspiegel.de/berlin/miet-und-wohnungspolitik-300-gruppen-demonstrieren-gegen-mietenwahnsinn-in-berlin/23087644.html

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 

Berliner Morgenpost am 19.09.2018 – Ferienwohnungen: Vermieter schreiben Brief an Müller

Mehr als 40 Berliner Gastgeber haben in einem offenen Brief gegen das seit August geltende Zweckentfremdungsverbots-Gesetz protestiert.

Weil die Ausführungsbestimmungen der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung aber noch immer nicht vorliegen, machen die Bezirke den Antragsstellern unterschiedliche Vorgaben.
In dem Brief haben die Gastgeber nun für einheitliche Regeln plädiert. Streitpunkt ist vor allem die Registrierungsnummer: Die Unterzeichner gehen davon aus, dass Gastgeber, die weniger als die Hälfte ihrer Wohnfläche anbieten, keine Nummer benötigen und fordern den Senat auf, diese Regelung klarzustellen. Die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung lehnt das ab. „Alle Angebote sollen eine Registrierungsnummer haben“, so eine Sprecherin.

https://www.morgenpost.de/berlin/article215360755/Ferienwohnungen-Vermieter-schreiben-Brief-an-Mueller.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Hält im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer  Inhaltskontrolle stand, wenn der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 277/16, Urteil vom 22.08.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. – 3. a) – b) aa) – dd) unter den Randnummern 19 – 30 wie folgt aus: „Der Klägerin steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB) nicht zu. Denn die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nicht wirksam auf den Beklagten abgewälzt worden.

1. Im Ansatzpunkt zutreffend und im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Senatsurteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat (Senatsurteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, aaO Rn. 24).

2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass diese Grundsätze hier deshalb nicht anzuwenden seien, weil sich der Beklagte gegenüber der Vormieterin zur Vornahme von Renovierungsarbeiten verpflichtet hat.

Das Berufungsgericht verkennt insoweit, dass die in einem Schuldverhältnis gewährten Rechte ebenso wie die dort übernommenen Pflichten – von Ausnahmen wie zum Beispiel §§ 328566 BGB abgesehen – grundsätzlich relativ sind, das heißt, sie sind in ihren Wirkungen auf die an dem jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien beschränkt (MünchKommBGB/Ernst, 7. Aufl., Einl. § 241 Rn. 18; Staudinger/Olzen, BGB, Neubearb. 2015, § 241 Rn. 299). Deshalb kann das Bestehen einer Renovierungsvereinbarung des Vormieters mit dem neuen Mieter grundsätzlich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der in dem Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen – hier der Vornahmeklausel – haben, insbesondere dergestalt, dass der Vermieter so gestellt werden könnte, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Wie bereits ausgeführt, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die formularmäßige Abwälzung der nach der gesetzlichen Regelung dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen grundsätzlich dann vor, wenn der Mieter – dem Vermieter gegenüber – verpflichtet wird, gegebenenfalls auch Gebrauchsspuren eines Vormieters zu beseitigen. So verhält es sich aber, wenn der Vermieter dem Mieter – wie hier die Klägerin dem Beklagten – eine nicht renovierte Wohnung übergibt und ihn gleichzeitig durch Formularklausel zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet, ohne ihm dafür einen angemessenen Ausgleich zu gewähren. Etwaige Verpflichtungen, die der neue Mieter – hier der Beklagte – gegenüber dem Vormieter – hier gegenüber der in erster Instanz vernommenen Zeugin A. – übernommen hat, vermögen an der Unwirksamkeit der im neuen Mietverhältnis enthaltenen Vornahmeklausel somit nichts zu ändern.

3. Die vom Berufungsgericht zur Begründung seiner Auffassung angestellte Überlegung, die Interessen von neuem Mieter, Vormieter und Vermieter würden es gebieten, den neuen Mieter wegen der nur zwischen ihm und dem Vormieter getroffenen Vereinbarung so zu behandeln, als habe ihm der Vermieter eine renovierte Wohnung zur Verfügung gestellt, teilt der Senat nicht.

a) Es ist schon nicht erkennbar, dass die Interessen aller genannter Beteiligter in derartigen Fällen, wie es das Berufungsgericht offenbar meint, in die gleiche Richtung gehen. Das Berufungsgericht führt an, der neue Mieter könne das Interesse haben, die Wohnung in anderen Farben zu streichen als vom Vormieter dem Vermieter gegenüber geschuldet. Selbst wenn sich dies im Einzelfall so verhielte, ist nicht ersichtlich, dass dieses Interesse es rechtfertigen könnte, die nach dem Gesetz den Vermieter treffende Renovierungsverpflichtung formularmäßig auf den Mieter abzuwälzen.

b) Auch das vom Berufungsgericht genannte Interesse des Vermieters, bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses in der Lage zu sein, verlässlich beurteilen zu können, ob die von ihm verwendete Vornahmeklausel wirksam ist, verlangt es nicht, dem Vermieter eine Vereinbarung zugutekommen zu lassen, die der neue Mieter mit dem Vormieter geschlossen hat. Denn die Beurteilung der rechtlichen Wirksamkeit einer von ihm gestellten Vornahmeklausel ist dem Vermieter unabhängig von der Existenz etwaiger zweiseitiger Renovierungsvereinbarungen zwischen altem und neuem Mieter verlässlich möglich.

aa) Am Ende eines Mietverhältnisses obliegt dem Vermieter mit Blick auf das auslaufende Vertragsverhältnis mit dem bisherigen Mieter im eigenen Interesse die Prüfung, ob er gegen diesen einen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen hat. Ist dies der Fall, kann er diesen Anspruch, der durch eine etwaige zweiseitige Renovierungsvereinbarung zwischen neuem Mieter und Vormieter nicht untergeht, geltend machen und so ohne weiteres sicherstellen, dass er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben kann mit der Folge, dass die Wirksamkeit einer im neuen Mietverhältnis vereinbarten Vornahmeklausel jedenfalls aus diesem rechtlichen Gesichtspunkt nicht in Frage steht.

bb) Besteht ein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den bisherigen Mieter hingegen nicht, obliegt es ohnehin dem Vermieter, mit Blick auf den Bestand einer Vornahmeklausel im neuen Mietverhältnis, entweder die ihm notwendig erscheinenden Maßnahmen selbst durchzuführen, um dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben zu können oder dem neuen Mieter einen angemessenen Ausgleich für die Übergabe einer nicht renovierten Wohnung zu gewähren.

cc) Entscheidet sich der Vermieter hingegen dafür, dem neuen Mieter weder eine renovierte Wohnung noch einen angemessenen Ausgleich zu gewähren, besteht auch kein Grund, ihn als Verwender einer formularmäßigen Vornahmeklausel allein deshalb besser zu stellen, weil der neue Mieter Verpflichtungen gegenüber dem Vormieter eingegangen ist, an denen der Vermieter nicht beteiligt ist und die ihm gegenüber keine rechtliche Wirkung entfalten.

dd) Haben der scheidende Mieter und der neue Mieter ein wie auch immer geartetes Interesse daran, eine Regelung zur schuldbefreienden Übernahme einer im alten Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter wirksam bestehenden Renovierungsverpflichtung zu treffen, wird dies nach § 415 Abs. 1, 2 BGB nicht ohne die Beteiligung des Vermieters erfolgen können. Mit Blick auf die Wirksamkeit einer im neuen Mietverhältnis formularmäßig vereinbarten Vornahmeklausel obliegt es dabei dem der Schuldübernahme zustimmenden Vermieter im eigenen Interesse, in geeigneter Weise sicherzustellen, dass ein im Vertragsverhältnis Altmieter/Neumieter eventuell gewährter finanzieller Vorteil zum einen als angemessene Kompensation für die Übernahme der Renovierungsverpflichtung angesehen werden kann und zum anderen in der gebotenen Gesamtschau jedenfalls wirtschaftlich so zu bewerten ist als hätte ihn der Vermieter als Ausgleich für die von ihm unrenoviert übergebene Wohnung selbst gewährt.“

Aus der Rubrik „Mieterschutz“:

 

Berliner Zeitung am 19.09.2018 – Kommentar zum Milieuschutz: Darum ist eine bessere Absicherung für Mieter so wichtig

Solange der Wohnungsmarkt in Städten wie Berlin angespannt ist, spricht alles dafür, die Mieter vor überzogenen Forderungen der Eigentümer zu schützen – um die sozial weniger gut gestellten Haushalte vor Verdrängung zu bewahren.Es ist deswegen sinnvoll, rechtlich das gesamte Instrumentarium einzusetzen, mit dem die Mieten reguliert werden können. Dazu gehört die Ausweisung von Milieuschutzgebieten.

https://www.berliner-zeitung.de/politik/meinung/kommentar-zum-milieuschutz-darum-ist-eine-bessere-absicherung-fuer-mieter-so-wichtig-31313964

Aus der Rubrik „Mieterschutz“:

 

Berliner Zeitung am 19.09.2018: Gegen Verdrängung – Das fordern Berliner Politiker für einen besseren Schutz der Mieter

Vor dem Wohngipfel der Bundesregierung an diesem Freitag setzen sich Berliner Landespolitiker dafür ein, Mieter in der Bundeshauptstadt durch die Ausweisung weiterer Milieuschutzgebiete und die Ausübung des bezirklichen Vorkaufsrechts stärker zu schützen.

Solange es kein neues Mietrecht gibt, sind die Ausweisung von Milieuschutzgebieten sowie die Anwendung des Vorkaufsrechts mit die stärksten Instrumente, die wir zur Verfügung haben, um Menschen vor Verdrängung zu schützen“, sagt die Grünen-Abgeordnete Katrin Schmidberger.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/gegen-verdraengung-das-fordern-berliner-politiker-fuer-einen-besseren-schutz-der-mieter-31314580

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ verständlich und transparent?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 3 C 129/17, Urteil vom 14.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ ist weder unverständlich noch intransparent. Es ist für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den im abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt (vgl. BGH Urt. Vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14 – m.w.N.).

Dies beinhaltet, dass abzustellen ist auf die Zahl der Bewohner der Wohnungen; sprich: die Personen. Auch ein Neugeborenes ist eine Person. Tatsächlich fallen auch für kleine Kinder durchaus Nebenkosten an; so etwa Wärme, Wasser, Müll usw. Es gibt daher keine Veranlassung, Kleinstkinder bei der Umlage auszuschließen.

Auch dass der Mieter ### die von ihm gemietete Wohnung nicht bewohnt, steht einer Umlage nicht entgegen; denn insoweit kann es rechtlich keinen Unterschied machen, ob eine Wohnung als Lager benutzt wird und nicht „bewohnt“ ist, oder ob es sich um einen Leerstand handelt.

Im Falle des Leerstandes wird der Vermieter regelmäßig eine fiktive Person bei der Umlage ansetzen müssen. Dies ist dann auch geboten, wenn die Wohnung tatsächlich genutzt, wenn auch nicht bewohnt, wird, denn die Situation ist vergleichbar.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass bei Leerstand einzelner Wohnungen der Vermieter deren anteilige Kosten zu tragen hat. Beim Personenschlüssel gilt dann nichts anderes als bei der Verwendung des Flächenschlüssels. In beiden Fällen geht das Vermietungsrisiko zulasten des Vermieters. (vgl. BGH, Beschluss v. 08.01.2013 – VIII ZR 180/12, LG Mainz, Urteil vom 08.05.2012 – 6 S 136/11, Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13.Auflage 2017, § 556a BGB RN 70 ff m.w.N.). Es ist damit angemessen auch im Streitfall eine Person in der Abrechnung anzusetzen.“

Aus der Rubrik „Modernisierungen“:

DER TAGESSPIEGEL am 17.09.2018: Deutschlands größter Wohnungskonzern – Am Ende zahlen die Mieter

Der Immobilienkonzern Vonovia rechnet sich reich, kritisiert die Linke.

Die Vonovia weist das zurück: „Kurzfristige Wertsteigerung ist nicht unser Ziel“, sagt ein Sprecher. Modernisierungen dienten dazu, den Bestand langfristig auf aktuellen Standard zu bringen durch sinnvolle Maßnahmen. „In der Regel liegen wir bei unter acht Prozent bei der Umlage auf die Mieten“. Im Übrigen sei die Vonovia kein Finanzinvestor sondern ein Immobilienunternehmen, was an etwa 10000 Beschäftigten ersichtlich sei, auch Handwerker und Objektbetreuer.

„Die modernisieren sich reich auf Kosten der Mieter“, sagt dagegen Katalin Genburg von der Linken-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus. „Das grenzt doch schon fast an Wirtschaftskriminalität“, sagt sie.

https://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/deutschlands-groesster-wohnungskonzern-am-ende-zahlen-die-mieter/23077980.html