rbb-online.de am 17.09.2018: Steigen die Mieten, steigt die Dividende
Angst vor Modernisierung bei Vonovia-Wohnungen
Die Vonovia ist eines der größten kommerziellen Wohnunternehmen Deutschlands. Auch in Berlin baut das Unternehmen seinen Bestand an Wohnungen weiter aus. Doch ein Gutachten belegt, dass das Unternehmen mit mutmaßlich überteuerten Modernisierungen die Mietpreise kräftig nach oben schraubt und wenig Rücksicht auf Mieter nimmt.
DER TAGESSPIEGEL am 18.09.2018: Ansteigende Mietpreise – Berliner geben 46 Prozent des Einkommens für Wohnen aus
Innerhalb von zehn Jahren haben sich die Wohnkosten in Berlin fast verdoppelt.
Berliner zahlen weniger fürs Wohnen als Einwohner von München oder Wien. Dies gilt nach einer Studie des digitalen Haus- und Wohnungsvermittlers „Immoscout“ auch noch, wenn der Aufwand für Miete und Nebenkosten in Verhältnis zu der Kaufkraft der jeweiligen Städte gestellt wird. Für Entwarnung sorgen die Zahlen trotzdem nicht: Mit Wohnkosten von 46 Prozent fließt fast jeder zweite verfügbare Euro für die Unterkunft.
Alarmierend ist dabei vor allem der Trend: Innerhalb von nur einem Jahr stiegen die anteiligen Wohnkosten in Berlin von 40 auf 46 Prozent.
Allerdings zahlten die Berliner vor zehn Jahren nur 5,20 Euro je Quadratmeter für eine freie Wohnung – heute sind es 9,50 Euro, fast doppelt so viel.
Sind Darlegungen eines Vermieters zur Verrechnungsreihenfolge – sofern nicht eine Aufrechnungserklärung nach § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt – im Rahmen einer Schlüssigkeitsprüfung ohne Bedeutung?
Die Antwort des Amtsgerichts Dresden (AG Dresden – 145 C 6419/17, Urteil vom 22.08.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Dresden in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. a) wie folgt aus: “Dass klägerischer Vortrag bei gebotener Auslegung als hinreichend bestimmt iSd § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO anzusehen ist, bedeutet noch nicht, dass die geltend gemachten Forderungen auch schlüssig sind. Im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung kommt es vielmehr darauf an, ob die Forderungen, auf die Verrechnungen vorzunehmen oder vorgenommen worden sind, tatsächlich auch bestehen bzw. bestanden haben. Insoweit wird durch die vorgenommene Zuordnung der geleisteten Zahlungen oder erteilten Gutschriften dem Kläger nicht die Gefahr abgenommen, dass seine Forderungen als unbegründet abgewiesen werden und damit – anders als bei einer Klageabweisung als unzulässig – wegen entgegenstehender Rechtskraft grundsätzlich nicht mehr eingeklagt werden können. (BGH a.a.O. Rn. 34). Da dem Vermieter – abgesehen vom Fall einer Aufrechnung (§ 396 Abs. 1 Satz 1 BGB) – materiell kein Bestimmungsrecht bezüglich einer Anrechnung unzureichender Zahlungen des Mieters auf die geltend gemachten Außenstände zusteht, sondern sich die Verrechnung bei einer fehlenden Tilgungsbestimmung des Mieters direkt aus dem Gesetz (§ 366Abs. 2 BGB) ergibt, dessen Anwendung dem Gericht von Amts wegen obliegt (vgl. auch OLG Brandenburg, NJW-RR Jahr 2007 Seite 1310), kann von ihm auch hinsichtlich der Bestimmtheit des Klagebegehrens nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht verlangt werden, dass er die aus seiner Sicht nach § 366 Abs. 2 BGB maßgebliche Verrechnungsreihenfolge im Einzelnen darlegt. Andererseits ist er aber nicht gehindert, zur Festlegung seines Klagebegehrens entsprechenden Vortrag zu halten. Erfolgen solche Darlegungen, sind diese aber – sofern nicht eine Aufrechnungserklärung nach § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt – im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung ohne Bedeutung, wenn sie in Widerspruch zu § 366Abs. 2 BGB stehen, da allein das vom Gericht auszulegende Gesetz (§ 366Abs. 2 BGB) die Rangfolge der Verrechnung vorgibt. Solcher in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB erfolgender Vortrag ist also nur für die Bestimmtheit des Klagebegehrens maßgebend (BGH a.a.O. Rn. 44, 45). Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizierbar ist (BGH a.a.O. Rn. 21). Im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung hingegen sind Forderungen, die in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB dargelegt wurden, als unbegründet abzuweisen. Sie können damit – anders als bei einer Klageabweisung als unzulässig – wegen entgegenstehender Rechtskraft grundsätzlich nicht mehr eingeklagt werden (BGH a.a.O. Rn. 34).”
Berliner Morgenpost am 12.09.2018 – Günstiger bauen: Berlin halbiert den Erbbauzins
Für Genossenschaften sowie gemeinnützige Verbände und Vereine soll es günstiger werden, ein Grundstück des Landes zu bebauen. Damit das gelingt, hat der Berliner Senat am Dienstag beschlossen, dass die bisherigen Erbbauzinssätze für 20 Jahre ab Vertragsabschluss halbiert werden. Damit reagierten sie auf die niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt, sagte Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD). Eine Baugenossenschaft zahlt nun pro Jahr 2,25 Prozent des Grundstückswertes statt wie bisher 4,5 Prozent.
Der TAGESSPIEGEL am 11.09.2018: Erbbauzinsen – Senat will Anreize für Wohnungsbau erhöhen
Bei Neuverträgen sollen die Erbbauzinssätze um die Hälfte abgesenkt werden. Der Finanzsenator begründete das mit der “Sondersituation” auf dem Kapitalmarkt.
Das Land Berlin will die Erbbauzinssätze für Neuverträge um die Hälfte absenken. Diese Verfügung gilt für Erbbaurechte, die innerhalb der nächsten fünf Jahre bestellt werden und wird ab Vertragsabschluss zunächst für 20 Jahre garantiert. Die Erbbauzinsen für soziale, kulturelle und sportliche Zwecke werden von drei auf 1,5 Prozent, für Wohnen von 4,5 auf 2,25 Prozent und für förderungswürdiges, produzierendes Gewerbe von drei bis fünf auf 1,5 bis 2,5 Prozent gesenkt.
Berliner Zeitung am 11.09.2018: Erbbauzinsen – Senat gibt Grundstücke günstiger ab
Landeseigene Grundstücke sollen in Berlin günstiger genutzt werden können – und den Wohnungsbau damit weiter in Schwung bringern. Der Senat hat am 11.09.2018 beschlossen, die Zinssätze für Flächen zu halbieren, die per Erbbaupachtrecht vergeben werden.
https://www.berliner-zeitung.de/berlin/erbbauzinsen-senat-gibt-grundstuecke-guenstiger-ab-31252806
Führt die Eichfälligkeit von Messgeräten zu einem Verwendungsverbot der Messergebnisse?
Die Antwort des Landgerichts Limburg (LG Limburg – 3 S 39/18, Urteil vom 31.08.2018) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Limburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. bis 3. wie folgt aus: “2. Die bislang nicht berücksichtigten, auch in der Berufungsinstanz aufrechterhaltenen Einwände des Beklagten gegen die Nachforderung, namentlich der Einwand, die inkorrekte Abrechnung beruhe auf der Eichfälligkeit von Messgeräten, stehen einem Nachzahlungsanspruch der Klägerin in ausgeurteilter Höhe jedoch im Ergebnis nicht entgegen.
Zum einen hat die Klägerin mit dem Hinweis, der Beklagte habe im Vorjahr unter Umständen mehr mit dem Ofen geheizt, eine durchaus plausible Erklärung für die erhöhten Vergleichswerte geliefert. Zwar formuliert die Klägerin dies grundsätzlich als Vermutung; der Beklagte ist dem allerdings nicht entgegen getreten. Zu berücksichtigen ist ferner, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Zeitraum Januar bis März gerade um heizintensive Monate handelt, die daher nicht rein proportional dem Gesamtverbrauch von zwölf Monaten des Vorjahres entgegen gehalten werden können.
Der ###-Abrechnung für 2015 ist zu entnehmen, dass fünf Warm- bzw. Kaltwasserzähler mit dem Index der abgelaufenen Eichfrist gekennzeichnet sind, wobei drei dieser Zähler (Nr. 161, Nr. 0820420, Nr. 79679915) den Verbrauch der anderen Mieteinheiten betreffen; bei den Zählern Nr. 4402 und Nr. 431498 handelt es sich um die Hauptzähler der Warm- und Kaltwasserverteilung des Mietobjekts. Auf der Grundlage eines von EON mitgeteilten Brennstoffverbrauchs in Höhe von 1.019,78 E zuzüglich weiterer Heizungsbetriebskosten, Zusatzkosten Heizung und Zusatzkosten Warmwasser hat die Firma ### Gesamtkosten der Heizungsanlage in Höhe von 1.816,92 Euro für den Abrechnungszeitraum 01.01.2015 bis 31.12.2015 errechnet. In der von der Klägerin vorgenommenen rein verbrauchsabhängigen Umverteilung sollen hiervon auf den Beklagten Heiz- und Warmwasserkosten von insgesamt 945,68 Euro entfallen (Bl. 24 d. A.); soweit die Umverteilung zunächst von Gesamtjahreswerten ausging, hat die Klägerin bei ihrer Nachforderung korrekterweise nur die, ebenfalls von ### ermittelten, Werte für den Nutzungszeitraum bis zum 31.03.2015 verwendet.
Sollte der Klägerin infolge der teilweise nicht geeichten Messgeräte eine verbrauchsabhängige Abrechnung verwehrt sein, würde prinzipiell der gesetzliche Umlagemaßstab gemäß § 556a Abs. 1 BGB, das heißt eine Abrechnung nach Quadratmetern, gelten. Nach der Rechtsprechung ist in diesem Fall die flächenmäßige Umlage zudem schadensersatzbedingt zu kürzen (vgl. BGH, Beschluss v. 13.03.2012 – VIII ZR 218/11 = ZMR 2012, 615 unter dem Gesichtspunkt einer Vertragsverletzung infolge unterbliebener Verbrauchserfassung), regelmäßig um 15 % als Erfahrungswert der Kostendifferenz zwischen verbrauchsabhängiger und verbrauchsunabhängiger Erfassung (§ 12 HeizkostenVO analog; vgl. LG Berlin, Urteil v. 11.11.2011 – 63 S 149/11; LG Kleve, Urteil v. 19.042007 – 6 S 205/06 = ZMR 2007, 620; Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 556 Rn. 351). Hierzu hat die Klägerin bereits erstinstanzlich vorgerechnet, dass auf der Grundlage der “Gesamtkosten Heizungsanlage” in Höhe von 1.816,92 Euro im Verhältnis zu der Wohnfläche des Beklagten von 120 m² abzüglich 15 % eine Nachforderung in Höhe von 955,28 Euro auf den Beklagten entfallen und ihn damit sogar schlechter stellen würde als die verbrauchsabhängige Umlage in Höhe von 945,68 E.
Unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Kürzungen der Klageforderung und nach Verrechnung der Mietrückstände und der Kaution ist damit jedenfalls im Ergebnis ein Nachzahlungsanspruch der Klägerin in der ausgeurteilten Höhe von 835,71 Euro begründet.
3. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn, wie von dem Beklagten vertreten, die Neuregelung des MessEG zum 01.01.2015 ein grundsätzliches Verwendungsverbot von Daten nicht geeichter Erfassungsgeräte in der Betriebskostenabrechnung bewirken würde und der Ablauf der Eichfrist einzelner Messgeräte die Unverwertbarkeit sämtlicher Messergebnisse und der gesamten Abrechnung zur Folge hätte. In dieser Hinsicht wird teilweise vertreten, dass die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach Verbrauchswerte eines nicht geeichten Zählers im Rahmen der Betriebskostenabrechnung verwendet werden dürfen und lediglich deren Richtigkeitsvermutung entfallen soll (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VII ZR 112/10 = WW 2011, 598; MDR 2011, 92), angesichts § 33 Abs. 1 MessEG n.F. und der maßgeblichen Ziele des Eichrechts überholt sei (so Lammel, WuM 2015, 531). Im hier zu entscheidenden Fall wäre dies insoweit relevant, als die o.g. quadratmeterbezogene Umlage mit den “Gesamtkosten Heizungsanlage” in Höhe von 1.816,92 Euro einen Wert zugrunde legt, der jedenfalls zum Teil (“Zusatzkosten Warmwasser”) von eichüberfälligen Messgeräten stammt.
Die Kammer folgt der Ansicht, dass § 33 Abs. 1 MessEG n.F. ein grundsätzliches, auch zivilprozessual wirkendes Verwendungsverbot statuiere, nicht; ebenso erscheint eine Abkehr von der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung nach BGH, Urteil vom 17.11.2010 VII ZR 112/10 nicht geboten. Vielmehr ist zwischen der in § 33 Abs. 1, 2 MessEG n.F. statuierten Pflicht, nur geeichte Messgeräte zu verwenden, einerseits und den Folgen eines Verstoßes hiergegen andererseits zu unterscheiden, wobei wiederum allein die zivilrechtlichen – und nicht verwaltungsrechtlichen, bußgeldbezogenen (§ 60 MessEG) – Konsequenzen in den Blick zu nehmen sind. Konkrete oder gar zwingende Vorgaben hierfür enthält § 33 Abs. 1 MessEG als Norm des öffentlichen Rechts nicht, jedenfalls nicht unmittelbar. Ein Verstoß gegen § 33 Abs. 1 MessEG könnte nur über dessen Auslegung als ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB zivilrechtliche Folge haben. Jedoch handelt es sich bei der Betriebskostenabrechnung nach herrschender Ansicht um kein Rechtsgeschäft, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung, eine Wissenserklärung bzw. ein Rechenwerk (Zehelein, NZM 2017, 794 m.w.N.); das Ziel des MessEG, die Richtigkeit des Eichvorgangs zu gewährleisten, rechtfertigt auch keine analoge Anwendung des § 134BGB. Geht es im Eichrecht primär um den Schutz des Verbrauchers auf der Basis richtiger Messergebnisse, ohne dass die Verwendung geeichter Geräte zum Selbstzweck wird, Ist ein zivilprozessuales absolutes Verwendungs- und Verwertungsverbot nicht zwingend (Zehelein, NZM 2017, 794). Eine Beweislastumkehr durch den Wegfall der Vermutungswirkung für die Richtigkeit der Messergebnisse sowie die Möglichkeit der Schätzung unter Berücksichtigung eines schadensersatzbedingten Abzugs, wie bislang höchstrichterlich vertreten, erscheinen vor diesem Hintergrund noch immer angebracht wie ausreichend.”
Moderation Helin Evrim Sommer, MdB, Wahlkreis Spandau-Charlottenburg Nord
Der Eintrittt ist frei.
Berliner Morgenpost am 12.09.2018: Wohnen in Berlin – Wie in Berlin Milieuschutzverordnungen umgangen werden
Immer häufiger wird in Milieuschutzgebieten die Milieuschutzverordnung umgangen. Wurden beispielsweise in Neukölln 2012 noch 318 Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohngen genehmigt, waren es 2013 bereits 529, 2014 dann schon 1090 Umwandlungen, 2015 schließlich 1225 und im Jahr 2016 dann 1448 Umwandlungen. In ganz Berlin gab es im Zeitraum von Anfang Juni 2017 bis Ende Mai 2018 Umwandlungen von insgesamt 14.053 Wohnungen. Im Bezirksvergleich wurden in Friedrichshain-Kreuzberg die meisten Wohnungen umgewandelt (3281), gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf (2790), Mitte (2414) und Neukölln (1855).
Die Milieuschutzverordnung soll eigentlich „die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenwirken beziehungsweise vorbeugen“ – so schreibt es das Bezirksamt Neukölln im Netz. Eine Umwandlung muss vom Bezirksamt genehmigt werden und ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
Doch Covivio und andere Unternehmen haben wohl einen recht einfachen Weg gefunden, diese Verordnung auszuhebeln: mit dem Versprechen, die Mieter nicht gleich aus der Wohnung zu drängen. Denn in den kommenden sieben Jahren, darauf hat sich Covivio verpflichtet, darf die Wohnung nur an die jetzigen Bewohner verkauft werden. Wird die Wohnung aber dennoch an jemand anders verkauft, haben die Mieter noch weitere fünf Jahre Kündigungsschutz. Sprich: In zwölf Jahren könnten die Bewohner gezwungen werden, ihre Wohnungen zu verlassen.
„Das Bezirksamt hat keine andere Möglichkeit, als dem Begehren nachzukommen“, teilte Baustadtrat Jochen Biedermeier (Grüne) kürzlich mit. Die Sieben-Jahres-Regelung sei rechtlich festgeschrieben. Und auch das Vorkaufs-recht kann Biedermann hier nicht aussprechen. Das ginge nur, wenn Häuser verkauft werden und der Eigentümer wechselt. Im Schillerkiez werden aber Miet- in Eigentumswohngen umgewandelt. „Es findet gar kein Verkauf statt, den wir prüfen könnten“, so Biedermann. Außerdem können durch das Vorkaufsrecht immer nur Mehrfamilienhäuser erworben werden, aber keine einzelnen Wohnungen. Die Wohnungen im Schillerkiez aber sollen in Einzel-Eigentumswohnungen umgewandelt, nicht das komplette Haus verkauft werden.
Steht einem Mieter eines Altbaus nach der Modernisierung der Fenster grundsätzlich ein Anspruch auf Erteilung einer Auskunft zu dem dann erforderlichen Heiz- und Lüftungsverhalten zu?
Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 217/16, Urteil vom 26.04.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Nach Auffassung der Kammer steht dem Mieter eines Altbaus nach der Modernisierung der Fenster grundsätzlich ein Anspruch auf Erteilung einer Auskunft zu dem dann erforderlichen Heiz- und Lüftungsverhalten zu. Erforderlichenfalls hat der Vermieter mit Hilfe eines Architekten oder Sachverständigen die zur Vermeidung von Schimmelbildung erforderlichen Verhaltensanforderungen zu ermitteln. Sodann hat er den Mieter präzise und sachgerecht auf die neuen Anforderungen an sein Heiz- und Lüftungserhalten im veränderten Raumklima hinzuweisen (so LG Gießen, Urteil vom 12.4.2000, Az. 1 S 63/00; LG München I, Urteil vom 8.3.2007, Az. 31 S 14459/06; Eisenschmid in Schmidt/Futterer, § 536 Rn. 230). Nach Auffassung der Kammer besteht dabei allerdings nicht die Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter, ein Lüftungskonzept nach der DIN 1946/6 zu erstellen.
Die DIN – Vorschrift ist primär nur für die am Bau bzw. an der Renovierung des Gebäudes Beteiligten verbindlich. Sie gilt nicht im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter (vgl. AG Reinbek, Urteil vom 4.7.2014, Az. 15 C 77/14 in WuM 2014, 568-569). Im Einzelfall sind die Anforderungen an die Auskunft zu prüfen, diese mögen auch unter bestimmten Umständen den Anforderungen der DIN-Norm entsprechen. Einen grundsätzlichen Anspruch auf Erteilung eines Lüftungskonzeptes nach der DIN-Norm 1946/6 nimmt die Kammer jedoch im Verhältnis Vermieter/Mieter nicht an.”