Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist ein Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung der Mietvertragsbeziehung berechtigt, wenn sein Mieter, der dem Alkohol regelmäßig stark zuspricht, im betrunkenen Zustand im Mietobjekt einen erheblichen Wasserschaden verursacht?

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 8 C 63/17, Urteil vom 18.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung.

Das Mietverhältnis wurde durch die in der Klageschrift vom 3.4.2018 ausgesprochene fristlose Kündigung beendet.

1.) Zwar sind sowohl die außerordentliche fristlose, als auch die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 21.11.2017 infolge der Begleichung des Mietrückstandes durch den Beklagten nach der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden.

Der Beklagte hat noch vor Rechtshängigkeit der Klage den gesamten Rückstand ausgeglichen.

Die Vorschrift ist entgegen der Ansicht der Klägerin in analoger Anwendung auch auf die ordentliche Kündigung anwendbar (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, BGB, 13. Aufl. 2017, § 569 Rn. 65).

2.) Allerdings ist die in der Klageschrift vom 3.4.2018 erklärte Kündigung als außerordentliche, fristlose Kündigung wirksam.

a) Die Klägerin war zu der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Der Beklagte hat den Wasseraustritt in seiner Mietwohnung in der Nacht vom 29.3. auf den 30.3.2018 zu verantworten und dadurch das streitgegenständliche Anwesen in der ###straße 33 in Pforzheim erheblich gefährdet.

Nach der Vorschrift des § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte, der dem Alkohol ersichtlich stark zuspricht, in der Nacht vom 29.3. auf den 30.3.2018 in alkoholisiertem Zustand in seiner Mietwohnung einen der Wasseranschlüsse für die Küche geöffnet und so Teile seiner Mietswohnung und Teile des Treppenhauses des Anwesens überflutet hat.

Die Zeugenaussagen sind allesamt glaubhaft und stimmen vollständig, auch in den Details, überein. Bei allen gehörten Zeugen handelte es sich um neutrale Zeugen, die ersichtlich keinen Anlass und auch keine Motivation hatten, durch ihre Aussagen einen Prozessausgang zu Lasten des Beklagten zu fördern. Der Beklagte selbst hat das Bild, das durch die Beweisaufnahme in der mündlichen Verhandlung von ihm gezeichnet wurde, vollumfänglich bestätigt. Schlüssiger Vortrag war von ihm nicht zu erlangen. Indes wurden die Beteiligten durch unqualifizierte und irrelevante Äußerungen aus dem Konzept gebracht und mitunter sogar beleidigt.

Dass die Ursache des Wasseraustritts ein geöffneter Wasseranschluss in der Küche war, an welchem ein Spülbecken fehlt, und nicht, wie der Beklagte vorträgt, der Abfluss des Waschbeckens im Badzimmer, ergibt sich insbesondere aus der glaubhaften Aussage des Zeugen ### sowie aus dem durch die Klägerin vorgelegten Schreiben der Stadt Pforzheim über den streitgegenständlichen Feuerwehreinsatz (Bl. 123 d. Akte). Nachdem der von dem Beklagten benannte Zeuge ### zu der mündlichen Verhandlung am 9.5.2018 nicht erschienen ist, musste ein neuer Termin für die Vernehmung des Zeugen nicht stattfinden. Dass der Zeuge den Abfluss im Bad der Mietwohnung repariert hat, kann als wahr unterstellt werden. Diese Indizientatsache vermag den Vortrag der Klägerin nicht zu erschüttern. Zu der konkreten Ursache des Geschehens am 29./30.3.2018 ist der Zeuge weder benannt, noch könnte er dazu etwas beitragen. Im Übrigen hätte der Beklagte als Mieter in gleicher Weise dafür Sorge zu tragen, dass der Abfluss des Waschbeckens nicht überläuft, so dass letztlich sogar dahin stehen könnte, ob das Wasser im Bad oder in der Küche überlief.

Im Hinblick auf die erhebliche Gefährdung des Hauses sowie der anderen Bewohner, ist der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnissen auch bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zu zumutbar.

Dies gilt insbesondere, da hinzukommt, dass der Beklagte die Wohnung in erheblichem Umfang verwahrlosen lässt. Ausweislich der durch die Klägerin vorgelegten Lichtbilder sowie der Zeugenaussagen ist die Mietwohnung extrem vermüllt. Es liegen neben der Kleidung des. Beklagten Scherben auf dem Boden, die Fließen sind durch Urin, Müll und Asche erheblich verdreckt und es geht – dies hat die Beweisaufnahme ergeben – ein in höchstem Maße unangenehmer Geruch von der Wohnung des Beklagten aus.

b) Die Klägerin war im Übrigen auch nach den Vorschriften der §§ 543Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Der Beklagte sorgt regelmäßig, insbesondere in der Nacht, für erheblichen Lärm und stört durch dieses Verhalten nachhaltig den Hausfrieden.

Nach § 569 Abs. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung auch dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Alle Zeugen bestätigten glaubwürdig und übereinstimmend, dass es durch den Beklagten, insbesondere in der Nacht, häufig zu erheblichen Ruhestörungen kommt und es ausgehend von der Mietwohnung des Beklagten zu unangenehmen Geruchsbelästigungen kommt. Der Beklagte lärmt und randaliert infolge seiner Alkoholisierung, so dass in regelmäßigen Abständen die Polizei gerufen werden muss. Nach der glaubhaften Aussage der Zeugin ### war die Polizei seit dem Vorfall am 29./30.3.2018 bereits drei- bis viermal vor Ort. Die anderen Mieter fühlen sich durch das Verhalten des Beklagten enorm belästigt und gestört. Dies kam in der mündlichen Verhandlung am 9.5.2018 deutlich zum Ausdruck.

Da es sich nicht um Einzelfälle handelt, sondern sich das Verhalten des Beklagten bereits über einen Zeitraum von mehreren Jahren erstreckt, ist auch nicht damit zu rechnen, dass sich sein Verhalten in naher Zukunft ändern wird. Unter diesen Umstände ist der Klägerin, insbesondere unter Berücksichtigung des Vorfalls vom 29./30.3.2018, ein Abwarten der Kündigungsfrist ebenfalls nicht zuzumuten.

c) Eine vorherige Abmahnung des Beklagten bedurfte es nicht.

Die sofortige Kündigung ohne Abmahnung war hier aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB gerechtfertigt.

Eine Abmahnung ist nur dann sinnvoll, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses (bei Unterlassen des beanstandeten Verhaltens in der Zukunft) überhaupt noch in Betracht kommt. Dies ist nicht der Fall, wenn das durch den Mietvertrag begründete gegenseitige Vertrauensverhältnis bereits endgültig zerstört worden ist und auch durch vertragsgemäßes Verhalten in der Zukunft nicht mehr wiederhergestellt werden kann (vgl. AG Karlsruhe, Urteil vom 03. Februar 2017, Az. 6 C 2930/16, Rn. 17).

Vorliegend ist aufgrund der schweren Vertragsverstöße des Beklagten nicht anzunehmen, dass das Vertrauensverhältnis zu der Klägerin jemals wieder hergestellt werden könnte. Der Beklagte hat die Interessen der Klägerin durch sein Verhalten erheblich und offensichtlich verletzt. Er hat sein Verhalten auch nach Rechtshängigkeit der Klage nicht geändert und zeigte im Termin zur mündlichen Verhandlung keinerlei Einsicht. Es ist daher gerade nicht damit zu rechnen, dass es künftig zu keinen weiteren vergleichbaren Handlungen des Beklagten mehr kommt.“