Archiv für den Monat: Oktober 2018

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

Berliner Morgenpost am 13.10.2018: Mietenproblematik – Die CDU ist jetzt eine Mieterpartei

Der Landesparteitag votiert einstimmig für den neuen „Masterplan Wohnen“ – und ein Wohngeld für Berliner.

Das Konzept, das die Union ab sofort anbietet, hört auf den Namen „Masterplan Wohnen“. Neben dem Wunsch nach mehr Neubau, dem sämtliche Parteien zustimmen, fordert die Union darin unter anderem, mehr landeseigene Grundstücke an die Baugenossenschaften zu vergeben, statt primär die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften mit Flächen zu versorgen.

https://www.morgenpost.de/berlin/article215556449/Die-CDU-ist-jetzt-eine-Mieterpartei.html

Pressemitteilung 40/2018

Terminsverschiebung im Fall Kniffka

Das Amtsgericht Spandau hat den auf den 18.10. anberaumten Termin in der Sache Deutsche Wohnen Berlin 5 GmbH gegen unser Mitglied Wolf-Dietrich Kniffka aufgehoben und einen neuen Termin zur Fortsetzung der mündlichen Verhandlung auf den 29.11.2018, 10:15 Uhr, anberaumt.

Bei unserer Crowdfunding-Kampagne für Wolf-Dietrich Kniffka auf der Internetplattform gofundme.com sind bisher 1.965,00 € gespendet worden (https://www.gofundme.com/vor-gericht-fur-den-mietspiegel).

Berlin, den 17.10.2018

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist ein Vermieter gehalten, bei nachträglicher Tilgung von Mietrückständen das Mietverhältnis mit dem Mieter trotz der bereits erklärten fristgemäßen Kündigung fortzusetzen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 66/18, Beschluss vom 30.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB bejaht. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristgemäß erklärte Kündigung vom 11.10.2017 mit Wirkung zum 31.07.2018 beendet, §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr.1, 573c Abs.1, 542 BGB.
Gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat, weil der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Der Berufung lässt sich nicht entnehmen, dass der Beklagte die fehlende Leistungsfähigkeit für die Mietzahlungen ab August 2017 mangels Verschulden gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB nicht zu vertreten gehabt hätte. Die eingetretene finanzielle Notlage war nicht unverschuldet, sondern Folge seiner bewussten Entscheidung, selbstständig tätig sein zu wollen, deshalb der Forderung nach Aufnahme einer angebotenen Tätigkeit nicht nachzukommen und folglich die Leistungen des Jobcenters nicht mehr in Anspruch nehmen zu können, ohne für die Leistungsfähigkeit bezüglich der Miete künftig Sorge zu tragen. Insbesondere hat das Amtsgericht zutreffend berücksichtigt, dass der Beklagte bereits seit Juni 2017 wusste, dass die Kosten der Unterkunft vom Jobcenter nicht mehr übernommen würden, ohne sich darum zu bemühen, die benötigten finanzielle Mittel für die Wohnung zu erlangen. Er ist weder gegen den Aufhebungsbescheid für die Mietzahlungen vorgegangen noch hat er auf andere Weise versucht, seine Mietzahlungspflichten abzusichern. Die Pauschalzahlung im August genügte jedenfalls nicht.

Das nach der Kündigung erfolgte Angebot zur Tilgung der Schulden durch das Jobcenter genügte nicht, um die Pflichtverletzung des Beklagten als weniger schwerwiegend und auch eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB nicht mehr rechtfertigend bewerten zu können. Auf das Angebot erfolgte schon keine Übernahme der Forderungen. Auch die schließlich mit einem Darlehn durch den Vater erfolgte Ausgleichung der offenen Beträge genügte hier aus dem vom Amtsgericht zutreffend herangezogenen Erwägungen nicht. Allein die Tilgung der offenen Forderungen des Vermieters innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 BGB reicht für sich genommen nicht aus, um die Pflichtverletzung des Mieters in Form des Zahlungsverzugs als weniger schwerwiegend und eine fristgemäße Kündigung nicht mehr rechtfertigend zu bewerten. Das würde entgegen dem Ausnahmecharakter von § 569 Abs. 3 BGB, der allein die Heilung der fristlosen Kündigung regelt, dazu führen, dass regelmäßig auch die fristgemäße Kündigung geheilt würde. Das hat der Bundesgerichtshof jedoch aus von der Kammer geteilten Erwägungen in ständiger Rechtsprechung abgelehnt (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12 -, BGHZ 195, 64-73; Urteil vom 01. Juli 2015 – VIII ZR 278/13 -; Beschluss vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 238/15).

Der Klägerin ist nicht vorzuhalten, dass sie eine Übernahme der Mietschulden durch das Jobcenter und die damit gemäß § 569 Abs. 3 BGB eintretende Heilung der fristlosen Kündigung dadurch hinderte, dass sie dem Jobcenter gegenüber nicht erklärte, das Mietverhältnis mit dem Beklagten fortsetzen zu wollen. Weder hatte die Klägerin als Vermieterin besondere Treuepflichten gegenüber dem Beklagten noch erweist sich ihr Festhalten an der Beendigung des Mietverhältnisses durch die fristgemäße Kündigung als mit den guten Sitten nach Treu und Glauben gemäß § 242BGB nicht vereinbar. Die Klägerin ist nicht gehalten, bei nachträglicher Tilgung von Mietrückständen das Mietverhältnis mit dem Beklagten trotz der bereits erklärten fristgemäßen Kündigung fortzusetzen. Insbesondere ist die Klägerin als Vermieterin Mietern, die wie der Beklagte ihre Mietzahlungspflicht mit Hilfe staatlicher Transferleistungen erfüllen, nicht weitergehend verpflichtet, als anderen Mietern. Das Berufungsgericht folgt der ausgewogenen Bewertung des Amtsgerichts anhand der vorliegenden Umstände des Einzelfalls.

Eine Räumungsfrist über den 31.07.2018 vermag das Berufungsgericht dem Beklagten mit der aufgeführten Begründung nicht einzuräumen. Nach dem Mietvertrag bewohnt der Beklagte die nur 58 m² große 2-Zimmer-Wohnung allein. Auch seinem Antrag auf die Einräumung einer Räumungsfrist lässt sich nicht entnehmen, dass die Tochter mit in der Wohnung wohnt. Damit wirkt sich aber die erforderliche Wohnungssuche weder auf die bevorstehende Einschulung der Tochter noch auf deren Wohnverhältnisse unmittelbar aus. Ohnehin erscheint es dem Wohl eines Kindes förderlicher, die Wohnungssuche und den Umzug außerhalb der Schulzeit, also in Ferien vorzunehmen.“

AMV im Lichte der Presse:

 

Berliner Abendblatt am 13.10.2018: Mieterberatung jetzt in mehreren Spandauer Kiezen

Die offene Mieterberatung in Spandau soll ausgeweitet werden. Möglich wird dies durch eine Finanzspritze des Senats.

Altstadt
Rathaus Spandau (Carl-Schurz-Straße 2-6). Montag 16-18 Uhr, Donnerstag 13-15 Uhr.
Telefon: 115

Neustadt
Paul-Schneider-Haus (Schönwalder Straße 23-24), Dienstag 9-17 Uhr.
Telefon: (030) 68 83 74 92

Staaken
Stadtteilladen im Staaken-Center (Obstallee 28). Montag 13-20 Uhr.
Telefon: (030) 68 83 74 92 oder 0170 / 237 17 90

Wilhelmstadt
Stadtteilladen Wilhelmstadt (Adamstraße 39). Donnerstag 8-16 Uhr.
Telefon: (030) 68 83 74 92

Falkenhagener Feld
KieztreFF (Falkenseer Chaussee 199). Dienstag 18-20 Uhr, Freitag 13-18 Uhr.
Telefon: (030) 68 83 74 92

Mehrgenerationenhaus (Spektefeld 26). Montag und Mittwoch 9-15 Uhr. Dienstag und Donnerstag 9-12 Uhr und 15-18 Uhr.
Telefon: (030) 81 85 27 20

http://www.abendblatt-berlin.de/2018/10/13/mieterberatung-jetzt-in-mehreren-spandauer-kiezen/

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

n-tv.de am 12.10.2018: Wie die SPD ihre eigene Idee torpediert

Um den explodierenden Mietpreisen in Großstädten zu begegnen, wirbt die SPD im Kabinett für einen Mietenstopp. Nun bringt die Linke einen gleichlautenden Antrag in den Bundestag ein. Doch von einem rot-roten Schulterschluss kann keine Rede sein.

Statt eines rot-roten Schulterschlusses hagelte es im Bundestag sozialdemokratische Trotzreaktionen. Allein Anträge zu schreiben, reiche nun einmal nicht, erklärte die SPD-Abgeordnete Ulli Nissen in Richtung Linke und Grüne. Beim Wohngipfel habe die Bundesregierung immerhin „wichtige Beschlüsse auf den Weg gebracht“ – etwa die Kürzung der Modernisierungsumlage auf acht Prozent samt einer Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von drei Euro pro Quadratmeter. Dies müsse nun schnell umgesetzt werden. Den Linken reicht das nicht. Der „Ideologie des freien Marktes“ zu folgen, sei schiefgegangen, erklärte Parteichef Bernd Riexinger. Die Mietpreise zu deckeln, sei nun „das Mindeste, was man von diesem Haus erwarten muss“.

https://www.n-tv.de/politik/Wie-die-SPD-ihre-eigene-Idee-torpediert-article20668832.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann ein Vermieter seinem Mieter außerordentlich kündigen, wenn dieser eine scharfe Waffe inkl. Munition in seiner Wohnung aufbewahrt, ohne eine entsprechende waffenrechtliche Genehmigung zu besitzen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 54/18, Beschluss vom 25.06.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Im Ergebnis frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Beklagte zur Räumung der hier gegenständlichen Wohnung verurteilt, denn das zwischen ihr und der Klägerin bestehende Mietverhältnis ist durch die mit Schreiben vom 19. September 2017 ausgesprochene Kündigung fristlos beendet worden, §§ 546 Abs. 1, 542543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen sind (vgl. BGH, Urt. v. 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, in Grundeigentum 2015, 853; Urteil v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, in: NJWSpezial 2014, 579). Nach § 569 Abs. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter den weiteren Voraussetzungen der Regelung, die § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB entsprechen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die vorgenannten Voraussetzungen hat das Amtsgericht unter Berücksichtigung der Umstände des vorliegenden Falles auf der Grundlage des Sachvortrages der Parteien im Ergebnis zutreffend bejaht.

Offen bleiben kann dabei, inwieweit die unstreitigen Polizeieinsätze im Februar 2017 und am 12. Juli 2017, hier unter Einsatz eines SEK mit anschließender Festnahme zweier Söhne der Beklagten im Zusammenhang mit einer tatsächlichen, nachweisbaren oder nur vermuteten Teilnahme dieser am Diebstahl einer Goldmünze im Wert von 3,7 Millionen Euro aus dem Berliner BodeMuseum stehen.

Die Kündigung vom 19. September 2017 wurde unter anderem darauf gestützt, dass bei dem Polizeieinsatz Mitte Juli 2017 „scharfe Schusswaffen“ in der Wohnung der Beklagten gefunden wurden. Zwar hat die Staatsanwaltschaft mit Schreiben vom 29. September 2017 „lediglich“ bestätigt, dass eine Pistole und ein Magazin mit Munition bei der Durchsuchung der Wohnung aufgefunden wurden; es besteht indes kein Anhaltspunkt dafür, dass diese Gegenstände nicht unter die strengen Regelungen des Waffengesetzes fallen würden (vgl. nur § 1 WaffG).

Die Beklagte hat den Umstand, dass diese Gegenstände sich in ihrer Wohnung befanden und dort aufgefunden wurden, nicht bestritten, sondern sich auf den Hinweis beschränkt, dass die Staatsanwaltschaft von einer Pistole und einem Magazin, nicht aber von einer geladenen oder scharfen Schusswaffe spricht, § 138 Abs. 3 ZPO. Das traditionell restriktive Waffenrecht in Deutschland, das ausweislich § 1 WaffG dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dient, regelt nicht nur den Umgang mit Waffen oder Munition, wie deren Erwerb und Besitz, das Führen und die Aufbewahrung, sondern auch die Voraussetzungen, unter denen jemand eine Waffe überhaupt besitzen darf (vgl. §§ 2ff WaffG).

Es ist kein Anhaltspunkt ersichtlich oder vorgetragen, der auch nur darauf hindeutet, dass die Waffe und die Munition sich erlaubt, das heißt legal in der Wohnung befanden, in der immerhin auch Personen lebten und leben, die das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet haben.

Der Umstand, dass gegen die Beklagte selbst und zwei ihrer Söhne, wobei nur einer zu den ursprünglich festgenommenen Söhnen gehört, Ermittlungen wegen einer Straftat nach dem Waffengesetz aufgenommen und im April 2018 nach § 170 Abs. 2 StPO eingestellt worden sind, besagt insoweit nichts. Selbst wenn zugunsten der Beklagten unterstellt würde, dass sie von der Waffe und der Munition nichts wusste, so hat sie für etwaige Pflichtverletzungen der Angehörigen ihres Haushaltes einzustehen, denen sie die Mietsache zum (Mit-)Gebrauch überlässt. Wenn die Ermittlungsverfahren wegen einer Straftat nach dem Waffengesetz gegen die Beklagte, Herrn ### sowie einen Herrn ## – für dessen Zugehörigkeit zum Haushalt der Beklagten sich nichts ergibt – eingestellt werden, belegt das weder einen erlaubten Waffenbesitz noch, dass keinem Haushaltsangehörigen eine Straftat nach dem WaffG zur Last gelegt wird bzw. werden kann.

Durch die rechtswidrige Aufbewahrung einer Waffe und eines Magazins mit Munition (§§ 1ff. WaffG) in der von ihr gemieteten Wohnung hat die Beklagte besonders schwer wiegend gegen ihre vertraglichen Obhutspflichten als Mieterin verstoßen (§§ 535241 Abs. 2 BGB), damit zugleich den Hausfrieden nachhaltig gestört, § 569 Abs. 2 BGB.

Das Mietverhältnis (§ 535 BGB) verpflichtet neben dem Vermieter auch den Mieter, die Rechtsgüter, Rechte und Interessen seines Vertragspartners zu schützen, § 214 Abs. 2 BGB. Infolgedessen hat der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht die Mietsache nicht nur schonend und pfleglich zu behandeln, sondern darüber hinausgehend alles zu unterlassen, was zu einer vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht umfassten Verschlechterung oder einem Schaden der Mietsache führen kann. Diese Schutzpflicht kann der Mieter, in dessen Besitz die Mietsache ist, nicht nur beim unmittelbaren Umgang mit der Mietsache verletzen, sondern auch dadurch, dass er von der Mietsache einen Gebrauch macht, der geeignet ist, schädigende Einwirkungen Dritter hervorzurufen (BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 49/16, WuM 2017, 10).

So liegt es hier. Selbst wenn die Aufbewahrung von Waffe und Munition nicht Anlass und Ursache des Polizei- bzw. SEK-Einsatzes war, so muss ein Mieter, in dessen Wohnung eine Straftat nach dem WaffG begangen wird, ohne weiteres damit rechnen, dass es zu strafprozessualen Maßnahmen kommen kann. Mit einem solchen Verhalten überschreitet der Mieter den ihm aufgrund seiner Mietzahlung zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (vgl. BGH, aaO, Rz. 15). Hinzu kommt – wie das Amtsgericht zutreffend ausführt – die objektive Gefahr, die von einer Waffe und einem Magazin mit Munition ausgehen; sie verleiht der Pflichtverletzung ein besonderes, den Ausspruch einer fristlosen Kündigung rechtfertigendes Gewicht.

Diese Gefahr belastet zudem den Hausfrieden in besonders schwer wiegender Weise, für dessen Erhalt im Interesse der anderen Bewohner des Mehrfamilienhauses zu sorgen den Vermieter eine Verpflichtung trifft, unabhängig davon, ob die Mitmieter von der Gefahr für den Hausfrieden wissen oder nicht. In Abhängigkeit vom konkreten Gefahrenpotenzial kann der Vermieter die erforderlichen Maßnahmen zum Schutz des Zusammenlebens der Mieter in dem Haus treffen, ohne zunächst zu erkunden, ob sie von einzelnen als belanglos angesehen werden.

Dabei fällt hier ins Gewicht, dass das Waffengesetz mit seinen strengen Regelungen immerhin dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dient; der Hausfrieden in einem Mehrfamilienhaus dürfte ohne weiteres als Teilbereich derselben anzusehen sein. Der Verstoß gegen die Regelungen des Waffengesetzes wird im Fall einer Schusswaffe – zum Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung – nicht als Ordnungswidrigkeit verfolgt, sondern als Straftat, §§ 51 f. WaffG.“

Pressemitteilung 39/2018

Wird am Donnerstag der Berliner Mietspiegel für Spandau beerdigt?

Am 18.10. verhandelt das Amtsgericht Spandau unter dem Aktenzeichen 3 C 306/17 um 10:00 Uhr im Saal 141 die Mieterhöhungsklage der Deutsche Wohnen Berlin 5 GmbH gegen unser Mitglied Wolf-Dietrich Kniffka.

Herr Kniffka zahlt zur Zeit für seine 42,15 m² große Wohnung An der Kappe 74c in 13583 Berlin-Spandau eine Nettokaltmiete in Höhe von 226,77 € (= 5,38 €/m²). Seine Vermieterin, dieDeutsche Wohnen Berlin 5 GmbH, begehrt von ihm zum 01.10.2017 eine Mieterhöhung von 23,17 € monatlich, d.h. von 226,77 € um 23,17 € auf 249,94 € (= 5,93 €/m²).

Und was macht das Amtsgericht Spandau? Der zuständige Richter am Amtsgericht Spandau wendet zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr den Berliner Mietspiegel 2017 an, sondern holt ein Sachverständigengutachten für 2.850,00 € ein.

Der Sachverständige ermittelt in seinem Gutachten nach dem Vergleichswertverfahren mit Nutzwertanalyse mit 15 Vergleichswohnungen eine ortsübliche Vergleichsmiete von 259,22 € (= 6,15 €/m²). Dieser Betrag liegt um 0,85 €/m² über dem Wert, der sich bei Anwendung des Berliner Mietspiegels ergeben würde (5,30 €/m²).

Wolf-Dietrich Kniffka streitet nun vor Gericht nicht nur gegen seine Mieterhöhung sondern auch für die Anwendung des Berliner Mietspiegels 2017 und gegen die Einholung von Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete.

Sollte der erkennende Richter bei seiner vorläufigen Rechtsauffassung bleiben und den Berliner Mietspiegel nicht anwenden, müssen wir als Mieterverein in Zukunft jeder Spandauer Mieterin und jedem Spandauer Mieter sagen: „Stimmen Sie der Mieterhöhung zu, auch wenn sie nach dem Berliner Mietspiegel falsch ist, da bei einer Klage die Gefahr droht, dass ein Sachverständigengutachten für 2.850,00 € eingeholt wird und Sie im Falle des Verlierens diese Kosten tragen müssen.“

Bei Mieterinnen und Mietern, die rechtsschutzversichert sind, müssen wir sagen: „Stimmen Sie der Mieterhöhung zu, auch wenn sie nach dem Berliner Mietspiegel falsch ist, da bei einer Klage die Gefahr droht, dass ein Sachverständigengutachten für 2.850,00 € eingeholt wird und Ihre Rechtsschutzversicherung im Falle des Verlierens diese Kosten tragen muss. Danach kündigt Ihre Rechtsschutzversicherung Ihnen höchstwahrscheinlich Ihren Vertrag und Sie stehen in Zukunft ohne Rechtsschutzversicherung dar.“

„Die Tatsache, dass nun mit den Abteilungen 6 und 13 gleich zwei Richter des Amtsgerichts Spandau den Berliner Mietspiegel 2017 nicht mehr anwenden, sondern teure Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einholen, ist eine Katastrophe für Spandaus Mieterinnen und Mieter“, sagte Marcel Eupen, der 1. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., „denn diese Vorgehensweise führt zu einer extremen Rechtsunsicherheit über die Anwendung des Mietspiegels und damit zu einer Verunsicherung der Mieterinnen und Mieter.“

Damit sich Wolf-Dietrich Kniffka weiter vor Gericht wehren kann, haben wir – der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. – für Wolf- Dietrich Kniffka auf der Internetplattform gofundme.com ein Crowdfunding-Projekt gestartet (https://www.gofundme.com/vor-gericht-fur-den-mietspiegel). Unser Ziel ist es, Wolf-Dietrich Kniffkas Rechtsstreit mit der „Deutsche Wohnen“ finanziell zu unterstützen – wenn nötig bis in die zweite Instanz. Die Kosten für die Gerichtsgebühren, die Rechtsanwaltsgebühren und die Sachverständigengebühren in der 1. Instanz belaufen sich auf knapp 3.300 €. Die Kosten für die Gerichtsgebühren, die Rechtsanwaltsgebühren und die Sachverständigengebühren mit Berufungsinstanz belaufen sich auf knapp 3.800 €. Sollte nach der Deckung der Kosten Geld übrig bleiben, fließt dieses zu 100% in die Kältehilfe der Berliner Stadtmission. Bisher sind bereits über 1.800 € gespendet worden.

Berlin, den 15.10.2018

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Genügt es bei Instandsetzungsarbeiten, dass der Vermieter die Arbeiten zur Instandsetzung rechtzeitig ankündigt, damit sich der Mieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 T 73/18, Beschluss vom 30.07.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Nach dem Sach- und Rechtsstand sowie nach billigem Ermessen, welches die Entscheidungskriterien nach § 91a Abs. 1 ZPO für die zu treffende Kostenentscheidung sind, ist es hier gerechtfertigt, den Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Denn sie hatten begründeten Anlass zur Klageerhebung gegeben, denn sie hatten die Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung zu dulden, § 555aAbs. 1 BGB und befanden sich in Verzug mit der Annahme der ausreichend angebotenen (§ 295 BGB) Arbeiten in der Wohnung.

Ihre Duldungspflicht entstand nicht erst – anders als bei Modernisierungsarbeiten – nach Ablauf einer bestimmten Frist auf einer einen bestimmten Mindestinhalt enthaltenden Ankündigung, insbesondere unter Mitteilung eines Bauablaufplanes.

Die Klägerin schuldete zwar eine rechtzeitige Mitteilung über die Arbeiten, § 555a Abs. 2 BGB. Ihre Mitteilungs- bzw. Ankündigungspflicht ging allerdings nicht so weit, wie etwa die Pflichten des Vermieters zur Ankündigung im Falle einer Modernisierung, § 555c Abs. 1 bis 3 BGB. Insbesondere führt der Umstand, dass die dem Mieter nötigen Informationen sich erst aus mehreren Schreiben ergeben, nicht dazu, seine Duldungspflicht verneinen. So ist allein unter Zugrundelegung des Schreibens der Klägerin vom 12.07.2017 der Duldungsanspruch nicht zu verneinen gewesen.

Bei Instandsetzungsarbeiten genügt es gemäß § 555a Abs. 2 BGB, dass der Vermieter die Arbeiten zur Instandsetzung rechtzeitig ankündigt, damit sich der Mieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann. Das kann bei Berufstätigkeit die Beantragung von Urlaub usw. sein, ggf. die Absprache mit Dritten, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren, um ggf. während der Arbeiten durch Anwesenheit in der Wohnung die eigenen Interessen zu gewährleisten. Die Beklagten konnten nicht allein mit der Begründung, berufstätig zu sein, ihre Duldungspflicht auf Zeiträume in der üblichen Freizeit beschränken.

Das gilt auch mit Blick auf die bereits im Zusammenhang mit der Schadensermittlung und Trocknung des Wasserschadens aufgewendeten Anwesenheitszeiten. Insoweit kann gegebenenfalls aus verschiedenen rechtlichen Aspekten Ausgleich vom Vermieter oder ggf. Dritten verlangt werden.

Aus der sich infolge der ersten Ankündigung vom 12.07.2017 entwickelnden Korrespondenz mit der Klägerin wussten die Beklagten, ab welchem Zeitpunkt Arbeiten stattfinden sollten bzw. konnten, ihnen war auch mitgeteilt worden, dass die Art der Arbeiten auch Unterbrechungen erforderlich machte, weil neben dem Sanitärgewerk Fliesenleger tätig werden mussten, zudem wegen der Trocknungs- bzw. Abbindungszeiten nicht vermeidbar waren, sodass die Arbeiten sich über mehrere Werktage hinziehen würden, während der das Bad mit einer weiteren Badewanne grundsätzlich nutzbar blieb. Zudem hatte die Klägerin mitgeteilt, dass die ausführenden Unternehmen die Folgetermine nach dem Beginn der Arbeiten „operativ“ mit den Beklagten regeln würde, sodass berechtigten Belangen der Beklagten hinsichtlich ihrer zeitlichen Planung Rechnung getragen werden konnte. Ein Anspruch auf die vorherige Mitteilung eines detaillierten Bauablaufplanes bestand demgegenüber bei dieser Situation nicht.

Nachdem die Beklagten dann auf das Schreiben der Klägerin vom 24.07.2018 innerhalb der mit einer Woche angemessen gesetzten Frist keinen Termin für den Beginn der Arbeiten auswählten, auch keine Gründe mitteilten, die ihre Hinderung im fraglichen Zeitraum ab dem 08.08.2017 überhaupt erkennen ließen, ferner eine entsprechende telefonische Regelung eines Arbeitsbeginns durch Beendigung des Telefonats unterbanden, hatten sie zur Klageerhebung Anlass gegeben. Zwar beschränkt sich ein „Dulden“ auf ein Gewährenlassen im Sinne eines Hinnehmens. Da hier aber Arbeiten in der Wohnung der Beklagten erfolgen mussten, umfasste das Dulden hier auch die Zutrittsgewährung und die Mitwirkung bei der Vereinbarung eines konkreten Arbeitsbeginns.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist ein Vermieter berechtigt, wenn sich sein Mieter mit der Zustimmung zur Mieterhöhung in Verzug befindet, einen Rechtsanwalt mit der Mahnung zur Abgabe der Zustimmungserklärung zu beauftragen?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 7 C 199/18, Urteil vom 04.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die außergerichtlichen Anwaltskosten schuldet der Beklagte gemäß den §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1, 2 Ziff. 1 BGB, 2 Abs. 2, 1314 RVG, Ziff. 2300, 7002, 7008 W RVG aufgrund des mit Ablauf des Februar 2018 gemäß den §§ 280 Abs. 2 Ziff. 1, 558 b Abs. 2 BGB, spätestens jedoch mit dem Zugang des Mahnschreibens vom 6. März 2018 eingetretenen und die Anwaltsbeauftragung begründenden Verzuges. Soweit die Beklagte einen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht mit der Begründung einwendet, mangels weitergehender Komplexität der Angelegenheit sei eine anwaltliche Beauftragung statt der weiteren Befassung der Hausverwaltung hiermit nicht erforderlich gewesen, kann das jedenfalls im Ergebnis nicht durchdringen, denn die anwaltliche Tätigkeit ist grundsätzlich eher, wenngleich im konkreten Fall nicht, geeignet, dem Schuldner die Ernsthaftigkeit der Rechtsverfolgung sowie die Sinnhaftigkeit der Erfüllung der Schuld vor Augen zu führen und somit einen gerichtlichen Rechtsstreit zu vermeiden.“

Pressemitteilung 38/2018

Großzügige Spenden von Grünen-Politikern bei Crowdfunding-Kampagne des AMV

Die Grünen-Politiker MdB Canan Bayram, MdA Katrin Schmidberger und MdA Andreas Otto leisten großzügige Geldspenden bei der am 02.10. gestarteten Crowdfunding-Kampagne des AMV.

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. hat am 02.10.2018 ein Crowdfunding-Projekt für sein Mitglied Wolf-Dietrich Kniffka gestartet und binnen 7 Tagen von 66 Personen 1.655 Euro eingesammelt. Spender waren u.a. Canan Bayram, Katrin Schmidberger und Andreas Otto.

Zum Hintergrund: Wolf-Dietrich Kniffka ist vor dem Amtsgericht Spandau von seiner Vermieterin, der „Deutschen Wohnen“, auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Höhe von 23,17 Euro monatlich verklagt worden. Der zuständige Richter am Amtsgericht Spandau wendet zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr den Berliner Mietspiegel 2017 an, sondern holt ein Sachverständigengutachten für 2.850,00 Euro ein.

Wolf-Dietrich Kniffka streitet nun vor Gericht für die Anwendung des Berliner Mietspiegels 2017 und gegen die Einholung von Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete. Um diesen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Spandau weiter führen zu können, hat der AMV für Wolf-Dietrich Kniffka auf der Internetplattform gofundme.com ein Crowdfunding-Projekt gestartet (https://www.gofundme.com/vor-gericht-fur-den-mietspiegel).Ziel ist es, Wolf-Dietrich Kniffkas Rechtsstreit mit der „Deutschen Wohnen“ finanziell zu unterstützen – wenn nötig bis in die zweite Instanz. Die Kosten für die Gerichtsgebühren, die Rechtsanwaltsgebühren und die Sachverständigengebühren in der 1. Instanz belaufen sich auf knapp 3.300 Euro. Die Kosten für die Gerichtsgebühren, die Rechtsanwaltsgebühren und die Sachverständigengebühren mit Berufungsinstanz summieren sich auf knapp 3.800 Euro. Sollte nach der Deckung der Kosten Geld übrig bleiben, fließt dieses zu 100 Prozent in die Kältehilfe der Berliner Stadtmission. Wolf-Dietrich Kniffkas Gerichtstermin vor dem Amtsgericht Spandau ist am 18.10. um 10:00 Uhr im Saal 141.

Der AMV-Vorsitzende Marcel Eupen befürchtet, „dass die Nichtanwendung des Berliner Mietspiegels zu einer extremen Rechtsunsicherheit führt. Mietervereine müssten danach künftig Spandauer Mietern raten, Mieterhöhungen zuzustimmen, auch wenn sie nach dem Berliner Mietspiegel falsch sind. Schließlich drohten bei einer Klage des Vermieters im Falle des Verlierens vor Gericht Kosten im vierstelligen Bereich.“

Der AMV dankt ausdrücklich den Grünen-Politikern MdB Canan Bayram, MdA Katrin Schmidberger und MdA Andreas Otto für ihre Soidarität, ihre Unterstützung und ihre äußerst großzügigen Geldspenden.

Auf eine Dankesnachricht des AMV auf Twitter antwortete Katrin Schmidberger: „Danke für die Blumen. Aber habe mal gelernt und verinnerlicht: wer mehr hat, der gibt mehr und wer weniger hat, der weniger. Solidarprinzip sollte selbstverständlich sein. Hoffe wir kriegen die Summe zusammen:)“

Berlin, den 10.10.2018

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV