Archiv für den Monat: Oktober 2018

Aus der Rubrik „Mieterproteste“:

 

hallo deutschland am 22.10.2018: Luxussanierung und Entmietung in Berlin

Die Hauseigentümer wollen Wohnung für Wohnung im Haus luxussanieren und verkaufen, doch dagegen wehren sich die Mieter. Vor Gericht haben die verbliebenen Mieter alle Klagen gegen ihre Vermieter gewonnen. Für sie steht fest: Sie wollen bleiben.

https://www.zdf.de/nachrichten/hallo-deutschland/luxussanierung-und-entmietung-in-berlin-100.html

Aus der Rubrik „Mietenentwicklung“:

 

Berliner Zeitung am 22.10.2018: Wohnpreisspiegel – Neubau-Mieten in Berlin bundesweit mit am höchsten

Trotz des anziehenden Wohnungsneubaus in Berlin steigen die Mieten in der Bundeshauptstadt weiter an. Wohnungen mit gutem Wohnwert, die ab 1949 fertiggestellt wurden, verteuerten sich bei der Neuvermietung von 2017 bis zum dritten Quartal 2018 um fünf Prozent auf 10,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (kalt). Für Neubauten mit gutem Wohnwert kletterten die Mieten beim Abschluss neuer Verträge sogar auf durchschnittlich 14 Euro je Quadratmeter.

Die bis 1948 errichteten Altbauwohnungen, die wegen hoher Räume, Parkettfußböden und Stuck besonders beliebt sind, kosten derzeit im Schnitt rund 10,40 Euro je Quadratmeter. Das geht aus dem am Montag präsentierten Wohnpreisspiegel 2018/2019 des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) hervor.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/wohnpreisspiegel-neubau-mieten-in-berlin-bundesweit-mit-am-hoechsten-31476360

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Reicht eine Fahrradabstellvorrichtung, die lediglich die Vorderräder der dort abgestellten Fahrräder sichert, für eine Berücksichtigung der Abstellvorrichtung als wohnwerterhöhendes Merkmal aus?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 150/18, Urteil vom 16.10.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Kläger hat zwar „Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes” behauptet; auch diesen Vortrag indes hatte die Beklagte ausdrücklich bestritten. Deshalb ist auch insoweit Beweis – durch Inaugenscheinnahme – zu erheben. Die Beweiserhebung wäre allerdings dann entbehrlich, wenn der darlegungs- und beweispflichtige Kläger über die ausweislich des bisherigen Vorbringens nur fünf Fahrräder fassende Abstellvorrichtung hinaus zu keinen weiteren Abstell- und Anschließmöglichkeiten außerhalb des Gebäudes mehr vortragen könnte. Die auf dem eingereichten Lichtbild festgehaltene Abstellvorrichtung allein führt noch zu keiner Wohnwerterhöhung. Denn zum einen sichert sie lediglich die Vorderräder der dort abgestellten Fahrräder. Ein derart simpler und unzureichender Diebstahlsschutz indes reicht für eine Berücksichtigung der Abstellvorrichtung als wohnwerterhöhendes Merkmal nicht aus (vgl. LG Berlin, Beschluss v. 5. Juli 2018 – 66 S 35/18, GE 2018, 1059). Zum anderen wäre die Möglichkeiten zur Aufbewahrung und Sicherung mit einem Fassungsvermögen von lediglich fünf Fahrrädern für das streitgegenständliche Mehrparteienhaus und die dort vorhandenen Anzahl von Fahrrädern zu unterdimensioniert, um wohnwerterhöhend Berücksichtigung finden zu können (vgl. Kammer, Urt. v. 2. März 2017 – 67 S 375/16NZM 2018, 202). Auf die Einstellmöglichkeiten im vorhandenen Fahrradabstellraum kommt es nicht an, da dieser entgegen den Vorgaben des Mietspiegels nicht „leicht zugänglich” ist.“

Aus der Rubrik „Stadtentwicklungspolitik“:

 

Berliner Morgenpost am 19.10.2018: Gegen Verdrängung – Mitte bekommt drei weitere Milieuschutzgebiete

Im Bezirk Mitte gibt es drei neue Milieuschutzgebiete. Zum ersten Mal ist auch ein Bereich in Tiergarten dabei.

Im Kampf gegen Verdrängung von Anwohnern aus ihren Kiezen hat der Bezirk Mitte die Einführung weiterer Milieuschutzgebiete beschlossen. Dafür stimmte die Bezirksverordnetenversammlung am Donnerstagabend. Bei den drei neuen Gebieten handelt es sich um den Bereich „Tiergarten-Süd“ zwischen Landwehrkanal und Kurfürstenstraße, den Abschnitt zwischen der Paul- und Thomasiusstraße in Moabit, sowie das Gebiet um die Soldiner Straße zwischen Drontheimer Straße und Grüntaler Straße in Gesundbrunnen. Insgesamt verfügt der Bezirk Mitte nun über zehn Milieuschutzgebiete. Neben den neuen sind dies die Bereiche Birkenstraße und Waldstraße in Moabit. Im Wedding zählen zu den Milieuschutzgebieten die Gegenden um die Kattegatstraße, den Leopoldplatz, die Reinickendorfer Straße, die Seestraße sowie den Sparrplatz.

https://www.morgenpost.de/berliner-woche/bezirke/mitte2/article215606671/Mitte-bekommt-drei-weitere-Milieuschutzgebiete.html

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 

DER TAGESSPIEGEL am 19.10.2018: Wohnungspolitik – SPD will über Mieterschutz neu verhandeln

Die Große Koalition streitet bei der Bundestagsdebatte über die Mietpreisbremse. Die SPD fordert eine stärkere Senkung der Modernisierungsumlage.

Noch ist das Gesetz zur Verschärfung der Mietpreisbremse nur ein Entwurf. Aber schon bei der ersten Lesung am Freitag im Bundestag zeichnete sich eine abermalige Novelle ab. Sie könne sich „noch weitergehende Möglichkeiten vorstellen“, um Mieter besser zu schützen, sagte Justizministerin Katarina Barley (SPD).

Mieterverbände fordern das ohnehin. „Die Mietrechtsreform bleibt weit hinter den Erwartungen an einen verbesserten Mieterschutz zurück“, heißt es etwa beim Berliner Mieterverein. Die Mieter in der Hauptstadt stehen unter besonderem Druck, weil in Berlin die Lücke zwischen den Mieten freier Wohnungen und jenen im Bestand besonders weit auseinander klafft. Auch deshalb zieht die Stadt besonders viele Investoren an, die aus dieser Lage Kapital schlagen wollen. Eine scharf gestellte Mietpreisbremse würde das verhindern und den Anstieg der Mieten im Bestand aufhalten.

Heftiger Streit

Barley kündigte in der Mietendebatte im Bundestag an, dass in der laufenden Legislaturperiode noch „heftig gerungen“ werde um das Thema. Bereits während der Arbeit an dem Entwurf hatte es Streit mit dem Koalitionspartner CDU über das Ausmaß der Verschärfung gegeben.

https://www.tagesspiegel.de/politik/wohnungspolitik-spd-will-ueber-mieterschutz-neu-verhandeln/23209914.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann bei einer Modernisierungsmaßnahme, wenn mit ihr fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil auf den Mieter umgelegt werden?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 121/17, Beschluss vom 12.06.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. unter den Randnummern 14 – 15 wie folgt aus: „Zwar kann, wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29 mwN; in diesem Sinne nunmehr auch ausdrücklich § 559 Abs. 2 BGB in der ab 1. Mai 2013 geltenden Fassung). Dementsprechend muss auch aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandhaltungskosten erspart wurden (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, aaO mwN).

Entgegen der Auffassung der Revision wird die Mieterhöhungserklärung vom 24. Februar 2012 diesen Anforderungen jedoch gerecht. Denn der Kläger hat hierin unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass er die streitgegenständlichen Baumaßnahmen als reine Modernisierungsmaßnahmen ansehe und deshalb von einem Abzug für Instandhaltungsaufwendungen abgesehen habe (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, aaO Rn. 33). Zwar war ein solcher Abzug nach den im Anschluss an das Sachverständigengutachten getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts zwingend vorzunehmen. Dies berührt indes ausschließlich die – vom Berufungsgericht insofern mit Recht (teilweise) verneinte – materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB aF, mittels derer lediglich die Nachvollziehbarkeit der vom Vermieter berechneten Erhöhung gewährleistet werden soll.“

Aus der Rubrik „Datenschutz“:

DER TAGESSPIEGEL am 18.10.2018: Berliner Datenschutzbehörde – Klingelschilder: Namen dürfen bleiben

Ein Name an der Türe – ist das aus Datenschutzgründen überhaupt noch erlaubt? Diese Frage versetzte Berliner Vermieter am Donnerstag in Panik.

„Wir sehen hier keinerlei Handlungsbedarf. Wenn jemand seinen Namen nicht an der Tür sehen will, kann er ihn entfernen lassen, mit allen unpraktikablen Folgen für Besuche, Erreichbarkeit für Rettungsdienste oder die Zustellung der Post, um nur einige Themen zu nennen“, sagte BBU-Vorstand Maren Kern.

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

Berliner Morgenpost am 18.10.2018: Mietpreise – Kommunale Mieten in Berlin steigen nur um 1,9 Prozent

Die Berliner Wohnungsbaugesellschaften unterstützen sozialverträgliche Mieten. Die Wartezeiten für eine Wohnung sind jedoch lang.

Wer eine haben will, muss lange warten, wer eine hat, kann sich freuen: Mieter, die in einer der Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften leben, mussten 2017 im Durchschnitt nur 1,9 Prozent mehr für ihre Miete zahlen. Damit halten die landeseigenen Unternehmen die Vorgaben ein, die sie mit der Anstalt öffentlichen Rechts Wohnraumversorgung Berlin (WVB) im Rahmen einer Kooperationsvereinbarung im ­April 2017 geschlossen haben und die einen Beitrag zu sozialverträglichen Mieten in Berlin leisten soll.

Einer ersten Bilanz der WVB zufolge stieg die durchschnittliche Kaltmiete im Mieterbestand von 5,80 Euro pro Quadratmeter (2016) auf 5,91 Euro pro Quadratmeter (2017). Sie lag damit 8,7 Prozent unter der vergleichbaren Mietspiegelmiete von 6,47 Euro je Quadratmeter. Die durchschnittliche Miete bei Wiedervermietung stieg um 9,9 Prozent von 6,45 Euro auf 7,09 Euro pro Quadratmeter. Auch sie liegt so deutlich unter dem marktüblichen Preis von 10,15 Euro.

https://www.morgenpost.de/berlin/article215589481/Kommunale-Mieten-in-Berlin-steigen-nur-um-1-9-Prozent.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Greift § 814 BGB, wenn ein Mieter davon ausgeht, dass eine Mietminderung nur mit Einverständnis des Vermieters möglich ist und er nicht weiß, dass eine Minderung bereits kraft Gesetzes eintritt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 100/18, Beschluss vom 04.09.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. B) cc) (2) unter der Randnummer 21 wie folgt aus: „Gleichwohl hält die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Denn das Berufungsgericht stellt zu Recht darauf ab, dass den Beklagten ausweislich der – auch von der Revision angeführten – E-Mails des Beklagten zu 2 vom 15. Oktober 2015 und vom 5. November 2015 zumindest ein wesentlicher rechtlicher Aspekt nicht bewusst war, nämlich der Umstand, dass eine Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert oder aufhebt (§ 536 BGB) und der dem Vermieter angezeigt worden ist (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). Beiden E-Mails des Beklagten zu 2 liegt die fehlerhafte Vorstellung zugrunde, eine Minderung könne nur dann vorgenommen werden, wenn der Vermieter sein Einverständnis hierzu erklärt. Die Beklagten haben damit hinsichtlich der Minderung der Bruttomiete in den Monaten Januar 2015 bis Oktober 2015 und Dezember 2015 nicht die für eine positive Kenntnis im Sinne von § 814 Alt. 1 BGB erforderlichen zutreffenden rechtlichen Schlüsse gezogen. Soweit die Revision den Formulierungen in der E-Mail vom 15. Oktober 2015 allein den Versuch einer Streitbeilegung durch Abschluss eines Vergleiches entnehmen will, setzt sie in unzulässiger Weise ihre eigene Einschätzung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts.“

Pressemitteilung 41/2018

Einrichtung von offenen Mieterberatungen in Haselhorst und Siemensstadt

Im Auftrag des Bezirksamtes Spandau richtet der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. ab November auch in Haselhorst und Siemensstadt offene Mieterberatungen ein.

Ab dem 05.11.2018 findet jeweils montags in der Zeit von 10:00 Uhr bis 12:00 Uhr in Haselhorst in den Räumlichkeiten des Gemeinwesenvereins Haselhorst e.V., Burscheider Weg 21, 13599 Berlin und ab dem 07.11.2018 jeweils mittwochs in der Zeit von 11:00 Uhr bis 14:00 Uhr in Siemensstadt bei dem Verein Sozial-kulturelle Netzwerke casa e.V. im Stadtteilbüro Siemensstadt, Wattstraße 13, 13629 Berlin, im Auftrag des Bezirksamts eine kostenlose Beratung von Mieterinnen und Mietern in mietrechtlichen Angelegenheiten statt. Die Beratungen werden als offene Sprechstunde angeboten. Eine vorherige Terminvereinbarung ist nicht erforderlich.

Wer Ärger mit seinem Vermieter oder sonstige Probleme mit seiner Wohnung hat, kann sich kostenlos über seine Rechte informieren. Mieterinnen und Mieter, die zum Beispiel aufgrund einer Kündigung, einer Mieterhöhung, einer Modernisierungsankündigung, einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung oder bei Fragen zum Mietvertrag den Rat von ausgewiesenen Mietexperten dringend benötigen, kann so schnell und unkompliziert geholfen werden.

Die offene Mieterberatung soll als Erstberatung konkrete Hilfestellungen, die rechtlichen Rahmenbedingungen einzuschätzen, geben – insbesondere auch dafür, ob eine anwaltliche Vertretung erforderlich und ratsam ist. Eine rechtliche Vertretung der Ratsuchenden wird mit der Mieterberatung nicht abgedeckt. Zweck der Mieterberatung ist es nicht, Beratungen zu öffentlichen Leistungen anzubieten, dazu ist vielmehr an die entsprechenden Stellen zu verweisen.

Die Mieterberatung erfolgt aufgrund einer zwischen dem Bezirksamt Spandau und dem AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. abgeschlossenen Kooperationsvereinbarung durch vom AMV beauftragte Volljuristen, und zwar unabhängig davon, ob die Ratsuchenden Mitglied beim AMV sind oder nicht. Sie steht allen Mieterinnen und Mietern offen.

Finanziert wird die offene Mieterberatung durch das Bezirksamt Spandau im Rahmen der mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen getroffenen Vereinbarungen des „Bündnisses für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 bis 2021“.

Insgesamt organisiert der AMV nunmehr ab November an sechs Standorten in Spandau für das Bezirksamt eine Offene Mieterberatung:

1) Neustadt

Standort „Paul-Schneider-Haus“, Schönwalder Straße 23-24, 13585 Berlin, Dienstag 09:00 Uhr bis 17:00 Uhr

2) Falkenhagener Feld

Standort „KieztreFF“ (Einkaufszentrum Posthausweg), Falkenseer Chaussee 199, 13589 Berlin, Dienstag 18:00 Uhr bis 20:00 Uhr, Freitag 13:00 Uhr bis 18:00 Uhr

3) Wilhelmstadt

Standort „Stadtteilladen Wilhelmstadt“ (ehemalige Post), Adamstraße 39, 13595 Berlin, Donnerstag 08:00 Uhr bis 16:00 Uhr

4) Staaken

Standort „Stadtteilladen“ (Staaken Center), Obstallee 28, 13593 Berlin, Montag 13:00 Uhr bis 20:00 Uhr

5) Haselhorst

Standort Gemeinwesenverein Haselhorst e.V., Burscheider Weg 21, 13599 Berlin, Montag 10:00 Uhr bis 12:00 Uhr

6) Siemensstadt

Standort Stadtteilbüro Siemensstadt, Wattstraße 13, 13629 Berlin, Mittwoch von 11:00 Uhr bis 14:00 Uhr

Berlin, den 22.10.2018

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV