Reicht eine Fahrradabstellvorrichtung, die lediglich die Vorderräder der dort abgestellten Fahrräder sichert, für eine Berücksichtigung der Abstellvorrichtung als wohnwerterhöhendes Merkmal aus?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 150/18, Urteil vom 16.10.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger hat zwar “Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes” behauptet; auch diesen Vortrag indes hatte die Beklagte ausdrücklich bestritten. Deshalb ist auch insoweit Beweis – durch Inaugenscheinnahme – zu erheben. Die Beweiserhebung wäre allerdings dann entbehrlich, wenn der darlegungs- und beweispflichtige Kläger über die ausweislich des bisherigen Vorbringens nur fünf Fahrräder fassende Abstellvorrichtung hinaus zu keinen weiteren Abstell- und Anschließmöglichkeiten außerhalb des Gebäudes mehr vortragen könnte. Die auf dem eingereichten Lichtbild festgehaltene Abstellvorrichtung allein führt noch zu keiner Wohnwerterhöhung. Denn zum einen sichert sie lediglich die Vorderräder der dort abgestellten Fahrräder. Ein derart simpler und unzureichender Diebstahlsschutz indes reicht für eine Berücksichtigung der Abstellvorrichtung als wohnwerterhöhendes Merkmal nicht aus (vgl. LG Berlin, Beschluss v. 5. Juli 2018 – 66 S 35/18, GE 2018, 1059). Zum anderen wäre die Möglichkeiten zur Aufbewahrung und Sicherung mit einem Fassungsvermögen von lediglich fünf Fahrrädern für das streitgegenständliche Mehrparteienhaus und die dort vorhandenen Anzahl von Fahrrädern zu unterdimensioniert, um wohnwerterhöhend Berücksichtigung finden zu können (vgl. Kammer, Urt. v. 2. März 2017 – 67 S 375/16, NZM 2018, 202). Auf die Einstellmöglichkeiten im vorhandenen Fahrradabstellraum kommt es nicht an, da dieser entgegen den Vorgaben des Mietspiegels nicht “leicht zugänglich” ist.”

Kann bei einer Modernisierungsmaßnahme, wenn mit ihr fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil auf den Mieter umgelegt werden?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 121/17, Beschluss vom 12.06.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. unter den Randnummern 14 – 15 wie folgt aus: “Zwar kann, wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29 mwN; in diesem Sinne nunmehr auch ausdrücklich § 559 Abs. 2 BGB in der ab 1. Mai 2013 geltenden Fassung). Dementsprechend muss auch aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandhaltungskosten erspart wurden (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, aaO mwN).

Entgegen der Auffassung der Revision wird die Mieterhöhungserklärung vom 24. Februar 2012 diesen Anforderungen jedoch gerecht. Denn der Kläger hat hierin unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass er die streitgegenständlichen Baumaßnahmen als reine Modernisierungsmaßnahmen ansehe und deshalb von einem Abzug für Instandhaltungsaufwendungen abgesehen habe (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, aaO Rn. 33). Zwar war ein solcher Abzug nach den im Anschluss an das Sachverständigengutachten getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts zwingend vorzunehmen. Dies berührt indes ausschließlich die – vom Berufungsgericht insofern mit Recht (teilweise) verneinte – materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB aF, mittels derer lediglich die Nachvollziehbarkeit der vom Vermieter berechneten Erhöhung gewährleistet werden soll.”

Greift § 814 BGB, wenn ein Mieter davon ausgeht, dass eine Mietminderung nur mit Einverständnis des Vermieters möglich ist und er nicht weiß, dass eine Minderung bereits kraft Gesetzes eintritt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 100/18, Beschluss vom 04.09.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. B) cc) (2) unter der Randnummer 21 wie folgt aus: “Gleichwohl hält die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Denn das Berufungsgericht stellt zu Recht darauf ab, dass den Beklagten ausweislich der – auch von der Revision angeführten – E-Mails des Beklagten zu 2 vom 15. Oktober 2015 und vom 5. November 2015 zumindest ein wesentlicher rechtlicher Aspekt nicht bewusst war, nämlich der Umstand, dass eine Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert oder aufhebt (§ 536 BGB) und der dem Vermieter angezeigt worden ist (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). Beiden E-Mails des Beklagten zu 2 liegt die fehlerhafte Vorstellung zugrunde, eine Minderung könne nur dann vorgenommen werden, wenn der Vermieter sein Einverständnis hierzu erklärt. Die Beklagten haben damit hinsichtlich der Minderung der Bruttomiete in den Monaten Januar 2015 bis Oktober 2015 und Dezember 2015 nicht die für eine positive Kenntnis im Sinne von § 814 Alt. 1 BGB erforderlichen zutreffenden rechtlichen Schlüsse gezogen. Soweit die Revision den Formulierungen in der E-Mail vom 15. Oktober 2015 allein den Versuch einer Streitbeilegung durch Abschluss eines Vergleiches entnehmen will, setzt sie in unzulässiger Weise ihre eigene Einschätzung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts.”