Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Trägt der Mieter die Beweislast für die tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm vom Nachbargrundstück?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 31 S 2182/18, Urteil vom 15.11.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht München I in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Das Amtsgericht ist zutreffend wegen Baulärms zu Minderungsansprüchen der Beklagten gemäß § 536Abs. 1 BGB in der auf Seite 9 Ziffer 3 ausgeurteilten Beträge gelangt. Das Gericht hat bei Unterteilung des Baulärms für den Zeitraum Oktober 2015 bis März 2016 in Bauphase I (Abriss und Grundarbeiten) und für den Zeitraum von April bis einschließlich Juni 2016 in Bauphase II (Hochbauarbeiten) eine Minderungsquote von 30 % pro Monat für die Bauphase I und von 25 % für die Bauphase II für angemessen erachtet.

Die hiesige Berufungskammer hält auch in teilweise geänderter Besetzung an ihrer Rechtsprechung aus dem Jahr 2016 fest (vgl.LG München I, Urteile vom 14.01.2016, Az. 31 S 20691/14; vom 27.10.2016, Az: 31 S 58/16).

1. Der Ansicht der Klägerin, dass temporär auftretende Belastungen durch Abriss- und Bebauung eines Nachbargrundstücks, die letztlich zu einer Verbesserung der Umweltbedingungen bzw. des Wohnumfeldes, wie hier für die Wohnung der beklagten Mieterin führen, hingenommen werden müssen, ist nicht zutreffend. Dies gilt auch nicht deshalb, weil ein Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen.

Zutreffend ist vielmehr, dass Baustellenlärm regelmäßig als Mangel der Mietsache anzusehen ist, soweit er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Die Üblichkeit des Lärms ist nur dann ausschlaggebend, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages eine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend getroffen haben, dass der im Rahmen dieser Vereinbarung näher zu definierende übliche Lärm geduldet werden muss. Üblicher Baulärm ist nicht grundsätzlich zu dulden.

2. Die Beweislast für die Ortsüblichkeit und Zumutbarkeit des Lärms liegt bei der Klägerin als Vermieterin, soweit diese sich in der Klageschrift auf die Ortsüblichkeit und Zumutbarkeit des Lärms in Abwesenheit einer die Baumaßnahme erfassenden Beschaffenheitsvereinbarung beruft.

Vorliegend hat das Amtsgericht auf Seite 6 seines Urteils zutreffend festgestellt, dass hier keine konkrete Parteiabrede zur Beschaffenheitsvereinbarung der Mietsache vorliegt. Zutreffend führt das Erstgericht sodann weiter aus, dass mangels Vorliegens einer Beschaffenheitsvereinbarung eine ergänzende Vertragsauslegung zu erfolgen hat (Seite 7 des Ersturteils).

Hierzu hat das Erstgericht zutreffend ausgeführt, dass sich den Parteien bei Vertragsschluss, wenn sie die erhöhten Geräuschimmissionen bei Vertragsschluss bedacht hätten, die Frage hätte aufdrängen müssen, ob die Vermieterpartei überhaupt in der Lage sein würde, dem erhöhten Immissionsanfall durch die benachbarte Großbaustelle zu begegnen. Wobei hier gleichzeitig die Gegebenheiten des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses gemäß § 906 BGB und die Duldungspflicht gemäß § 906 Abs. 1 S. 2 BGB bei unwesentlichen Beeinträchtigungen sowie die daraus abgeleiteten Abwehr- und Ausgleichsmöglichkeiten zu bedenken gewesen wären. Deshalb wäre auch vorliegend § 906 BGB zur ergänzenden Vertragsauslegung heranzuziehen gewesen.

Das Bestehen einer Duldungspflicht ohne Entschädigungsmöglichkeit, auf die sich der Vermieter beruft, um für ihn zu dem positiven Ergebnis zu gelangen, dass kein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Mietsache vorliegt, ist ein Umstand, den der Vermieter nach den allgemeinen Beweislastregeln darzulegen und zu beweisen hat, da es sich von der Auswirkung her letztlich um eine rechtshindernde bzw. minderungsausschließende Einwendung handelt (vgl. Landgericht München I, Az: 31 S 58/16, Urteil vom 27.10.2016, Seite 7; ebenso Klimesch, ZMR 2016, 516; Meyer-Abich, NZM 2018, 427, 431).

Vorliegend handelt es sich um eine Art gespaltenen bzw. zusammengesetzten Mangel, welche auch eine differenzierte Beweislastverteilung erfordert. Dieser erhält zum einen die eigentliche tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm als solche, wofür der Mieter die Beweislast trägt und zum anderen muss hinzukommen der rechtliche Umstand, dass auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Dies ist eine Ausnahme bei der kein Mangel vorliegt, für die die Darlegungs- und Beweislast der Vermieter trägt, da dies nichts mit der tatsächlichen Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache zu tun hat, sondern es sich um einen den Mangel ausschließenden rechtlichen Umstand handelt. Dem Vermieter kommt damit letztlich dieselbe Darlegungs- und Beweislast zu, wie einem Emittenten, im Rahmen des § 906 BGB. So hat der BGH diese Beweislastverteilung auch dann angenommen, wenn der Eigentümer eines Kraftfahrzeugs geltend macht, er sei durch Staubauswürfe einer Schmelzanlage geschädigt worden (BGH, Urteil vom 18. September 1984 – VI ZR 223/82). Danach sei es u.a. in Anlehnung an die Beweisgrundsätze zu § 906 BGB Sache des Emittenten darzutun und zu beweisen, dass die von seinem Grundstück ausgehenden Emissionen sich im Rahmen einer ortsüblichen Benutzung seines Grundstücks gehalten haben. Nun ist zwar der Vermieter nicht selbst der Emittent, allerdings sind ihm bzw. seiner Sphäre die Emissionen deshalb insofern zuzurechnen, da ihm im Rahmen seiner Verpflichtung zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache grund8sätzlich auch die Pflicht trifft, von Dritten ausgehende Störungen vom Mieter fernzuhalten. Ebensowenig ist der Mieter Eigentümer eines Grundstücks – wie auch der Eigentümer eines Kraftfahrzeuges es nicht ist, jedoch kann man sich auch hier an die Beweisgrundsätze des § 906 BGB anlehnen. Schließlich besteht eine „größere Nähe“ bzw. Kenntnis des vermietenden Eigentümers sowohl zu den Umständen des Nachbargrundstücks als auch zu der Frage, ob eine zu duldende Einwirkung eine „ortsübliche Benutzung des Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt“ (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB). Denn nach der Entscheidung des BGH könnten nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte grundsätzlich dann keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel der Mietwohnung begründen, wenn auch der Vermieter sie u.a ohne eigene Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss. Andernfalls müsse dann nämlich der Mieter u.a. darlegen und beweisen, dass die Einwirkung den Ertrag des Vermieters unzumutbar beeinträchtigt, was nicht sachgerecht erscheint.

3. Auch hat der BGH in der Entscheidung vom 29.04.2015 festgestellt, dass die Tatsache, dass § 906 BGB im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander keine Anwendung findet, eine Beachtung der nachbarrechtlichen Ausstrahlungswirkungen dieser Norm zur näheren Bestimmung der mietvertraglichen Rechte und Pflichten der Parteien nicht ausschließt. Es somit auch naheliegend und es spricht auch nichts dagegen, die dortige Beweislastverteilung hier entsprechend anzuwenden. Von daher kann die Ansicht von Selk (NZM 2016, 239) nicht geteilt werden, dass die Ansicht der Kammer nicht im Einklang mit der Entscheidung des BGH steht (kritisch zu Selk ebenfalls Klimesch aaO.; vgl. auch Flatow, jurisPR-MietR 25/2016 Anm. 1, welche die Argumentation von Selk als nicht zwingend und beide Ansichten als sicherlich dogmatisch begründbar ansieht). Von daher besteht für die Kammer keine Veranlassung, von ihrer bisherigen Ansicht abzuweichen.

4. Zutreffend führt das Erstgericht aus, dass eine Minderung entgegen der Auffassung der Klagepartei nicht deshalb von vorneherein ausgeschlossen ist, weil in Großstädten Baulärm regelmäßig hinzunehmen sei. Denn ein solcher Grundsatz ist gerade nicht anzuerkennen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Straßenbauarbeiten in einer Innenstadtlage, wonach eine vorübergehende, erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrund von Straßenbauarbeiten unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigten Mangel der vermieteten Wohnung darstellt (BGH Urteil vom 19.12.2012, Az.: VIII ZR 15212), steht dem nicht entgegen, denn für Baulärm gilt diese Rechtsprechung nach Überzeugung des Gerichts nicht. Die Rechtsprechung zu Verkehrslärm ist auf Baulärm nicht übertragbar. Dies folgt aus der sogenannten Bolzplatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2015 – Az.: VIII ZR 197/14. Wie das Erstgericht auf Seite 8 seines Urteils ausführt, hat der Bundesgerichtshof die Übertragbarkeit der Grundsätze der Verkehrslärmentscheidung auf die Einwirkungen von Baulärm einer benachbarten Baustelle in seiner Entscheidung vom 29.04.2015, VIII ZR 197/14, dort Ziffer 35, gerade nicht aufrechterhalten. In Großstadtlagen ist nicht generell mit Baulärm zu rechnen, im Gegensatz zu Straßenlärm, der dort regelmäßig auftritt.

5. Ohne Erfolg wendet sich die Klägerin gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts. Die Kammer ist nach § 529 Abs. 1 2. HS ZPO an die vom erstinstanzlichen Gericht festgestellten Tatsachen gebunden soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Konkrete Anhaltspunkte, welche hiernach die Bindung des Berufungsgerichts an die vorinstanzlichen Feststellungen entfallen lassen, können sich insbesondere aus Verfahrensfehlern ergeben, die dem Eingangsgericht bei der Feststellung des Sachverhalts unterlaufen sind (BGH Urteil vom 12.03.2004 – V ZR 257/03NJW 2004, 1876 unter II 2 a, Rimmelspacher, NJW 2002, 1897, 1901; Stackmann, NJW 2003, 169, 171).

Ein solcher Verfahrensfehler läge vor, wenn die Beweiswürdigung des Amtsgerichts den Anforderungen der Rechtsprechung zu § 286 Abs. 1 ZPO nicht genügen würde. Dies wäre dann der Fall, wenn die Beweiswürdigung unvollständig oder in sich widersprüchlich ist oder wenn sie gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstoßen würde (BGH Urteil vom 09.07.1999 – V ZR 12/98NJW 1999, 3481 unter II 2; BGH Urteil vom 12.03.2004 – V ZR 257/03).

An diesen Grundsätzen gemessen, ist das amtsgerichtliche Urteil nicht zu beanstanden. Es verstößt auch nicht gegen Denk- oder Erfahrungssätze. Das Amtsgericht hat nach einer umfassenden Beweisaufnahme in der mündlichen Verhandlung die Zeugen W., M. und E. sowie die Beklagte informatorisch angehört und ist im Urteil rechtsfehlerfrei und für die Kammer unangreifbar zu der Überzeugung gelangt, dass im streitgegenständlichen Zeitraum erhebliche Lärmeinwirkungen auf die Wohnung der Beklagten durch die benachbarte Großbaustelle erfolgt sind (Seiten 9ff. des Ersturteils) und diese so erheblich waren, dass auch die Klagepartei diese gegenüber dem Bauherren nicht nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB hinnehmen mußte, sondern vielmehr nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB einen angemessenen Entschädigungsbetrag vom Verursacher verlangen kann (Seite 12 des Ersturteils). Die umfassende Beweiswürdigung der amtsgerichtlichen Entscheidung durch Zeugen sowie Sachverständigenbeweis ist nicht zu beanstanden.

6. Auch ist nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht das Bauvorhaben nach Bauphasen unterteilt und innerhalb dieser Bauphasen jeweils pauschalierte Minderungsquoten angesetzt hat. Denn bei jeder Baustelle, insbesondere bei besonders großen Baustellen, unterscheiden sich die Geräusch- und sonstigen Immissionen von Tag zu Tag, da naturgemäß im Bauverlauf jeden Tag unterschiedliche und an manchen Tagen auch keine Arbeiten durchgeführt werden. Dies kann jedoch nicht dazu führen, dass der Mieter zur Berechnung der ihm zustehenden Minderung ggf. über Jahre hinweg täglich Messungen durchführen muss, um eine taggenaue Minderungsquote darlegen zu können. Dies würde die Durchsetzung eines Minderungsanspruchs gerade bei länger andauernden, und damit für den Mieter besonders gravierenden, Beeinträchtigungen nahezu ausschließen. Mit einer pauschalierten Minderungsquote können indes belästigungsfreie Tage, ebenso wie Spitzen der Geräuschbelastung, angemessen aufgefangen werden. Eine pauschalierte Minderungsquote erscheint dabei auch vor dem Hintergrund gerechtfertigt, dass der Mieter – anders als etwa bei periodisch auftretenden Mängeln – eine geringe Baustellenaktivität nur bedingt vorhersehen kann und seinen Alltag daher ungeachtet gelegentlicher Verringerung oder Pausen auf eine übliche oder durchschnittliche Beeinträchtigung ausrichten muss. Die Festsetzung hält sich daher im Rahmen des § 287 ZPO, zumal es gesetzliche Minderungstabellen nicht gibt (vgl. BGH, Urteil vom 21.01.2016, Az. I ZR 90/14, wonach hierbei auch in Kauf genommen werden muss, dass das Ergebnis einer richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO in Kauf genommen werden muss, dass das Ergebnis unter Umständen mit der Wirklichkeit nicht übereinstimmt).

7. Auch die Höhe der hier erstgerichtlich festgesetzten Minderungsquoten nach Unterteilung in Bauphasen I (Abriss und Grundarbeiten) von 30 % pro Monat sowie für Bauphase II (Hochbauarbeiten) von 25 % pro Monat für zutreffend. Das Amtsgericht ist in nicht zu beanstandender Weise zu diesem Ergebnis gelangt. Denn das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte ausreichend substantiiert zu den Umständen vorgetragen hat, die zur Mietminderung führen. Hier war für den Zeitraum Oktober 2015 bis einschließlich Juni 2016 in einem Abstand von um die 14 Metern zur Wohnung der Beklagten (vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung Bl. 990 d.A.) eine Großbaustelle, die die Beklagtenpartei anhand der von ihr zu den Akten gereichten Fotoaufnahmen nebst Protokoll der Bauarbeiten eindringlich geschildert hat (Blatt 32 bis 115 d.A.). Gemäß der Projektbeschreibung des Bauprojekts gemäß Anlage B 2 (Blatt 119 d.A.) betrug die BGF m², worauf Wohneinheiten errichtet werden sollten.

Dass für die Bewältigung eines solchen Großprojektes ein erhebliches Aufkommen an Baufahrzeugen, Verkehr, Maschineneinsatz und daraus notwendigerweise folgenden Lärm und Schmutzimmissionen erforderlich ist, liegt auf der Hand und ist auch durch das schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. (FH) G. vom 03.11.2017 sowie dessen Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 12.01.2018 bestätigt worden. Auf die hierzu ausführlichen Ausführungen des Erstgerichts auf Seite 11 des Ersturteils wird Bezug genommen. Die erstgerichtlich festgesetzten Minderungsquoten, die immer eine Einzelfallbeurteilung anhand des konkreten Parteivorbringens nebst der durchgeführten Beweisaufnahme durch Zeugen und Sachverständigenbeweis beinhalten, sind nicht zu beanstanden. Entgegen der Ansicht der Klagepartei kann hier nicht lediglich eine Minderung von 15 % als gerechtfertigt erachtet werden, weil die Kammer im Verfahren31 S 20691/14 durch Entscheidung vom 14.01.2016 zu einer Minderungsquote im dortigen Verfahren von 15 % gelangt ist. Denn für jeden konkreten Fall ist eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Eine generelle Vergleichbarkeit einer Großbaustelle mit einer anderen ist nicht gegeben. Die Bemessung der Höhe des Schadenersatzanspruches ist in erster Linie Sache des dabei nach § 287 Abs. 1 ZPO berufenen Tatrichters. Es ist nicht ersichtlich, dass das Erstgericht die Grundsätze der Schadensbemessung verkannt, wesentliche Bemessungsfaktoren außer Acht gelassen oder der Schätzung unrichtige Maßstäbe zugrunde gelegt hätte.

8. Zutreffend geht das Erstgericht auch davon aus, dass das Minderungsrecht der Beklagten nicht nach § 536b BGB ausgeschlossen ist, da für die Beklagte bei Anmietung allenfalls eine abstrakte Möglichkeit bestand, dass das Gebäude möglicherweise in Zukunft abgerissen werden könnte und dies für § 536 BGB gerade nicht ausreicht (Seite 11 des Ersturteils). Die Beklagte hat die Wohnung 1997 bezogen. Damals konnte die Beklagte, die auch in der informatorischen Anhörung in der Berufungsverhandlung nochmals geschildert hat, dass das streitgegenständliche alte Gebäude zu Beginn des Mietverhältnisses noch genutzt wurde -insoweit nicht protokolliert-, nicht konkret damit rechnen, dass das gesamte Areal abgerissen und neu bebaut wird. Auch das Erstgericht ist auf Seite 11 unten zur Überzeugung gelangt, dass zur Zeit des Einzugs der Beklagten 1997 keineswegs ein leerstehendes Fabrikgebäude auf dem Gelände der heutigen Großbaustelle vorhanden war, sondern ein Gebäude der Firma A., auf welchem bis Ende 2013 Personen- und Arbeitsverkehr war. Dies deckt sich mit den Angaben der Beklagten in der Berufungsverhandlung. Erforderlich sind konkrete und nicht lediglich abstrakte Anhaltspunkte einer Vorhersehbarkeit von Baumaßnahmen (vgl. Entscheidung der Kammer Az: 31 S 58/16 Seite 10 Ziffer 4).“