Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann eine Mieterhöhung auf „MietpreisCheck“ von immobilienscout24 gestützt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 472 C 23258/17, Urteil vom 22.03.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. wie folgt aus: „Die Klage ist bereits unzulässig, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 bereits formell unwirksam ist, §§ 558a ff. BGB.

Das Amtsgericht München ist zwar sachlich und örtlich zuständig, weil die Streitigkeit über eine in München belegene Wohnung vorliegt, §§ 29a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG.

Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben wird, da gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB der Vermieter klagen kann, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt. Dabei muss der Vermieter gemäß § 558b Abs. 2 S. 2 BGB innerhalb von drei weiteren Monaten die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt.

Die Überlegungsfrist des Mieters wird dabei nur durch ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen in Gang gesetzt, wobei § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB voraussetzt, dass dem Mieter dies in Textform erklärt wird und mit einem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel begründet wurde (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Auflage 2017, § 558a Rn. 2).

Ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist damit mittelbare Sachentscheidungsvoraussetzung des Zustimmungsverfahrens, so dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit einem wie hier formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen als unzulässig abzuweisen ist (BGH, Az. VIII ZR 413/12WuM 2014, 33).

Vorliegend wurde das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 zwar in Textform erklärt, aber mit keinem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmöglichkeiten versehen. Entgegen der Ansicht der Klagepartei handelt es sich bei dem als „MietpreisCheck“ überschriebenen Auszug des Internetportalswww.immobilienscout24.de offensichtlich um keine Mietdatenbank im Sinne von §§ 558a Abs. 2 Nr. 2, 558e BGB, eine solche existiert soweit ersichtlich für die Landeshauptstadt München nicht. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut von § 558e BGB.

Der „MietpreisCheck“ stellt auch kein sonstiges zulässiges Begründungsmittel im Sinne von § 558a Abs. 2 BGB dar. Erforderlich ist, dass die gewählte Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Rechtfertigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungszeit die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BGH VIII ZR 413/12NJW 2014, 1173). Der Auszug des „MietpreisChecks“ aus dem Internetportal www.immobilienscout24.de wird dem in mehrerlei Hinsicht nicht gerecht:

a) Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Mieten in der jeweiligen Gemeinde gebildet, die in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden. Vorliegend ist der „MietpreisCheck“ bereits mit dem Zusatz überschrieben „Auf Basis Deutschlands größter Immobiliendatenbank“, so dass die in Bezug genommenen Vergleichsmieten keinesfalls auf die Gemeinde München beschränkt sind, sondern vielmehr den gesamten deutschen Mietmarkt abdecken dürften. Schon deshalb ist das gewählte Begründungsmittel nicht formell ausreichend.

b) Bei dem Internetportal www.immobilienscout24.de handelt es sich gerichtsbekannt um eine Plattform, auf der Miet- und Kaufangebote angeboten werden, wobei es sich bei Wohnangeboten jeweils um Mietangebote handelt, die mit einer einseitigen Preisvorstellung der Vermieterpartei verbunden sind. Das Internetportal wertet daher lediglich einseitige Preisvorstellungen der Vermieterseite aus, die naturgemäß zu einem höheren Quadratmeterpreis gelangen. Zudem ist nicht sichergestellt, dass die Mietverträge auch tatsächlich mit den eingestellten Preisvorstellungen abgeschlossen wurden. Auch dies spricht eindeutig gegen die formelle Wirksamkeit des gewählten Begründungsmittels.

c) Schließlich bietet der „MietpreisCheck“ nur die gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe ab und nicht wie §558 Abs. 2 BGB eindeutig voraussetzt, die tatsächlich vereinbarten Mieten innerhalb der letzten 4 Jahre. Da die Wohnungsmieten gerichtsbekannt im Gemeindebereich der Landeshauptstadt München in den letzten 4 Jahren erheblich gestiegen sind, ist auch deswegen das gewählte Begründungsmittel von vornherein ungeeignet, dem Mieter eine auch nur annähernde Hilfestellung dafür zu geben, ob die darin verlangte neue Nettomiete ortsüblich im Sinne von § 558 BGB ist. Auch deswegen ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.

d) Die Meinung der Klagepartei, die Beurteilung des hier streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen durch das Gericht als formell unwirksam würde einen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb der Klägerin und mithin eine Amtspflichtverletzung darstellen, ist vehement zurückzuweisen und entbehrt jeglicher Grundlage. Der Gesetzgeber hat dem Vermieter in § 558a Abs. 2 BGB mögliche Begründungsmittel zur Hand gegeben, warum die Klagepartei hier keines der dort enthaltenen Begründungsmittel gewählt hat, bleibt ihr Geheimnis.

Demgemäß ist einhellige Meinung in der Literatur, dass auch Anzeigen in der örtlichen Tagespresse nicht ausreichend sind. Diese Meinung ist auf das Internetportal www.immobilienscout24.deentsprechend anzuwenden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Auflage 2017 § 558a Rn. 151; LG Köln WuM 1974, 10).

Die Hauptsacheklage war mithin bereits als unzulässig abzuweisen.

Dass die Hauptsacheklage bereits als unzulässig abzuweisen war, konnte nicht mehr zur Wirksamkeit von § 3 Abs. 2 des Mietvertrages unter den Gesichtspunkten einer AGB-Kontrolle nach §§ 307 ff. BGB Stellung genommen werden, da diese Frage alleine die Unbegründetheit der Hauptsacheklage betrifft, zu welcher vorliegend mangels Unzulässigkeit der Hauptsacheklage nicht Stellung zu nehmen war.“