Hat eine Wohngemeinschaft als solche ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung einen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung?
Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 4 C 17/18, Urteil vom 10.04.2018) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz für die entgangene Untermiete aus §§ 280 Abs. 2, 535, 540, 553 BGB, weil die Beklagte die Genehmigung zur Untervermietung am 11.9.2017 nicht pflichtwidrig verzögert erteilt hat.
Die Kläger haben keinen Anspruch unmittelbar aus § 553 BGB auf die Genehmigung der Untervermietung, denn dies setzt grundsätzlich voraus, dass die Kläger als Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darlegen, welches erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Die Kläger stützen sich indes nicht auf ein nachträglich entstandenes berechtigtes Interesse, sondern führen aus, dass der Wunsch unterzuvermieten von Anfang an bestanden habe. Der pauschale Hinweis auf das wirtschaftliche Interesse der Kläger im Schreiben des Mieterschutzbundes vom 23.6.2017 genügt jedenfalls auch nicht. Ebenso wenig können sich die Kläger auf die allgemein schwierige Wohnungsmarktlage beziehen um ihr persönliches berechtigtes Interesse zu begründen. Die Nachfrage der Beklagten nach einem berechtigten Interesse mit ihrer E-Mail vom 31.5.2017 und ihre Ablehnung der Genehmigung mit E-Mail vom 8.6.2017 unter dem Hinweis, dass ein berechtigtes Interesse nicht zu erkennen sei, ist im Rahmen eines Anspruchs aus § 553 BGB daher nicht pflichtwidrig. Die im September 2017 dennoch erteilte Genehmigung ist demnach nicht pflichtwidrig verzögert, weil die Beklagte gar nicht verpflichtet gewesen wäre, diese zu erteilen.
Die Kläger haben entgegen ihrer Ansicht auch keinen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung im Hinblick auf eine von Ihnen behauptete Struktur des Mietverhältnisses als Wohngemeinschaft. Die Kläger sind für die Umstände einer solchen vertraglichen Vereinbarung darlegungs- und beweispflichtig und haben nicht ausreichend konkret darlegen können, dass von einem vereinbarten Nutzungszweck als Wohngemeinschaft auszugehen sei, bei der der Wechsel von Untermietern verlangt werden könne. Dem schriftlichen Mietvertrag vom 13.10.2008 lässt sich derartiges nicht entnehmen. Soweit die Kläger behaupten, dass bereits zu Mietbeginn eine Untervermietung erlaubt worden sei, führt dies auch bei Wahrunterstellung zu keinem anderen Ergebnis, weil die Genehmigung einer Untervermietung noch keine grundsätzliche Struktur als Wohngemeinschaft für die Zukunft bedeutet. Weitere nähere Ausführungen zu den konkreten Untervermietungsverhältnissen haben die Kläger nicht gemacht und auch nicht zu den Umständen der jeweiligen Genehmigungen der (Vor) Vermieterin. Sie haben auch keine weiteren Unterlagen zum Mietvertrag, insbesondere keine Nachträge zu ihrem eigenen Eintreten in das Mietverhältnis vorgelegt, so dass sich auch daraus nicht erschließen lässt, ob eine Wohngemeinschaft vertraglich angelegt war. Die Kläger sind mit der Terminsverfügung vom 05.02.2018 zu ergänzendem Vortrag zu den Untervermietungen samt den Genehmigungen und zur Vorlage des Nachtrags zum Mietvertrag vom 1.9.2014 aufgefordert worden (Bl. 11R d.A.) und haben darauf nicht reagiert. Soweit die Beklagte anführt, dass eine Wohngemeinschaft nur in zwei rechtlichen Konstellationen denkbar wäre, so einmal mit mehreren Hauptmietern und Anspruch auf Mieterwechsel oder mit einem Hauptmieter und Anspruch auf Untervermietungen, so handelt es sich dabei zwar nicht um die einzig denkbaren, sondern nur um die wohl häufigsten Vertragskonstellationen für Wohngemeinschaften. Dass im vorliegenden Fall aber eine abweichende Vertragsgestaltung für eine Wohngemeinschaft mit dem Inhalt vorliegt, dass sowohl unbegrenzt Anspruch auf Wechsel der Hauptmieter als auch auf Genehmigung von Untervermietungen beansprucht werden kann, ist hier nicht mit der für eine Verurteilung erforderlichen Sicherheit nachzuvollziehen. Eine solche Vertragsgestaltung kann insbesondere nicht aus dem bloßen Umstand häufiger Mieterwechsel und wiederholt genehmigter Untervermietungen ohne Kenntnis der weiteren Umstände gefolgert werden. Daher bleibt es dabei, dass die von der Beklagten erst im September 2017 erteilte Genehmigung nicht verzögert ist, weil nicht grundsätzlich ein Anspruch der Kläger auf Erteilung der Genehmigung auch ohne berechtigtes Interesse bestand.”