Archiv für den Monat: April 2019

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

Spandauer Volksblatt am 22.04.2019: Bezirk soll mit privater Wohnungswirtschaft kooperieren

Mieter besser schützen

Wie in Lichtenberg soll auch das Bezirksamt Spandau zum Mieterschutz Kooperationsverträge mit privaten Wohnungsbaugesellschaften abschließen. Das haben Grüne und Linke jetzt in einem gemeinsamen Antrag gefordert.

Die zwei Fraktionen denken da konkret an die privaten Wohnungsbaugesellschaften mit den meisten Mietwohnungen im Bezirk. Nach dem Vorbild Lichtenberg sollen sich Wohnungsunternehmen und Bezirksamt darauf verständigen, Modernisierungsvorhaben sozial verträglich zu gestalten. Das heißt, nach einer Modernisierung sollte die Bruttowarmmiete 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen.

„Um Mieterhöhungen sozialverträglich zu halten und eine weitere Verdrängung von Spandauern zu verhindern, sind solche Kooperationsverträge mit der privaten Wohnwirtschaft eine sinnvolle Ergänzung zu den bisherigen Mitteln“, begründen Grüne und Linke in ihrem Antrag. Berlin habe derartige Kooperationsverträge zwar bereits mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften geschlossen, nicht aber mit privaten Wohnungsunternehmen. „Der Bezirk sollte die an dieser Stelle entstandene Gesetzeslücke im Mietrecht zum Wohle der Spandauer Mieter schnellstmöglich schließen.“ Ein Beispiel soll sich der Bezirk an dem Vertrag zwischen dem Bezirksamt Lichtenberg und der Deutschen Wohnen nehmen.

In Lichtenberg wird bereits kooperiert

Lichtenberg und die Deutsche Wohnen hatten Anfang März einen Kooperationsvertrag abgeschlossen, um Mieterhöhungen zu begrenzen. Ein großer Preistreiber ist die Modernisierungsumlage. Denn mit ihr ist bei Sanierung oder Modernisierung eine außergewöhnliche Mieterhöhung zulässig.

Im Kooperationsvertrag hatten Lichtenberg und die Deutsche Wohnen außerdem vereinbart, dass alle Empfänger von Arbeitslosengeld II und Sozialhilfe nach Modernisierungen für drei Jahre von Mieterhöhungen ausgenommen sind.

Der Antrag der Grünen und Linken wurde in der April-Sitzung der Spandauer Bezirksverordneten zunächst in den Stadtentwicklungsausschuss überwiesen.

https://www.berliner-woche.de/bezirk-spandau/c-bauen/mieter-besser-schuetzen_a210211

Aus der Rubrik „Veranstaltungen“:

 

Spandauer Volksblatt am 19.04.2019: Mieter in der Sprechstunde

Mietexperte Jürgen Wilhelm berät am Montag, 29. April, Spandauer wieder zu mietrechtlichen Fragen. Ort ist von 15 bis 17 Uhr das Wahlkreisbüro von Bettina Domer an der Streitstraße 60. Die SPD-Abgeordnete beantwortet als Mitglied im Aussschuss für Stadtentwicklung und Wohnen ebenfalls Fragen. Die Beratung ist kostenfrei.

https://www.berliner-woche.de/hakenfelde/c-bauen/mieter-in-der-sprechstunde_a209836

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Müssen die Modernisierungskosten von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung getrennt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 10 C 63/18, Urteil vom 21.03.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klägerin steht der geltend gemachte Erhöhungsanspruch gemäß § 559 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten nicht zu. Die Mieterhöhungserklärung der Klägerin ist hinsichtlich der notwendigerweise heraus zurechnenden Instandsetzungskosten unzureichend.

In der Mieterhöhungserklärung muss die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend der Vorgaben der § 559 Abs. 1 und 2, 559 b BGB erläutert werden. Der Erhöhungsbetrag muss aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und die Anspruchsvoraussetzungen müssen darin verständlich erläutert werden. Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, welche tatsächlichen Aufwendungen die baulichen Maßnahmen für welche Arbeiten zur Folge hatten (vgl. LG Berlin, GE 1991, GE Jahr 1991 Seite 731 = ZMR 1991, ZMR Jahr 1991 Seite 303; LG Berlin, GE 1997, GE Jahr 1997 Seite 1579). Die Modernisierungskosten müssen von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung getrennt werden (vgl. LG Berlin, GE 1998, GE Jahr 1998 Seite 550). Dann hat in der Mieterhöhungserklärung ein fiktiver Ansatz/Abzug der voraussichtlichen Kosten für gleichzeitig durchgeführte Instandsetzungsarbeiten zu erfolgen. Diese Anforderungen sind hier nicht erfüllt. Die Klägerin berücksichtigte in dem Mieterhöhungsverlangen überhaupt keinen Instandhaltungsanteil. Führt der Vermieter Maßnahmen durch, die zum Teil Modernisierung, zum Teil aber Instandsetzung darstellen, so dürfen die durch Instandsetzung verursachten anteiligen Kosten nicht gemäß § 559 BGB umgelegt werden (LG Berlin GE 1998, GE Jahr 1998 Seite 550; LG Berlin GE 2003, GE Jahr 2003 Seite 122). In diesem Fall muss der Vermieter in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar darlegen, welche Kosten er in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht hat (KG GE 2002, GE Jahr 2002 Seite 259; KG GE 2006, GE Jahr 2006 Seite 714). Die fiktiven Instandsetzungskosten sind herauszurechnen. Dabei ist darauf abzustellen, welche Kosten angefallen wären, wenn nicht modernisiert, sondern nur instand gesetzt worden wäre (LG Berlin GE 1998, GE Jahr 1998 Seite 550, GE Jahr 1998, 551).

Der Beklagte hat hinreichend substanziiert durch Vorlage eines Reparatur-Kostenvoranschlages der Tischlerei ### vom 8.12.2016 (Bl. 53 – 54 d.A.) dargelegt, dass die Fenster seiner Wohnung erheblich instandsetzungsbedürftig gewesen sind. Die danach veranschlagten Kosten belaufen sich auf 3.013,79 Euro. Hierauf hat die Klägerin nicht erheblich reagiert. Sie hat keinen entgegenstehenden Beweis angetreten für eine fehlende Instandsetzungsbedürftigkeit der Fenster. Das Mieterhöhungsverlangen ist damit gemessen an § 559 Abs.2 BGB unwirksam.

Die Widerklage zu Ziffer 1.) ist begründet. Der Beklagte hat einen Teilbetrag der Mieterhöhung iHv 22,98 Euro monatlich beginnend ab dem 6.2.2018 unter Vorbehalt an die Klägerin geleistet. Dem Beklagten steht mangels wirksamer Mieterhöhungserklärung ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs.1 BGB gegen die Klägerin zu. Der Widerklagantrag zu Ziffer 1) ist im Termin am 10.1.2019 um einen weiteren Monat für Januar 2019 erweitert worden.

Der negative im Rahmen der Widerklage erhobene Feststellungsantrag zu Ziffer 2.) und 3.) ist nicht gerechtfertigt. Es fehlt bereits ein Feststellungsinteresse gem. § 256 ZPO. Die Klage war abweisungsreif, so dass der negativen Feststellungsklage kein weiteres darüber hinausgehendes Feststellungsinteresse zukommt. Der Kläger kann aus der unwirksamen Mieterhöhungserklärung vom 24.11.2017 keine Rechte herleiten. Den Feststellungsanträgen kommt über den abgewiesenen Klageantrag hinausgehend kein berechtigter Feststellungsgehalt zu.

Ein Anspruch des Beklagten auf Belegeinsicht bei der Klägerin folgt aus den §§ 535,259 BGB. Der Beklagte hat gegenüber der Klägerin mit Schreiben vom 17.5.2018 um die Benennung eines Termins für eine Belegeinsicht gebeten. Ein Terminsvorschlag ist seitens der Klägerin jedoch nicht unterbreitet worden.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Pressemitteilung Bezirksamt Spandau von Berlin am 16.04.2019: Standortwechsel der bezirklichen Mieterberatung in Staaken

Die im Auftrag des Bezirksamtes vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. durchgeführte offene und kostenlose Mieterberatung wechselt ab sofort den Standort. Das Angebot findet nicht mehr im Stadtteilladen Staaken Center sondern im Stadtteilzentrum Gemeinwesenverein Heerstraße Nord e.V., Obstallee 22 d/e, 13592 Berlin, statt. Die Beratungszeit am Montagnachmittag bleibt unverändert.

Das Bezirksamt bietet im Rahmen des Berliner Bündnisses für Wohnungsneubau und Mieterberatung wöchentlich gut 40 kostenfreie Beratungsstunden an 10 Standorten im Bezirk an. Vor allem zivilrechtliche Fragestellungen der Mieterinnen und Mieter, insbesondere zu Mietverträgen, Mieterhöhungen, Betriebskosten und Kündigungsschutz werden von den beauftragten Trägern gegeben, zudem auch Hilfe zum praktischen Vorgehen bei Problemen.

https://www.berlin.de/ba-spandau/aktuelles/pressemitteilungen/2019/pressemitteilung.803255.php

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 

Berliner Zeitung am 17.04.2019 – Ferienwohnungen: Berlin geht jetzt gegen Airbnb vor – vier Bezirke Vorreiter

Berlins Landesregierung greift im Kampf gegen illegale Fereienwohnungen durch. Die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Tempelhof-Schöneberg haben am 17.04.2019 mit Unterstützung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Anordnungen gegenüber Airbnb Irland erlassen, in denen sie Auskunft über die Identität von Fereienwohnungsanbietern verlangen.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/ferienwohnungen-berlin-geht-jetzt-gegen-airbnb-vor—vier-bezirke-vorreiter-32391164

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Genügt für eine formell zulässig ausgesprochene Eigenbedarskündigung die Erklärung, der Vermieter benötige die Wohnung „für sich selbst“?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 316 S 87/18, Beschluss vom 02.01.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die von dem Kläger ausgesprochene Kündigung vom 26.6.2017 genügt nicht den formellen Anforderungen gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB an eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. So enthielt die Kündigung noch nicht einmal die Erklärung, dass der Kläger selber in die Wohnung einziehen und in dieser wohnen will. Vielmehr enthielt sie lediglich die Aussage, dass der Kläger die Wohnung „für sich selbst benötigt“. Diese Formulierung lässt ebenso offen, ob der Kläger selber in die Wohnung einziehen möchte oder diese durch andere und welche Personen genutzt werden soll, wie auch ob eine Nutzung als Wohnung, Ferienwohnung, Büro oder gar nur als Lagerraum erfolgen soll. Dem Mieter ist es anhand dieser Formulierung nicht möglich zu prüfen, ob vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigennutzungswunsch des Klägers und ein ernsthafter Nutzungswille vorlagen. Auf die Ausführungen im Beschluss vom 04.12.2018 und die dortigen Rechtsprechungsnachweise wird verwiesen.“

AMV im Lichte der Presse:

 

staaken.info am 16.04.2019: Die Top 5 der Mieterberatung in Staaken

Die vom Alternativen Mieter- und VerbraucherbundesAMV veröffentlichten Besucherzahlen offenbaren: Auch im 1. Quartal 2019 steht die Großwohnsiedlung Heerstraße in Staaken an der Spitze der vom Bezirksamt beauftragten Mieterberatungen in Spandau. Exakt 73 Mieter*innen haben an den zwölf Beratungstagen mit je zwei Sprechstunden in der Obstallee die Gelegenheit ergriffen um professionellen Rat zu ihren Fragen und Problemen bezüglich ihres Mietverhältnisses zu erhalten. Die Top 5 der Sorgen und Nöte:

Der Jahreszeit gemäß, mit 35 Ratsuchenden bei fast jeder zweiten Beratung Thema, die aktuellen Abrechnungen der Betriebs- und Heizkosten. (siehe dazu auch ADO korrigiert Betriebskostenabrechnung vom 6.3.2019)
Platz 2 der Mieterprobleme aus Heerstraße in den Monaten Januar-März 2019, Mietmängel und Mietminderung (12), gefolgt von Mieterhöhungsverlangen (6), Mietkaution (4) und Schönheitsreparaturen (3).

Sicherlich auch aufgrund der räumlichen Lage der Sprechstunden an der Obstallee, umringt von den ADO-Wohnanlagen, kamen mit großem Abstand vor allem ADO-Mieter*innen mit ihren Sorgen und Fragen zu den vom Bezirksamt finanzierten Sprechstunden des AMV, aber auch aus den Häusern der Gartenstadt Staaken eG an Maulbeerallee und Blasewitzer Ring (3), von Adler/Westgrund in der Rudolf-Wissell-Siedlung (2) wie auch von einem Gewobag-Mieter.

Nach der Schließung des Stadtteilladens im Staaken-Center findet seit gestern die offene und kostenfreie Mieterberatung immer
montags von 16-18 Uhr nur wenige Schritte entfernt im Stadtteilzentrum Obstallee 22 E statt.

Sieben der zehn dezentralen Standorte für die vom Bezirksamt beauftragte offene Mieterberatung – mit jeweils zwei Sprechstunden an einem Wochentag – in Spandau werden vom AMV „bedient“. Hier die Statistik der AMV-Standorte:

• Heerstraße in Staaken 73 Ratsuchende
• Wilhelmstadt 57 Ratsuchende
• Hakenfelde 32 Ratsuchende
• Falkenhagener Feld 30 Ratsuchende
• Siemensstadt 29 Ratsuchende
• Haselhorst 26 Ratsuchende
• Neustadt 23 Ratsuchende

https://www.staaken.info/2019/04/die-top-5-der-mieterberatung-in-staaken/

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 

Berliner Zeitung am 16.04.2019: Ferienwohnungen – So will Berlin härter gegen illegale Vermietungen vorgehen

Das Land Berlin will den Kampf gegen die illegale Vermietung von Ferienwohnungen verstärken – und setzt dabei auf ein Urteil des Verwaltungsgerichts München, das die Interrnet-Plattform Airbnb dazu verpflichtet hat, die Identität von Gastgebern preiszugeben. Grund: Nur wenn Namen und Adresse von Anbietern bekannt werden, kann gegen Personen ermittelt werden, die im Verdacht stehen, gegen das Zweckentfremdungsverbot zu verstoßen.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/ferienwohnungen-so-will-berlin-haerter-gegen-illegale-vermietungen-vorgehen-32383216

AMV im Lichte der Presse:

 

Spandauer Volksblatt am 13.04.2019: Mieterberatung wechselt Ort

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) wechselt mit seiner offenen und kostenfreien Mieterberatung den Standort. Statt im Stadtteilladen im Staaken Center findet die Sprechstunde jetzt immer montags von 16 bis 18 Uhr im Stadtteilzentrum des Gemeinwesenvereins Heerstraße Nord an der Obstallee 22d statt.

https://www.berliner-woche.de/staaken/c-soziales/mieterberatung-wechselt-ort_a209134

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist der Berliner Mietspiegel 2015 eine geeignete Schätzgrundlage?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 230/16, Urteil vom 26.03.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von insgesamt 575,35 Euro seit dem 01.09.2015 aus § 558 BGB zu.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer, die den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. x folgt, davon überzeugt, dass die ortsübliche Teilinklusivmiete für die streitgegenständliche Wohnung mindestens 9,11 Euro/m², wie von der Klägerin verlangt, beträgt.

Der Sachverständige hat nachvollziehbar geschildert, wie er zu seiner Bewertung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Datenbestand gelangt ist. Er hat ferner die einzelnen Merkmale, die die ortsübliche Vergleichsmiete prägen, bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung überzeugend bewertet und dargestellt.

Insbesondere ist nach Auffassung der Kammer nicht der Mietspiegel 2015 nach § 287 ZPO als einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage heranzuziehen. Im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO bedarf es dabei einer geeigneten Schätzgrundlage. § 287 ZPO gibt die Art der Schätzgrundlage nicht vor. Die Schätzung darf aber weder auf der Grundlage falscher oder offenbar unsachlicher Erwägungen erfolgen, noch dürfen wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht bleiben. Auch darf das Gericht in für die Streitentscheidung zentralen Fragen auf nach Sachlage unerlässliche fachliche Erkenntnisse nicht verzichten. In geeigneten Fällen können Listen oder Tabellen bei der Schadensschätzung Verwendung finden. Der Tatrichter ist aber lediglich bei der Verwendung geeigneter Listen grundsätzlich frei. Wenn das Gericht berechtigte Zweifel an der Eignung einer Liste hat, kann sein Ermessen hinsichtlich deren Verwendung beschränkt sein und es muss gegebenenfalls die Heranziehung einer bestimmten Liste ablehnen. Deshalb ist der Tatrichter gehalten, mögliche Listen oder sonstige Schätzgrundlagen einer Plausibilitätskontrolle zu unterziehen (BGH, Urteil vom 24. Oktober 2017 – VI ZR 61/17 , Rn. 28 – 29). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des BGH (Urteil vom 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17 -). Dort führt der BGH aus, es hänge von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben (BGH, Urteil vom 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17, Rn. 17). Einwendungen der Parteien wie im hiesigen Rechtsstreit seien dort nicht vorgebracht worden (BGH aaO Rn. 18).

Gemessen an diesen Grundsätzen erachtet die Kammer den Mietspiegel 2015, dessen mathematisch zutreffende Erstellung nach dem Ergebnis des Gutachtens des Sachverständigen Prof. Dr. x nicht anerkannten wissenschaftlichen Regeln entspricht als nicht geeignete Schätzgrundlage. Auch der einfache Mietspiegel muss zumindest anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei seiner Erstellung folgen. Fehlt es bereits daran, bzw., sind die der Erstellung zugrundeliegenden Daten nicht nach anerkannten festgestellten Grundsätzen ausgewertet, fehlt es nach Auffassung der Kammer nicht nur an der Repräsentativität der Schätzgrundlage, sondern auch an dessen Geeignetheit i.S.d. § 287 ZPO (vgl. auch Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 19. Dezember 2018 – 122/16).“