Niederlage für Deutsche Wohnen im
Mieterhöhungsprozess Wolf-Dietrich Kniffka
Zivilkammer 67 setzt auf den Berliner Mietspiegel statt auf vom Amtsgericht Spandau eingeholtes Sachverständigengutachten
Das Landgericht Berlin hat in dem Rechtsstreit 67 S 21/19 mit Urteil vom 11.04.2019 das Urteil des Amtsgerichts Spandau – 3 C 306/17 – vom 29.11.2018 aufgehoben und die Mieterhöhungsklage der Deutsche Wohnen Berlin 5 GmbH gegen Herrn Wolf-Dietrich Kniffka vollumfänglich abgewiesen. Es hat dabei den Berliner Mietspiegel 2017 angewandt, obwohl das Amtsgericht Spandau erstinstanzlich mit Beweisbeschluss vom 19.04.2018 ein Sachverständigengutachten eingeholt hatte.
Durch dieses Urteil der Zivilkammer 67 wird der Berliner Mietspiegel 2017 für Mieterinnen und Mieter in Spandau, Mitte, Prenzlauer Berg und Tiergarten gestärkt.
Der Hintergrund:
Herr Wolf-Dietrich Kniffka zahlt seit dem 01.12.2015 für seine 42,15 m² große Wohnung An der Kappe 74c in 13583 Berlin-Spandau eine Nettokaltmiete in Höhe von 226,77 € (= 5,38 €/m²), die bereits jetzt höher ist, als die Miete, die sich nach dem Berliner Mietspiegel 2017 ergibt (223,40 € = 5,30 €/m²). Seine Vermieterin, die
Deutsche Wohnen Berlin 5 GmbH, begehrte von ihm zum 01.10.2017 eine Mieterhöhung von 23,17 € monatlich, d.h. von 226,77 € um 23,17 € auf 249,94 €
(= 5,93 €/m²).
Vorinstanz: Das Amtsgericht Spandau – 3 C 306/17, Urteil vom 29.11.2018, weigerte sich, den Berliner Mietspiegel 2017 anzuwenden und verurteilte den Spandauer auf der Basis eines mit Beweisbeschluss vom 19.04.2018 für 2.821,48 € eingeholten Sachverständigengutachtens antragsgemäß zu einer Mieterhöhung von monatlich 23,17 €.
Der Sachverständige ermittelte in seinem Gutachten nach dem Vergleichswertverfahren mit Nutzwertanalyse mit 15 Vergleichswohnungen eine ortsübliche Vergleichsmiete von 259,22 € (= 6,15 €/m²). Dieser Betrag liegt um 0,85 €/m² über dem Wert, der sich bei Anwendung des Berliner Mietspiegels 2017 ergibt (5,30 €/m²).
Zur Begründung hieß es in dem erstinstanzlichen Urteil des Amtsgerichts Spandau lapidar: „Die vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichsobjekte sind der streitgegenständlichen Wohnung ähnlicher als die im Mietspiegel erfassten Objekte.“
Wolf-Dietrich Kniffka stritt in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht Berlin erfolgreich nicht nur gegen seine Mieterhöhung sondern auch für die Anwendung des Berliner Mietspiegels 2017 und gegen die Einholung von Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete.
In dem Urteil des Landgerichts Berlin – 67 S 21/19 – vom 11.04.2019 heißt es zunächst auf der Seite 2 wie folgt:
„Der Klägerin steht der geltend gemachte Erhöhungsanspruch gemäß den §§ 558ff. BGB nicht zu, da bereits die bislang vereinbarte und von dem Beklagten entrichtete Nettokaltmiete in Höhe von 226,77 EUR (5,38 EUR/qm) die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung übersteigt.”
Auf der Seite 6 seines Urteils argumentiert das Landgericht Berlin wie folgt:
„Die Kammer erachtet eine Ermittlung unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 gegenüber eines solchen auf der Grundlage des Sachverständigen vorgenommenen Vergleichswertverfahren weiterhin für vorzugswürdig.
Die Überlegenheit nicht nur des qualifizierten, sondern auch die des „einfachen” Mietspiegels, für dessen Beibehaltung sich der Gesetzgeber in § 558c BGB bewusst entschieden hat, ergibt sich bereits daraus, dass der Sachverständige regelmäßig sein Datenmaterial nicht auf einer derart breiten und repräsentativen Grundlage erheben kann, wie dies der Gemeinde in Zusammenarbeit mit den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter möglich ist. …
Das gilt auch für den Berliner Mietspiegel 2017, dem für rund 13.190 Wohnungen gewonnene mietspiegelrelevante Datensätze zu Grunde liegen (Methodenbericht S. 22, 26, 28), von denen wiederum 187 auf das für die streitgegenständliche Wohnung einschlägige Mietspiegelfeld D 2 entfallen (Methodenbericht, S. 32).”
„Der AMV begrüßt es ausdrücklich, dass die Landgerichtskammer 67 dem vom Amtsgericht Spandau eingeholten Sachverständigengutachten mit 15 Vergleichswohnungen eine klare Absage erteilt hat. Sie hat deutlich und überzeugend zum Ausdruck gebracht, dass der Berliner Mietspiegel eine bessere Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete als Sachverständigengutachten mit Vergleichswohnungen darstellt“, sagte Marcel Eupen, 1. Vorsitzender des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.
„Mieterinnen und Mieter aus Spandau, Mitte, Prenzlauer Berg und Tiergarten müssen sich aufgrund des Urteils der Zivilkammer 67 in Zukunft nicht mehr scheuen, notfalls einen Rechtsstreit zur Feststellung ihrer ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen“, so Eupen.
„Aufgrund der gegenteiligen Rechtsauffassung der Zivilkammer 63 (LG Berlin – 63 S 230/16, Endurteil vom 01.03.2019), die für Mieterinnen und Mieter aus Treptow, Köpenick, Steglitz, Zehlendorf, Schöneberg, Friedenau, Wedding und Reinickendorf zuständig ist, bleibt die Forderung des AMV ausdrücklich aufrechterhalten, dass die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundesrates die Rechtssicherheit der Mietspiegel durch eine Rechtsverordnung nach § 558c Abs. 5 BGB über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln stärken muss, um Mieterinnen und Mieter besser vor Angriffen auf Mietspiegel zu schützen. Die Deutsche Wohnen muss durch die Bundesregierung in ihre Schranken verwiesen werden und das unverzüglich“, schließt Eupen.
Berlin, den 02.05.2019
Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV
