Hat der Vermieter die Pflicht, auf Verlangen des Mieters eine Überprüfbarkeit der vom Vermieter erstellten Nebenkostenabrechnung durch Vorlage der Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist, zu ermöglichen?
Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 10 C 221/19, Urteil vom 18.07.2019) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag in Verbindung mit §§ 259, 556 Abs. 3 BGB einen Anspruch auf Vorlage der streitgegenständlichen vertraglichen Vereinbarungen.
Aus den vorgenannten Regelungen folgt die Pflicht des Vermieters, auf Verlangen des Mieters eine Überprüfbarkeit der vom Vermieter erstellten Nebenkostenabrechnung durch Vorlage geeigneter Belege zu ermöglichen. Zu den vom Vermieter vorzulegenden Unterlagen gehören dabei auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556Abs. 3 S. 5 und 6 BGB erforderlich ist (vgl. etwa BGH, Beschl. v. 22.11.2011, VIII ZR 38/11).
Das hier streitgegenständliche Verlangen der Klägerin erweist sich im vorgenannten Sinne als sachgerecht. Die Klägerin hat hinreichend dargelegt, dass sie und welche konkreten Bedenken sie bezüglich der abgerechneten streitgegenständlichen Kostenposition der Beklagten hat und inwiefern sie sich durch Einsichtnahme in die bestehenden Verträge weitere Aufklärung darüber erhofft, ob die Beklagte nur Kosten für tatsächlich angefallene und geschuldete Leistungen auf die Mieter umlegt. Dieses Verlangen der Klägerin erweist sich als nachvollziehbar.
Weder aus den von der Beklagten bisher vorgelegten Rechnungen der “X” GmbH, die sich auf mehrere Objekte beziehen und lediglich schlagwortartige Bezeichnungen der behaupteterweise erbrachten Leistungen und diesbezügliche Pauschalpreise beinhalten, noch aus dem Vortrag der Beklagten ist bei verständiger Würdigung hinreichend erkennbar, welche konkreten Arbeitsleistungen von den Mitarbeitern der “X” GmbH tatsächlich erbracht worden sind und inwiefern diese Arbeitsleistungen bzw. welche Arbeitsleistungen allgemein von den in den Rechnungen genannten Pauschalen umfasst sind. Auch kann mit Hilfe der Rechnungen nicht geprüft werden, ob und inwiefern die berechneten Leistungen und Kosten auch tatsächlich geschuldet waren. Vor diesem Hintergrund bedarf es keiner abschließenden Entscheidung darüber, ob sich das Verlangen der Klägerin bereits mit einer nach ihrer Behauptung durch die mediale Berichterstattung bei ihr entstandenen Besorgnis über das die Nebenkostenabrechnungen betreffende Geschäftsgebaren der Beklagten rechtfertigen ließe.
Der Berechtigung des Vorlageinteresses der Klägerin steht auch nicht entgegen, dass die von der Beklagten abgerechneten Betriebskosten nach Behauptung der Beklagten in den Jahren seit dem Jahr 2014 nicht deutlich gestiegen seien. Das Vorlagerecht des Mieters besteht unabhängig von der Entwicklung der Betriebskosten in bestimmten Zeitabschnitten. Die Berechtigung des Mieters ist nicht auf die Prüfung von Kostensteigerungen beschränkt, sondern soll eine umfassende Prüfung der abgerechneten Kosten ermöglichen. Die Klägerin hat ihr Einsichtsverlangen auch nicht maßgeblich auf eine für die letzten Jahre behaupteten Kostensteigerung gestützt.
Entgegen der Ansicht der Beklagten muss die Klägerin auch keine bestimmte Pflichtverletzung der Beklagten substantiiert behaupten oder nachweisen, um das Vorlagerecht zu begründen. Wie dargestellt, soll das Vorlagerecht dem Mieter u.a. gerade die Möglichkeit geben, etwaige Einwendungen gegen die erteilte Abrechnung zu prüfen und mithin die Frage zu klären, ob mit der Abrechnung eine Pflichtverletzung begangen wurde oder nicht.