rbb24.de am 21.02.2020: Mietendeckel tritt in Kraft – Was jetzt wichtig ist für Mieter und Vermieter
Wenn am Sonntag der Mietendeckel in Kraft tritt, werden die Mieten der meisten Berliner Wohnungen eingefroren. Das Gesetz beinhaltet vor allem Pflichten für Vermieter, doch auch Mieter sollten in einem Punkt aufmerksam sein.
Am Sonntag tritt in Berlin der Mietendeckel in Kraft. Zwar werden derzeit verschiedene Klagen vor dem Bundes- und Landesverfassungsgericht gegen das “Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen” vorbereitet, aber mindestens bis die Gerichte entscheiden, gilt ab Sonntag das, was das Gesetz vorgibt.
1. Was der Mietendeckel für Mieter bedeutet:
Für die meisten Mieterinnen und Mieter gibt es erst einmal nicht viel zu tun. Ihre Mieten sind ab Sonntag einfach eingefroren. Mieter, deren Mieten nach dem 18. Juni 2019 noch einmal erhöht wurden, sollten allerdings genau hinschauen: Für sie gilt ab Sonntag wieder die alte Miete vom Stichtag 18. Juni. Wenn der Vermieter weiterhin mehr fordert, sollten sie das schnellstmöglich dem bezirklichen Wohnungsamt melden.
Das Wohnungsamt muss in diesem Fall den Vermieter darauf hinweisen, dass das Gesetz die geforderte Miethöhe verbietet und gegebenenfalls ein Bußgeld verhängen. Der Vermieter kann dagegen Widerspruch einlegen und – falls dieser abgewiesen wird – gegen den Bescheid vor das Verwaltungsgericht ziehen. Gut möglich allerdings, dass die Gerichte mit Entscheidungen solange warten, bis es eine höchstrichterliche Entscheidung vom Bundesverfassungsgericht zum Mietendeckel gibt.
Mieterverbände warnen Mieter jedoch davor, in solchen Fällen die Miete eigenmächtig auf den alten Stand abzusenken, bevor die Sache zwischen Wohnungsamt und Vermieter entschieden ist. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen empfiehlt, eine bezirkliche Mieterberatung aufzusuchen, um die weiteren Schritte zu klären.
Eingesparte Miete besser zurücklegen
In jedem Fall aber sollten Mieter, die dann möglicherweise wieder weniger zahlen, die eingesparte Miete sicherheitshalber zurücklegen: Sollten die Gerichte den Mietendeckel kippen, könnte der Vermieter doch ein Anrecht auf die Mieterhöhung haben – und diese dann rückwirkend einfordern.
Für Mietverträge, die erst nach dem 18. Juni geschlossen wurden, gilt: Die dabei vereinbarte Miete wird eingefroren, darf also nicht mehr erhöht werden.
2. Was der Mietendecke für Vermieter bedeutet:
Vermieterinnen und Vermieter sind verpflichtet, ihren Mietern binnen zwei Monaten mitzuteilen, wie sich die Mietobergrenze für ihre Wohnung anhand der im Gesetz enthaltenen Tabelle berechnet – und zwar unaufgefordert. Wenn die Mieter es verlangen, müssen die Vermieter auch mitteilen, wie hoch die Miete am Stichtag 18. Juni 2019 war.
Wird ein neuer Mietvertrag geschlossen, muss der Vermieter den neuen Mietern vor Abschluss mitteilen, wo die Obergrenze für ihre Wohnung liegt und wie hoch die alte Miete war – auch das muss er ohne Aufforderung tun.
Mieterhöhungen darf es ab Sonntag erst einmal nicht mehr geben, die jetzt geltenden Mieten sind eingefroren. Sie können erst wieder ab dem 1. Januar 2022 erhöht werden – um einen Inflationsausgleich, der dann festgelegt wird. Maximal dürfen das 1,3 Prozent sein.
Es gibt wenige Ausnahmen
Eine Ausnahme gibt es bei bestimmten Modernisierungen wie beispielsweise Wärmedämmungen, Heizungsanlagentausch und Aufzuganbau. Die Kosten dafür dürfen in begrenztem Rahmen auf die Miete umgelegt werden – mehr als einen Euro pro Quadratmeter und Monat Aufschlag dürfen die Vermieter aber nicht verlangen.
Bei neuen Mietverträgen gilt im Grundsatz ab jetzt: Die neue Miete für eine Wohnung darf nicht höher sein als die alte. Ausnahmen bilden lediglich sehr niedrige und hohe Altmieten.
Wenn die alte Nettokaltmiete unter 5,02 Euro pro Quadratmeter lag, darf die Miete um maximal einen Euro erhöht werden. Sie darf allerdings auch anschließend nicht höher liegen als 5,02 Euro. Eine Erhöhung ist nur dann erlaubt, wenn die Wohnung modern ausgestattet ist. Ob das der Fall ist, ist im Gesetz anhand von Merkmalen festgelegt. Dazu gehört beispielsweise, ob eine Einbauküche oder in den meisten Räumen hochwertiger Bodenbelag vorhanden ist.
In Fällen, in denen die alte Nettokaltmiete über dem laut Gesetz zulässigen Oberwert liegt, darf der Vermieter bei einer Neuvermietung der Wohnung maximal diesen Oberwert verlangen. In der Praxis bedeutet das, dass die Miete für die betreffende Wohnung bei einer Neuvermietung niedriger ist als zuvor.Abgesenkt wird vielleicht später
Die Vorgabe im Gesetz, dass hohe Mieten im laufenden Mietverhältnis abgesenkt werden müssen, soll erst in neun Monaten in Kraft treten. Dieser Passus ist besonders strittig. Befürworter wie Gegner des Mietendeckels bauen darauf, dass bis zu seinem geplanten Inkrafttreten die Verfassungsgerichte geurteilt haben.
Wenn der Vermieter das Gesetz ignoriert und diesen Verpflichtungen nicht nachkommt, macht er sich strafbar. In diesem Fall kann ihn jeder beim Wohnungsamt anzeigen, der von diesem Verstoß Kenntnis erlangt. Das muss nicht unbedingt der Mieter sein. Wird ein Verstoß nachgewiesen, droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro.
Auf Bundes- und Landesebene wollen Union und FDP gegen den Mietendeckel klagen, sowohl vor dem Landes- als auch vor dem Bundesverfassungsgericht. Bis über diese Klagen entschieden ist, werden aber in jedem Fall Monate vergehen. Aus den Unionsfraktionen im Bundestag und im Abgeordnetenhaus hieß es, man wolle die sogenannten Normenkontrollanträge vor der Sommerpause bei den Gerichten eingereicht haben.
Viel schneller könnte es mit einer anderen Klage gehen: Die Vermieter, die in der vergangenen Woche vor dem Bundesverfassungsgericht vergeblich eine Abmilderung des Gesetzes erreichen wollten, könnten ihren Eilantrag erneut einreichen, sobald das Gesetz in Kraft ist – also ab Sonntag.
Sollten sie das tun, könnte das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel vorläufig aussetzen, bis die beanstandete Einzelfrage bei der Informationspflicht der Vermieter geklärt ist. Ob das Gericht, einem solchen Eilantrag nachkommen würde, ist allerdings offen.
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