Ist der Anteil der umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts vom Vermieter im Streitfall nachvollziehbar darzulegen?
Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 151 C 89/18, Urteil vom 14.01.2020) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. b) wie folgt aus: „Die Beklagten haben darüber hinaus Anspruch auf Rückzahlung der für 2017 auf sie umgelegten Hauswartskosten i.H.v. 140,01 Euro. Die Beklagten haben die Umlagefähigkeit der abgerechneten Hausmeisterkosten nach Einsicht in die Belege am 27.11.2018 beanstandet. Eine Umlage der Hauswartskosten scheide aus, da die Klägerseite nicht dargelegt hat, ob und ggf. in welcher Höhe Hauswartskosten i.S.v. § 2 Nr. 14 BetriebskostenVO in 2017 angefallen sind. Gemäß § 2 Nr. 14 BetriebskostenVO gehören zu den Hauswartskosten die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft ; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden. Der Anteil der umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts ist vom Vermieter im Streitfall nachvollziehbar darlegen, was am ehesten durch Stundenzettel möglich ist (Langenberg/Zehelein BetrKoStR, A. Begriff der Betriebskosten Rn. 206, beck-online). Zwar kann das Gericht den Anteil der originären Hausmeistertätigkeit durch prozentuale Abschläge schätzen. Die Darlegung und ggf. der Beweis der erforderlichen Schätzgrundlagen obliegen jedoch dem Vermieter; kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, sind die Kosten insgesamt nicht umlegbar (Langenberg/Zehelein BetrKostR, A. Begriff der Betriebskosten Rn. 1-333, beck-online). Gemäß der Anlage 1 zum Hauswartsdienstvertrag vom 01.12.2015 (Anlage B10, BI. 87 f. d.A.) umfassen die vom Hausmeister ### auszuführenden Arbeiten neben typischen Hausmeistertätigkeiten wie der Sorge für die Einhaltung der Hausordnung, Reinigungsarbeiten, Gartenpflege und Müllbeseitigung auch Aufgaben der Verwaltung wie die Entgegennahme und Erledigung von Beanstandungen und Mängelanzeigen oder das Erfassen und Weiterleiten von Vandalismusschäden sowie Aufgaben der Instandsetzung wie der Behebung kleinerer Mängel der haustechnischen Einrichtungen, die Veranlassung der Beseitigung von Mängeln an z.B. Rohrleitungssystemen und Heizungsanlage und gemäß § 2 Nr. 3 Ergänzung/ Nachtrag Hauswartdienstvertrag vom 16.06.2002 (Anlage B9, Bl. 84 ff. d.A.) die Entfernung von Graffiti im Bedarfsfall. Die Klägerin hat zu Art und Umfang der von dem Hausmeister tatsächlich ausgeführten Arbeiten keine konkreten Angaben gemacht, sondern lediglich angegeben, dass die Beklagten die Umlage von Kosten der Beseitigung von Graffiti im maßgeblichen Abrechnungszeitraum bei der Einsicht in die Unterlagen nicht festgestellt hätten.
Eine Grundlage für eine Schätzung des Umfangs der hausmeistertypischen Tätigkeiten ist danach nicht gegeben.”