Gehören zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen grundsätzlich auch Verträge des Vermieters mit Dritten, wenn diese zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung erforderlich sind?
Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 418 HKO 117/18, Urteil vom 30.04.2020) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. – 3. wie folgt aus: „Die Klägerin hat Anspruch auf Vorlage aller Unterlagen und Belege, wenn und soweit diese für eine sachgerechte Prüfung der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 und Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen diese Abrechnungen notwendig sind gemäß § 259 BGB.
1. Unterlagen sind im Original oder in ausgedruckter Form, wenn diese in ihrer Beweiskraft einem Original gleichstehen, vorzulegen.
Im Rahmen der Belegeinsicht erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen (LG Kempten, Urt. v. 16.11.2016 – 53 S 740/16, BeckRS 2016, 20368, KG, Urteil v. 22. März 2010 – 8 U 142/09 = BeckRS 2010, 8460 LG Freiburg NJW-RR 2011, 1096 LG Hamburg, Teilurteil v. 08.01.2010, BeckRS 2020, 193); dieser muss sich grundsätzlich nicht auf die Vorlage von Kopien verweisen lassen (LG Kempten, Urt. v. 16.11.2016 – 53 S 740/16, BeckRS 2016, 20368). Sollten Originalbelege nicht mehr umfassend vorhanden sein, so muss der Vermieter jedenfalls im Einzelnen darlegen und benennen, wo solche noch vorhanden sind und diese vorlegen (vgl. LG Hamburg, Teilurteil v. 08.01.2010, BeckRS 2020, 193). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz wird teilweise dann gemacht, wenn der Vermieter auf ein papierloses Büro umgestellt hat und Rechnungen in einer elektronischen Form vorliegen, die auch vom Finanzamt akzeptiert werden (BeckOGK/Drager, 1.1.2020, BGB § 556 Rn. 209; LG Berlin BeckRS 2018, 39067). Der Mieter muss sich auf eingescannte Daten verweisen lassen, wenn das vom Vermieter gewählte Scanverfahren zur Dokumentenspeicherung und -verwaltung fälschungssicher ist (LG Hamburg WuM 2004, 97 AG Mainz ZMR 1999, 114 Schmid ZMR 2003, 15 vgl. auch OLG Düsseldorf, Urteil v. 21.05.2015 – I-10 U 29/15); a.A. LG Freiburg NJW-RR 2011, 1096 Staudinger/Artz, 2018, Rn. 112 m.w.N.). Präsentiert der Vermieter gescannte Belege, kann der Mieter nicht (vgl. aber AG Hamburg Urt. vom 12.04.2002 WuM 2002, 499, AG Hamburg Urt. vom 17.07.2002 WuM 2002, 499) schlicht einwenden, es handele sich nicht um Originale, wenn der Vermieter gleichzeitig ausführlich vorträgt, die vom Speichermedium ausgedruckten Belege stünden den Originalen gleich (LG Hamburg, Urt. v. 05.12.2003 – 311 S 123/02, BeckRS 2011, 14030).
2. Der Klägerin steht insbesondere auch ein Anspruch auf die Einsichtnahme in den gesamten Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen den Beklagten zu.
Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören grundsätzlich auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist (BGH, Beschluss v. 22.11.2011 – VIII ZR 38/11, BeckRS 2012, 8073 – Wärmelieferungsvertrag). Diese Voraussetzung ist hier gegeben.
Der Vertrag ist auch insgesamt vorzulegen, weil die Klägerin nur so in der Lage ist, zu prüfen, ob eine Interessenkollision vorliegt und welche konkreten Positionen mit oder ohne gesonderte Berechnung versehen sind.
Kein Einsichtsrecht hat der Mieter nur in solche Belege, die sich ausschließlich auf nicht umlagefähige Kosten beziehen (BGH, NJW 2016, 1439 vgl. auch OLG Düsseldorf, Urteil v. 31.05.2015 – I-10 U 29/15). Da gerade diese Frage hier zu klären ist, ist der gesamte Dienstleistungsvertrag vorzulegen.
3. Entsprechendes gilt für den Anspruch auf Einsicht in etwaig vorhandener Flächenpläne. Ein Mieter kann im Übrigen auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich über die Richtigkeit der Kostenverteilung Klarheit zu verschaffen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an einer Belegeinsicht bedarf es dann nicht (BGH NJW 2018, 1599). Sofern und soweit Betriebskosten nach Flächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnflache der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend. (BGH NJW 2018, 2317).”