Berliner Zeitung am 07.07.2020: Wohnungsmarkt – Was Mieter zum Thema Schattenmiete wissen müssen
Viele Vermieter vereinbaren beim Abschluss eines neuen Mietvertrages neben der zulässigen Mietendeckel-Miete eine höhere zweite Miete. Ist das zulässig?
Der Mietendeckel ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Schattenmiete.
Was ist, wenn der Vermieter beim Abschluss eines neuen Vertrages eine höhere Miete als zulässig verlangt, also eine Schattenmiete, zugleich aber erklärt, dass während der Geltungsdauer des Mietendeckels nur eine nach dem Mietendeckel zulässige Miete zu zahlen ist?
Ob solche Klauseln wirksam sind, ist umstritten. Der Mieterverein hält dieses Vorgehen für nicht zulässig und rät den Mietern, solche Formularklauseln prüfen zu lassen.
Was sagen die Vermieter?
Die Vermieter halten Schattenmieten für zulässig und stützen sich auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom März. Nach Lesart der Vermieter hat das Gericht in der Begründung zur Ablehnung einer einstweiligen Anordnung gegen den Mietendeckel ausgeführt, dass Vermieter nicht daran gehindert seien, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes oder Teilen desselben bei Neuvermietungen eine höhere Miete als die Mietendeckelmiete zusichern zu lassen.
Was sagen die Behörden?
Ob sich Vermieter unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom März darauf berufen können, neben der Mietendeckel-konformen Miete eine Schattenmiete zu vereinbaren, ist fraglich. Das Wohnungsamt Pankow hat jedenfalls im Mai ein Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters aus Bad Homburg untersagt, mit dem dieser per Klageschrift vom 28. Februar bei einem Pankower Mieter eine Mietsteigerung von bisher 550 Euro monatlich auf 632,50 Euro monatlich durchsetzen wollte. Das Mieterhöhungsverlangen verstoße gegen das Preiserhöhungsverbot des Mietendeckels, urteilte das Wohnungsamt. Das Interessante dabei: Das Amt stellte fest, es verkenne nicht, dass der Vermieter aktuell nicht die Zahlung einer höheren Miete verlange, sondern die Zustimmung zu einer Erhöhung geltend mache. Das allein ändere nichts daran, dass „jegliches auf Überschreitung“ der nach dem Mietendeckel zulässigen Miethöhe gerichtete Tun seit 23. Februar 2020 im Land Berlin verboten ist und preisbehördlich untersagt werden könne. Der Mietendeckel formuliere ein Verbot, welches außer der Forderung und Entgegennahme auch die Vereinbarung einer unzulässigen Miete, „insbesondere das ausdrückliche Festhalten am dahingehenden Erhöhungsverlangen“ umfasse. Diese Argumentation könnte auf eine Schattenmiete übertragen werden.
Worauf stützt sich das Wohnungsamt Pankow?
Das Pankower Wohnungsamt stützt sich ebenfalls auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Dieses hatte in der Ablehnung eines Eilantrags gegen den Mietendeckel gegenüber den Vermietern erklärt: „Sie würden weiterhin die bisher gültigen Mieten fordern, vereinbaren oder entgegen nehmen und dabei das Risiko in Kauf nehmen, behördlich oder zivilrechtlich auf Unterlassung beziehungsweise Absenkung und Rückzahlung in Anspruch genommen zu werden.“ Das bedeutet offenbar, dass das Bundesverfassungsgericht im Fordern, Vereinbaren oder Entgegennehmen einer höheren Miete einen Grund für eine Unterlassung sieht. Es spricht danach einiges dafür, dass Schattenmieten unzulässig sein könnten, auch wenn sie nur vereinbart, aber nicht entgegengenommen werden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen geht wie das Bezirksamt Pankow davon aus, dass die Vereinbarung jeder höheren als nach dem Mietendeckel zulässigen Schattenmiete „nichtig und damit unzulässig“ ist.