Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Besteht bei Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich eine Ankündigungspflicht, d.h. muss der Mieter früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informiert werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 174/19, Beschluss vom 25.09.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: „Die Kündigung vom 17.01.2019 hat das Vertragsverhältnis der Parteien nicht beendet, weil eine rechtzeitige Ankündigung, wie sie nach § 555a Abs. 2 BGB auch für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich ist, nicht erfolgte, insbesondere dem Mieter kein konkreter Termin für eine Zutrittsgewährung benannt wurde, worauf das Amtsgericht in der angegriffenen Entscheidung zutreffend hingewiesen hat. Darüber hinaus ist das objektive Erfordernis des Zutritts für die Mangelbeseitigung in der Oberwohnung nicht nachvollziehbar dargelegt.

Nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB unterliegt ebenso wie die Bewertung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung der tatrichterlichen Würdigung, die vom Berufungsgericht nur dahin überprüft werden kann, ob die relevanten Tatsachen vollständig und zutreffend festgestellt und gewürdigt wurden sowie, ob die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt wurden.

Rechtsfehler sind dem Amtsgericht bei dieser Bewertung nicht unterlaufen. Das Verhalten des Beklagten im Zusammenhang mit dem vermieterseitigen Zutrittsbegehren zur Beseitigung von Heizungsmängeln macht im konkreten Einzelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar.

Zwar hat ein Mieter gemäß § 555a Abs. 1 BGB Instandhaltungsmaßnahmen des Vermieters in der Wohnung zu dulden. Nach dem Absatz 2 der Norm bedarf es jedoch einer rechtzeitigen Ankündigung entsprechender Maßnahmen gegenüber dem Mieter, soweit nicht eine – hier weder vorgetragene noch ersichtliche – Ausnahme nach § 555a Abs. 2 Hs. 2 BGB vorliegt:

Die inhaltlichen Anforderungen richten sich mit Blick auf den Sinn und Zweck der Ankündigungspflicht nach dem Informationsinteresse des Erklärungsempfängers. Wie bei der Modernisierungsankündigung dürfte insoweit für die Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB gelten, dass sie den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren soll (vgl. auch BT-Ds. 14/4553, S. 37 für die Modernisierungsankündigung). Die Anforderungen an die Ankündigung des Vermieters richten sich dabei – auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminabstimmung mitzuwirken, damit die erforderlichen baulichen Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können (vgl. BGH Urt. v. 04.03.2009 – VIII ZR 110/08Grundeigentum 2009, 646).

Zwar beruft der Kläger sich hier auf eine Dringlichkeit der Instandsetzung, weil die Heizungsanlage der Oberwohnung während der Heizperiode (November/Dezember 2018) nicht funktionierte.

Der Beklagte hat indes auf die Mail der Mitarbeiterin des Klägers, Frau MB – wenn auch einen Tag nach Fristablauf – reagiert.

Der Kläger hat am 05.12.2018 die vorzunehmenden Arbeiten in der Wohnung – Heizung entlüften oder warten – benannt. Ein konkreter Termin, zu welchem die Arbeiten vorgenommen werden sollten, war dem Beklagten jedoch nicht mitgeteilt worden, so dass er seiner Pflicht zur Mitwirkung insoweit schon nicht nachkommen konnte.

Hinzutritt, dass die jeweilige Maßnahme zur Erhaltung der Mietsache objektiv erforderlich sein muss. Dem Vermieter ist hierbei zwar ein weiter Beurteilungsspielraum einzuräumen. Auf Nachfragen des Mieters hat er – angesichts des beabsichtigten Eingriffs in das Besitzrecht des Mieters und die den Vermieter darauf basierend treffenden Rücksichtnahmepflichten – jedoch in zumutbarem Umfang einzugehen bzw. in Erwägung zu ziehen.

Der Beklagte hat mit E-Mail vom 13.12.2018 unter Ausführung der technischen Details mitgeteilt, dass aus seiner Sicht die Mangelbeseitigung im Keller vorzunehmen sei. Er hat mit dieser Antwort die Gewährung des Zutritts nicht etwa abgelehnt, wovon auch das Amtsgericht zutreffend ausgegangen ist. Vielmehr hat er die Auffassung vertreten, dass im Ergebnis ein Zutritt zu seiner Wohnung nicht erforderlich sei.

Zwar hat der Mieter dem Vermieter nicht vorzugeben, wie dieser einen Mangel zu beseitigen hat. Der Kläger hat sich mit dem Inhalt der Rückäußerung des Beklagten vom 13.12.2018 weder im vorgerichtlichen Schriftverkehr befasst, noch wurde hierauf im gerichtlichen Verfahren eingegangen. Dass die Überprüfung des Einwandes unzumutbar oder abwegig gewesen wäre, ergibt sich schon deshalb nicht, weil der Heizungsmangel nach eigenem Vorbringen des Klägers “dann aufgeklärt werden konnte“, dies ohne dass ein Zutritt zur Wohnung des Beklagten nötig gewesen wäre.”