BGH – VIII ZR 123/20, Urteil vom 18.11.2020

Die Karlsruher Richter lassen eine Mieterhöhung auf Basis eines Gutachtens durchgehen. Der Mietspiegel musste nicht angewendet werden.

Der Bundesgerichtshof hat die Rechte der Vermieter gestärkt und die Aussagekraft des Berliner Mietspiegels relativiert. Die Karlsruher Richter bestätigten am Mittwoch eine Entscheidung des Berliner Landgerichts, nach der eine Mieterhöhung der Deutsche Wohnen per Gutachten begründet werden durfte und sich nicht auf den Mietspiegel stützen musste. Das teilte der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) mit, der die betroffene Mieterin aus Spandau vertritt. Der BGH teilte am Mittwoch zunächst nur die Entscheidung mit, legte aber noch keine Urteilsbegründung vor.

Die Mieterin hatte durchsetzen wollen, dass der Mietspiegel bei der Berrechnung der ortsüblichen Miete herangezogen werden muss. Dann wäre eine Mieterhöhung nicht möglich gewesen. Die Zivilkammer 63 des Berliner Landgerichts hatte im März dieses Jahres entschieden, dass die ortsübliche Miete für die etwa 84 Quadratmeter große Wohnung nicht auf Grundlage des Mietspiegels, sondern auf Basis eines Gutachtens zu ermitteln ist. Dagegen war die Mieterin vor den Bundesgerichtshof gezogen, der die Revision nun zurückwies.

Der AMV bedauerte die BGH-Entscheidung. „Der Berliner Mietspiegel hätte vorliegend durchaus für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Wohnung ausgereicht“, sagte AMV-Chef Marcel Eupen. „Es hätte keines exorbitant teuren Sachverständigengutachtens bedurft.“ Er hätte erwartet, dass der BGH den Berliner Mietspiegel stärkt und der Revision stattgibt. Es sei aber nicht zu befürchten, dass die anderen Zivilkammern des Landgerichts, die bisher den Mietspiegel stützen, diesen nicht mehr anwenden, sagte Eupen. Zumindest für Berlin dürfte die Wirkung des BGH-Urteils deswegen begrenzt bleiben.

Der Bundesgerichtshof habe sich nicht explizit gegen die Anwendung des Berliner Mietspiegels ausgesprochen, betonte Eupen, sondern „lediglich ausgeurteilt, dass die Gerichte ein Wahlrecht haben, ob sie den Mietspiegel anwenden oder nicht“. Gleichwohl habe die Entscheidung des BGH Auswirkungen weit über Berlin hinaus. Sie betreffe alle Städte und Gemeinden in Deutschland, die einen Mietspiegel herausgegeben haben, der nicht „qualifiziert“ sei, also besonders hohe Standards erfüllt. Das seien jedoch die meisten Städte.

Der AMV fordere „den Erlass einer Mietspiegelverordnung durch die Bundesregierung, die bundeseinheitliche Standards für die Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln regelt“, erklärte Eupen. „Die Bundesregierung sollte umgehend Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln regeln.“ Die Entscheidung, ob der Berliner Mietspiegel Anwendung finde oder nicht, dürfe „nicht länger den Gerichten überlassen“ werden. „Hier ist der Gesetzgeber auf Bundesebene gefragt und muss tätig werden“, so Eupen.

In Berlin habe nun die Zivilkammer 63 „ihre höchstrichterliche Legitimation, auch in Zukunft Sachverständigengutachten einzuholen“, sagte Eupen. „Das ist für Mieterinnen und Mieter in Schöneberg und Wedding eine äußerst schlechte Nachricht.“ Grund: Die Zivilkammer 63 des Landgerichts ist für Mietrechtsfälle in diesen Stadtteilen zuständig.

Mieterin Marlies V. zeigt sich enttäuscht. „Ich kann es nicht verstehen“, sagt sie. Die BGH-Entscheidung hat zur Folge, dass die Deutsche Wohnen die Miete für die Wohnung von Marlies V. rückwirkend ab 1. Februar 2018 von bisher 422,82 Euro auf 474,93 Euro erhöhen darf. Denn im Gegensatz zum Mietspiegel setzt das Gutachten die ortsübliche Miete für die Wohnung der 70-Jährigen höher an.

Kurios: Beim Nachbarn von Marlies V., Wolf-Dietrich K., der nur zwei Aufgänge weiter wohnt, hatte eine andere Kammer des Landgerichts im vergangenen Jahr im Streit um eine Mieterhöhung noch anders geurteilt: Die Zivilkammer 67 entschied, dass die ortsübliche Miete bei Wolf-Dietrich K. auf Grundlage des Mietspiegels zu errechnen sei – womit das Mieterhöhungsverlangen der Deutsche Wohnen zurückgewiesen wurde. Denn laut Mietspiegel gab es für die Wohnung von Wolf-Dietrich K. keinen Spielraum für eine Mieterhöhung, da die bisherige Miete die ortsübliche Miete bereits überstieg. „Das ist zwei Türen weiter, das kann doch nicht gerecht sein“, sagt Marlies V.

Die unterschiedliche Rechtsprechung zwischen Marlies V. und ihrem Nachbarn erklärt sich aus einem Wechsel in der Zuständigkeit des Landgerichts. Die Zivilkammer 63 war bis Ende 2018 für Berufungen in Mieterhöhungsverfahren aus Spandau zuständig. Seit 2019 ist für Spandau die Zivilkammer 67 des Landgerichts zuständig. Der Fall von Marlies V. fällt noch in die frühere Zuständigkeit der 63. Kammer. Im Fall ihres Nachbarn entschied bereits die Kammer 67, zugunsten des Mieters.

Von der Deutsche Wohnen war am Mittwoch keine Stellungnahme zu erhalten. Ein Unternehmenssprecher erklärte, man wolle zunächst die Urteilsbegründung abwarten.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/schlappe-fuer-berliner-mieterin-vor-bundesgerichtshof-li.119737