Das Landgericht Berlin – 67 S 335/20 – hat mit Urteil vom 08.04.2021 in einem Berufungsverfahren Spandauer Mieter aus dem Falkenhagener Feld gegen die GSW Immobilien AG entschieden, dass die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern keine Betriebskosten sind.

Die GSW Immobilien AG rechnete über die Deutsche Wohnen Management GmbH mit Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 05.11.2019 für die Abrechnungsperiode 2018 gegenüber den involvierten Mietern aus der Steigerwaldstraße in Spandau u.a. die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder bei der ista Deutschland GmbH ab. Die Kosten beliefen sich für das Jahr 2018 auf 13,66 € und für alle 102 Mieter der Wirtschaftseinheit für 555 Rauchwarnmelder auf 1.981,35 €. Pro Rauchwarnmelder ergibt sich ein Mietpreis von 3,00 € netto bzw. 3,57 € brutto.

Die Mieter, die Mitglied im AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. sind, ließen über den AMV mit Schreiben vom 14.04.2020 Widerspruch gegen die vorgenannte Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 05.11.2019 für die Abrechnungsperiode 2018 einlegen und forderten u.a. die Rückzahlung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder. Die Deutsche Wohnen Management GmbH lehnte dies mit Schreiben vom 11.05.2020 ab. Die Mieter erhoben am 24.06.2020 Klage vor dem Amtsgericht Spandau. Das Amtsgericht Spandau wies die Klage mit Urteil vom 13.10.2020 ab. Auf die Berufung der Mieter verurteilte das Landgericht Berlin mit Urteil vom 08.04.2021die GSW Immobilien AG zur Erstattung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder in Höhe von 13,66 €.

In den Urteilgründen heißt es auf der Seite 4 u.a. wie folgt:

„Die Berufung ist begründet, soweit sie auf Rückzahlung anteiliger auf die Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2019 gezahlter Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern i.H.v. 13,66 EUR gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB gerichtet ist. Die insoweit geleisteten Zahlungen sind ohne Rechtsgrund erfolgt.

Die Berufung rügt zu Recht, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern nicht um umlegbare Betriebskosten im Sinne der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV handelt (…). Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Zwar fallen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend” an. Den Vorgaben der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV zuwider entstehen diese Kosten jedoch nicht „durch das Eigentum” des Vermieters. Betriebskosten sind Miete i.S.d. 535 Abs. 2 BGB und stellen eine Gegenleistung für die Pflichten des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB dar. Davon sind die Anschaffungs- und Kapitalkosten – mit Ausnahme der ausdrücklich normierten Tatbestände – nicht erfasst (…). Deshalb sind die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nicht anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht umlagefähigen Erwerbs eines Rauchmelders.”

Das Urteil des Landgerichts Berlin ist noch nicht rechtskräftig. Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Es bleibt abzuwarten, ob die GSW Immobilien AG den Weg zum BGH beschreitet.

Bedenkt man, dass der Deutsche Wohnen Konzern, zu dem auch die GSW Immobilien AG  gehört, allein in Berlin mehr als 110.000 Wohnungen (Stand 31.12.2020: 110.414) bewirtschaftet, so hat das streitgegenständliche Urteil eine außerordentlich große Bedeutung für Mieterinnen und Mieter des Deutsche Wohnen Konzerns in Berlin.

Hinzu kommt, dass nicht nur die GSW/Deutsche Wohnen die Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder als vermeintliche Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegt, sondern viele andere Vermieter ebenfalls.

„Das Landgericht Berlin hat in seinem maßgeblichen Urteil überzeugend und nachvollziehbar begründet, warum die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder keine auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten sind, sondern als Anschaffungs- und Kapitalkosten nicht „durch das Eigentum“ des Vermieters entstehen und damit nicht zu bezahlen bzw. nach erfolgter Bezahlung zurückzuzahlen sind“, sagt der 1. Vorsitzende Eupen.

„Der AMV hofft, dass die Deutsche Wohnen nun freiwillig Erstattungen der Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder an ihre berlinweit betroffenen Mieterinnen und Mieter leistet und In Zukunft davon absieht, mit diesen Kosten über ihre Betriebskostenabrechnungen ihre Mieter zu belasten, so dass sich weitere Rechtsstreitigkeiten vermeiden lassen“, so Eupen.

„Mieterinnen und Mieter der Deutsche Wohnen, die bisher noch keinen Widerspruch gegen ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung aus dem Jahre 2020 für die Abrechnungsperiode 2019 eingelegt haben, sollten“, so Eupen, „umgehend Widerspruch einlegen und in diesem ausdrücklich und explizit rügen, dass die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder als Kapitalersatz- bzw. Anschaffungskosten keine umlegbaren Betriebskosten sind und von daher erstattet werden müssen. Sie sollten darüber hinaus unverzüglich rechtliche Hilfe bei einem Mieterverein in Anspruch nehmen.“

„Der AMV empfiehlt generell allen Mieterinnen und Mietern, ihre jährliche Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch einen Mieterverein überprüfen zu lassen. Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch haben Mieter dafür zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit. Bei der Nebenkostenabrechnung aus dem Jahre 2020 für die Abrechnungsperiode 2019 ist die Jahresfrist in den meisten Fällen noch nicht abgelaufen, und zwar überall dort, wo seit dem Zugang der Abrechnung nicht mehr als ein Jahr vergangen ist“, sagt Eupen.

Berlin, den 15.04.2021

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV