Muss ein Mieter die Kosten einer Zwischenablesung aus der Nebenkostenabrechnung tragen?

Die Antwort des Amtsgerichts Kassel (AG Kassel – 453 C 539/18, Urteil vom 08.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Kassel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kläger haben einen Anspruch auf Zahlung des restlichen Guthabenbetrages aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 in Höhe von 38,12 Euro aus § 556 BGB.

Dieser Anspruch ist nicht durch die zur Aufrechnung gestellte Forderung über die Kosten einer Zwischenablesung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 erloschen. Die Kostentragung hinsichtlich der Nutzerwechselgebühr/Zwischenablesung ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Soweit die Vertragsparteien nicht anderweitig hierzu Regelungen getroffen haben, fällt diese Gebühr daher dem Vermieter zur Last (vgl. BGH, NJW 2008, 575 [BGH 14.11.2007 – VIII ZR 19/07]). Dies folgt aus dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 S. 3 BGB, wonach der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten trägt, sofern keine anders lautende Vereinbarung durch die Parteien getroffen wird.

Die in § 8 Abs. 5 des Mietvertrages getroffene Regelung, wonach der Mieter die Kosten einer notwendig werdenden Zwischenablesung und der Nutzerwechselgebühr zu tragen hat, wenn sein Verhalten dies veranlasst, ist nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Bei der entsprechenden Klausel des Mietvertrages handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Derartige Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB und sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner, hier die Kläger, unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine solche unangemessene Benachteiligung anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist. Dies ist vorliegend der Fall. Bei den Kosten für die Zwischenablesung handelt es sich um nicht umlagefähige Kosten, die im Rahmen eines Nutzerwechsels als Verwaltungskosten grundsätzlich dem Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB zur Last fallen (BGH, Urt. v. 14.11.2007, AZ: VIII ZR 19/07). Ferner widerspricht die streitbefangene AGB-Klausel auch den Grundgedanken des § 556 Abs. 4 BGB. Hiernach ist es den Mietvertragsparteien insbesondere verwehrt, die Betriebskostendefinition des § 556 Abs. 1 S. 3 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung zum Nachteil des Mieters abzuändern, insbesondere diese zu erweitern. Eine solche unzulässige Erweiterung ist hier mit § 8 Abs. 5 des Mietvertrages, wonach dem Mieter grundsätzlich nicht umlagefähige Verwaltungskosten aufgebürdet würden, gegeben.”

Ist eine “auf Vorrat” ausgesprochene Verwertungskündigung wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 16/18, Urteil vom 20.09.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten kein Anspruch gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu. Die streitgegenständlichen Kündigungen haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung des Klägers gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB sind nicht erfüllt. Sämtlichen vom Kläger erklärten Kündigungen fehlt es an einem Kündigungsgrund i.S.d. § 573 BGB.

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB insbesondere dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Allerdings kann das Bestandsinteresse des Mieters hinter dem Verwertungsinteresse des Vermieters nur dann zurücktreten, wenn dieses tatsächlich umgesetzt werden soll und es sich nicht lediglich um eine sog. Vorratskündigung handelt, bei der die Absicht zur Ausführung einer konkreten Planung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch nicht hinreichend verfestigt ist (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 – VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756, Tz. 18; Urt. v. 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368, Tz. 22; Kammer, Beschluss vom 13. Februar 2014 – 67 S 475/13, WuM 2014, 288).

Bei den von dem Kläger erklärten Kündigungen handelt es sich jedoch jeweils um eine solche Vorratskündigung, da sie nicht auf Grundlage einer hinreichend verfestigten Planungsgrundlage erklärt wurden. Für den Kläger war es zum rechtlich maßgeblichen Zeitpunkt des Ausspruchs und Zugangs der Kündigungen weder hinreichend klar noch absehbar, ob die behördlich genehmigte Planung in ihren Einzelheiten tatsächlich umgesetzt werden konnte und umgesetzt werden sollte. Das ergibt sich zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer insbesondere aus der Handhabung des Baugenehmigungsverfahrens und aus den gegen unterschiedliche Mieter des streitgegenständlichen Anwesens betriebenen Räumungsprozessen durch den Kläger:

So ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Kläger unter dem 25. Juni 2018 beim Bezirksamt Pankow einen Änderungsantrag im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren eingereicht hat, der unter anderem eine geänderte Planung des den beabsichtigten Baumaßnahmen ursprünglich zugrunde liegenden Brandschutzkonzepts zum Gegenstand hat. Die ursprüngliche Planung umfasste insoweit – bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung – die Herstellung eines zweiten Rettungsweges. Dabei entsprach es der vom Kläger erläuterten Planungsgrundlage, dass ein Anleitern der Feuerwehr an das Gebäude nicht möglich sei. Davon ausgehend hat der Kläger nunmehr die Genehmigung der Änderung der ursprünglichen Baugenehmigung beantragt, Die Personenrettung soll jetzt – in Bezug auf die vom Beklagten innegehaltene Wohnung – teilweise durch ein Sicherheitstreppenhaus im zweiten Quergebäude oder teilweise ebenfalls durch Fenster und entsprechende Aufstellflächen für Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden. Damit aber hat der Kläger zu erkennen gegeben, dass eine alternative Planung und Ausführung der beabsichtigten Baumaßnahmen aus seiner Sicht auch weiterhin nicht ausgeschlossen und dementsprechend die ursprüngliche und zum Gegenstand der Kündigungserklärungen erhobene Planung nicht hinreichend verfestigt gewesen ist.

Es kommt hinzu, dass der Kläger seine (Verwertungs-)Kündigungen mit seiner Absicht begründet hat, die vom Beklagten innegehaltene Wohnung mit der ebenfalls vermieteten Nachbarwohnung zusammenzulegen. Die seinen Kündigungen insoweit zu Grund liegende Planung war bei ihrem Ausspruch und Zugang ebenfalls noch nicht hinreichend verfestigt. Das hätte vorausgesetzt, dass einer baulichen Zusammenlegung bei Ausspruch der Kündigungen weder tatsächliche noch rechtliche Gründe entgegen gestanden hätten oder der Kläger zumindest berechtigt davon ausgegangen wäre, etwaige Hinderungsgründe erfolgreich und dauerhaft zu beseitigen. Daran fehlt es. Denn einerseits war der Mieter der Nachbarwohnung zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung ebensowenig wie der Beklagte zur Räumung und Herausgabe seiner Wohnung und anschließenden baulichen Zusammenlegung mit der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung bereit. Andererseits ist der Kläger auch nicht berechtigt davon ausgegangen, die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für eine Zusammenlegung beider Wohnungen durch Betreibung eines erfolgreichen Räumungsverfahrens gegen den Nachbarmieter des Beklagten im Nachgang der hier streitgegenständlichen Kündigungen erst noch zu schaffen. Denn das hätte den – mit der berechtigten Erwartung einer erfolgreichen Rechtsverfolgung verbundenen – unumstößlichen Willen des Klägers erfordert, den Instanzenzug gegenüber dem Nachbarmieter vollständig auszuschöpfen und klageabweisenden Instanzentscheidungen mit der Einlegung und Durchführung sämtlicher möglicher Rechtsmittel zu begegnen. An diesem hinreichend verfestigten Willen indes mangelte es dem Kläger, da er das gegen den Nachbarmieter des Beklagten geführte Räumungsverfahren nach erstinstanzlicher Klageabweisung und Einlegung der Berufung nicht fortgeführt, sondern seine Berufung stattdessen zurückgenommen hat. Mit der rechtskräftigen Abweisung der gegen den Nachbarmieter erhobenen Räumungsklage ist auch die für die erklärten Kündigungen zentrale Zusammenlegung beider Wohnungen hinfällig. Eine dem Kläger günstigere Beurteilung wäre allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Nachbar des Beklagten freiwillig zur Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung oder zumindest zur Duldung der Baumaßnahmen und Zusammenlegung beider Wohnungen nach einer Räumung der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung bereit gewesen wäre. Auch an diesen Voraussetzungen fehlt es.”

Ist im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor erfolglos die Anmietung eines Parkplatzes angeboten hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 150/18, Urteil vom 16.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Sofern es nach Durchführung der Beweisaufnahme noch auf die Merkmalgruppe 5 ankommen sollte, hat das Amtsgericht entsprechend § 563 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, dass es der Bejahung des wohnwerterhöhenden Merkmals “vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW Parkplatzangebot in der Nähe” bereits ausweislich der Historie sowie des Wortlauts und der Systematik der Orientierungshilfe des Mietspiegels 2017 nicht entgegensteht, dass die vom Kläger vorgehaltenen Parkplätze – mit einer Monatsmiete von 45,00 EUR – gebührenpflichtig sind (vgl. AG Schöneberg, Urt. v. 13. April 2018 – 17 C 188/17, GE 2018, 719). Eine Wohnwerterhöhung ist allerdings nur im Falle einer tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit gerechtfertigt. Deshalb ist für das weitere Verfahren davon auszugehen, dass ein entgeltliches Parkplatzangebot des Vermieters nur dann wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor die Anmietung eines Parkplatzes erfolglos angeboten hat. Insoweit wird der Beklagten Gelegenheit zu geben sein, auf den ergänzenden Sachvortrag des Klägers im letzten nachgelassenen Schriftsatz zu erwidern. Die Beweislast für die Möglichkeit zur tatsächlichen Nutzung trägt insoweit der klagende Vermieter.”