Kann der Einbau großflächiger bodentiefer Fenster an Stelle einer Fensterfront mit hüfthoher Brüstung als Wohnwertverbesserung angesehen werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) wie folgt aus: “Die Klägerinnen haben keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Duldung des Einbaus einer bodentiefen Fensteranlage gem. §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB.

Der Einbau von bodentiefen Fenstern stellt nicht generell eine Wohnwertverbesserung i. S. d. § 555b Nr. 4 BGB dar. Eine Wohnwertverbesserung ist jede bauliche Veränderung der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht. Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Wohnwert verbessert wird, orientiert sich nicht an der Wertung des derzeitigen Mieters, sondern allein an der Verkehrsanschauung. Entscheidend ist, ob die Maßnahme nach der Verkehrsanschauung geeignet ist, die Attraktivität der Mietsache für künftige Mietinteressenten zu erhöhen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 555b Rn. 7).

Zwar kann davon ausgegangen werden, dass mit der größeren Fensterfläche der Lichteinfall im Zimmer 2 größer ist. Allerdings ist ein größerer Lichteinfall im Hinblick darauf, dass sich die Wohnung im X. OG befindet, zuvor bereits ein 3-?flügeliges Fenster von ca. 200 cm Breite und ca. 130 cm Höhe vorhanden war und das Zimmer als Schlafzimmer benutzt wird, nicht allgemein als Wohnwertverbesserung zu sehen.

Die Klägerinnen haben auch nicht hinreichend dargelegt, dass sich der Raum mit dem bodentiefen Fenster besser belüften ließe als mit dem Fenster, [hinsichtlich] dessen Einbaus die Beklagten gemäß Teilurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 20. 1.2015 zur Duldung verpflichtet wurden. Denn bei beiden Fenstern sind die Flügel mit Dreh-?/Kippfunktion ausgestattet, so dass ein Unterschied nicht ersichtlich ist.

Ferner erhöht sich mit der größeren Fensterfläche der Blickeinfall in das Zimmer. Dies ist nach der Verkehrsanschauung als nicht wünschenswert zu sehen. Das Schlafzimmer einer Wohnung stellt allgemein einen privaten Rückzugs- und Entspannungsort dar. Es ist davon auszugehen, dass Mietinteressenten nicht möchten, dass andere Personen in das Zimmer hineinschauen können.

Aufgrund der Errichtung eines Neubaus gegenüber der Hausfassade mit der bodentiefen Fensteranlage der streitgegenständlichen Wohnung muss jedoch verstärkt damit gerechnet werden. Die größere Fensterfläche erhöht das Gefühl, beobachtet zu werden. Dieser Nachteil kann nicht durch das Anbringen von Vorhängen oder Gardinen an dem Fenster ausgeglichen werden. Denn bei ständig zugezogenen entsprechenden Vorrichtungen wirkt sich ein bodentiefes Fenster erst Recht nicht positiv aus. Auch kann das größere Zimmer 1 der Wohnung, das derzeit als Wohnzimmer benutzt wird, nicht als Schlafzimmer umfunktioniert werden. Denn es verfügt über eine bodentiefe Balkontür aus Kunststoffisolierglas mit zwei Flügeln, so dass sich derzeit keines der zwei Zimmer der Wohnung als Schlafzimmer eignet. Daher erhöht der Einbau der bodentiefen Fensteranlage die Attraktivität der Mietsache für künftige Mietinteressenten nicht.”

Kommt bei einer Modernisierung eine vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug der Mieter oder ein Ausweichen ins Hotel in der Regel nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “Allerdings würde der Einbau einer Fußbodenheizung eine Härte i. S. d. § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB für die Beklagten bedeuten. Denn die Wohnung müsste laut der Ankündigung vom 20.7.2016 für die Zeit der Bauarbeiten von drei Monaten komplett ausgeräumt werden und die Beklagten müssten in eine Ersatzwohnung ausweichen. Ein solcher Umzug ist den Beklagten auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerinnen nicht zuzumuten.

Das Besitzrecht des Mieters ist eigentumsrechtlich geschützt und räumt ihm die Nutzungs- und Verfügungsbefugnis sowie gegen jedermann wirkende Schutzrechte ein (BVerfG, Beschl. v. 8.1.1985 – 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83, NJW 1985, 2633 [= WuM 1985, 75], beck-?online). Einmal entstanden, genießt das Besitzrecht Bestandsschutz, soweit es nicht durch eine wirksame Kündigung beendet wurde.

Aufgabe des Wohnraummietrechts ist es, die miteinander konkurrierenden Eigentumspositionen von Mieter und Vermieter inhaltlich auszugestalten und die jeweiligen Befugnisse so zu bestimmen, dass die beiden Eigentumspositionen angemessen gewahrt bleiben, insbesondere die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigt und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug der Mieter oder ein Ausweichen ins Hotel kommt daher in der Regel nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen (Schmidt-?Futterer/Eisenschmid, BGB § 555dRn. 24-?30, beck-?online).

Die Klägerinnen haben solche Gründe nicht dargelegt. Insbesondere haben sie nicht vorgetragen, dass die Modernisierung dringend sei und das Ende des Mietverhältnisses mit den Beklagten für die Durchführung der Maßnahmen nicht abgewartet werden könnte. Den Beklagten kann ohne Hinzutreten besonderer Umstände nicht zugemutet werden, für die Dauer der Bauarbeiten aus der Wohnung auszuziehen. Insoweit ist es irrelevant, dass die Beklagten über eine 1-?Zimmerwohnung in K. an der Ostsee verfügen. Denn es macht keinen Unterschied, wohin die Mieter für die Zeit der Baumaßnahmen ziehen könnten. Vielmehr ist angesichts des Schutzzwecks des § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB entscheidend, dass sie überhaupt ausziehen und die Belastungen eines Umzugs auf sich nehmen müssten.”

Stellt sich der Einbau einer Fußbodenheizung bei kleineren Wohnungen des unteren Preissegments grundsätzlich als Luxusmodernisierung dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “Zwar erhöht der Einbau einer Fußbodenheizung generell den Wohnwert der Mieträume (LG Berlin, Urt. v. 18.1.2018, 64 S 7/17). Unabhängig von der erhöhten Stellmöglichkeit aufgrund des Wegfalls von Heizkörpern sorgt eine Fußbodenheizung auch für ein angenehmeres Raumklima durch die gleichmäßigere Verteilung der Wärme bei geringerer Vorlauftemperatur. Dieser Vorteil wirkt sich auch in den vorliegend einschlägigen Verkehrskreisen, d. h. in kleineren Wohnungen im niedrigeren Mietpreissegment, positiv auf die Vermarktung aus. Auf der anderen Seite handelt es sich dabei nicht um eine Luxusmodernisierung.”