Sind vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln zugegangene Mieterhöhungsverlangen trotz der Stichtagsregelung in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 227 C 115/19, Urteil vom 06.05.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Verpflichtung der Beklagten zur Zustimmung zur Mieterhöhung ist nicht durch das am 23. Februar 2020 in Kraft getretene MietenWoG Berlin ausgeschlossen. Das in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin statuierte Verbot einer Miete, die die am 18. Juni 2019 geltende Miete übersteigt, ist erst am 23. Februar 2020 in Kraft getreten und gilt erst ab diesem Zeitpunkt für künftige Mieten. Auf den Zustimmungsanspruch des Vermieters vor Inkrafttreten des Gesetzes kann die Norm mangels echter Rückwirkung keine Auswirkung haben. Soweit die Norm auf den Stichtag 18. Juni 2019 Bezug nimmt, so hat dies nur Bedeutung für die Höhe der nunmehr zulässigen Miete; nicht jedoch für den Zeitpunkt der Wirkung des Verbots. Dementsprechend heißt es in der Begründung zum Änderungsantrag der Regierungsfraktionen: “Die Vorschrift entfaltet hingegen keine echte Rückwirkung. Sie regelt nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes geregelt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes.” (Änderungsantrag der Fraktion der SPD Fraktion die Linke und der Fraktion Bündnis 90/die Grünen zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mieten Begrenzung – Drucksache 18/2347 – vom 21. Januar 2 2020, Seite 6). Hiernach kann das Gesetz auf einen Zustimmungsanspruch zum 1. Oktober 2019 keinen Einfluss haben. Das Gericht schließt sich hinsichtlich der fehlenden Rückwirkung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin den Ausführungen des Amtsgerichts Charlottenburg, Urteil vom 2. März 2020, 213 C 136/19, an. Es folgt nicht den Ausführungen des Landgerichts Berlin in dem Vorlagebeschluss vom 12. März 2020 – 67 S 274/19.”

Ist die nachstehende Mietvertragsklausel

„Die Kosten für die Reparatur von Schäden trägt der Mieter ohne Rücksicht auf ein Verschulden bis zu der nachfolgend angegebenen Höhe. Es handelt sich hierbei um die Instandhaltungskosten an denjenigen Gegenständen Einrichtung, die seinem direkten und häufigen Gebrauch unterliegen wie Installationseinrichtungen für Wasser, Strom, Gas, Heiz-und Kocheinrichtung sowie Rollläden, Jalousien, Fensterläden und Markisen und Fenster und Türverschlüsse.

Die Obergrenze für eine Reparatur beträgt im Einzelfall EUR 150,–, maximal EUR 300,–im Jahr.”

wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Neustadt/Rübenberge (AG Neustadt/Rübenberge – 47 C 400/19, Urteil vom 10.01.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Beklagten haben keinen Anspruch auf 140,96 Euro aus § 10 des Mietvertrages. Die formularmäßig vereinbarte Kostenübernahme ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Es handelt sich bei dem Mietvertragsformular um allgemeine Geschäftsbedingungen, die von den Beklagten gestellt wurden. Die Beklagten haben den Vortrag der Kläger (S. 3 der Klageschrift) nicht bestritten, sodass er nach § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt.

Eine Kleinreparaturklausel ist unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen dem gesetzlichen Leitbild des § 538 BGB zu einer Kostenübernahme in einer Höhe verpflichtet, die den Umfang einer Kleinreparatur übersteigt. Von einer Kleinreparatur kann nur im Umfang von bis zu 100 Euro die Rede sein (vgl. Palandt/Weidenkaff, 2018, § 535, Rn. 44; Blank/Börstinghaus/Blank, 2017, § 535 Rn. 410 m. w. N.). Dieser Wert wird im Streitfall mit 150 Euro je Reparatur deutlich überschritten. Aufgrund der Unwirksamkeit des § 10 des Mietvertrags sind die Kosten insgesamt nicht erstattungsfähig.”

Genügt für ein berechtigten Interesses an einer Untervermietung, dass dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 333 S 46/19, Beschluss vom 20.02.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Entgegen der Ansicht der Klagepartei hatte die Kündigung nach § 543 BGB keinen Erfolg, denn es fehlt an einer erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters. Es muss vorliegend nämlich berücksichtigt werden, dass der Beklagte einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hatte. Selbst wenn dem nicht so wäre, müsste über die Erheblichkeit der Rechtsverletzung auf Grund einer Interessenabwägung entschieden werden (vgl. Schnidt-Futterer – Blank § 543 Rn: 74 m.w.N.). Dies verkennt hier die Klagepartei.

Nach Auffassung der Kammer hatte der Beklagte zu 2 auch ein berechtigtes Interesse, einen Teil der streitgegenständlichen Wohnung einem Dritten zu überlassen. Entgegen der Ansicht der Klagepartei sind an die Annahme eines berechtigten Interesses keine besonders hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsche nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Dabei kann es sich um ein persönliches aber auch wirtschaftliches Interesse handeln (vgl. Schnidt-Futterer – Blank § 553 Rn: 4 m.w.N.). Da hier der Beklagte zu 1 unstreitig ausgezogen ist, hatte der Beklagte zu 2 auch ein zumindest wirtschaftliches Interesse an einer Untervermietung. Entgegenstehende Interessen des Vermieters in Form von Einwendungen gegen die Person des Dritten oder eine Überbelegung der Wohnung oder sonstige Gründe, aus denen dem Vermieter eine Überlassung nicht zugemutet werden kann, sind nicht ersichtlich.

Soweit die Klägerin fürchtet, der Beklagte zu 1 könne wieder in die Wohnung zurückkehren, hätte sie die Möglichkeit, diesen, wie von ihm gewünscht, aus dem Mietvertrag zu entlassen.

Die Kammer weist darauf hin, dass der Beklagte, sollte er noch einmal eine Untervermietung ohne Zustimmung der Vermieterin vornehmen, Gefahr läuft, dass eine von Klägerseite ausgesprochene Kündigung greift und die Interessenabwägung zu seinen Ungunsten ausgeht.”

Steht § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln einem Mieterhöhungsverlangen entgegen, dessen Wirkungen vor dem definierten Stichtag 18.06.2029 eintreten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 55/20, Urteil vom 10.06.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) wie folgt aus: „§ 3 Abs. 1 MietenWoG steht dem Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte nicht entgegen.

Nach § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln ist – vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Regelungen – eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Das hier gegenständliche Mieterhöhungsverlangen ist der Beklagten (unstreitig) am 27. Mai 2019 zugegangen, das heißt vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019, der den zeitlichen Anknüpfungspunkt für den vorgenannten Stichtag bildet.

Die Kammer hat bereits entschieden, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenstehen kann, dessen Wirkungen nach § 558b Abs. 1, 2 BGB (iVm § 894 ZPO) vor dem definierten Stichtag eintreten (vgl. LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27.05.2020 – 65 S 233/19, zVv; vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 04.03.2020 – 213 C 136/19, Schultz, Grundeigentum 2020, 168, [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121, [129]; aA LG Berlin [ZK 67], Beschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/19, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.06.2020). Die Kammer hat in dem vorgenannten Verfahren (65 S 233/19) wegen der abweichenden Auffassung einer anderen Kammer des LG (noch) die Revision zugelassen. Inzwischen ist jedoch die Entscheidung des BGH vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18) veröffentlicht, aus der sich ergibt, dass der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. ZS des BGH die Rechtsfrage wie vorstehend dargestellt beantwortet hat.

Zwar tritt die begehrte Vertragsänderung hier (erst) mit Wirkung zum 1. August 2019 ein, ein Zeitpunkt, der der Entscheidung des BGH offenkundig nicht zugrunde liegen konnte.

Allerdings greifen die den vorgenannten Entscheidungen zugrunde liegenden Erwägungen auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter – wie hier – vor dem Stichtag zugegangen ist, die Wirkung der Vertragsänderung – wegen § 558b Abs. 1 BGB (iVm § 894 ZPO) aber erst nach dem Stichtag eintritt.

Ausweislich der Gesetzesmaterialien (vgl. zuletzt: Änderungsantrag der Fraktionen der SPD, Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen, Begründung der Beschlussempfehlung v. 21.01.2020, S. 6) soll der in § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln definierte Stichtag verhindern, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt wird. Es bestünde die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das (deutlich) vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen ist, begründet diese Gefahrenlage ebenso wenig wie ein solches, dessen Wirkungszeitpunkt (zusätzlich) vor dem Stichtag liegt, denn es ist – in beiden Fällen – in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden.

Die Begründung des Landesgesetzgebers für die Erforderlichkeit der Stichtagsregelung im Rahmen der verfassungsrechtlichen Prüfung der Rückwirkungsfrage trägt demnach (auch) nicht die Ausdehnung der Regelung auf Mieterhöhungsverlangen, die vor diesem Zeitpunkt (nur) zugegangen sind. Die Vorschrift ist daher – entsprechend den vom BGH in seiner Entscheidung vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18) dargestellten Maßstäben – seinem Sinn und Zweck nach dahin auszulegen, dass das darin geregelte Verbot auch solche Mieterhöhungsverlangen nicht erfasst, die vor dem Stichtag zugegangen sind, die Miethöhe (gemäß § 558b Abs. 1 BGB) allerdings erst zu einem nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt ändern.”